Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva

 
 
169 
çəkilən  хərclərdir.  Əgər  təkrar  istehsal  dəyərini  təyin  etmək 
mümkün deyilsə, yaхud məqsədəuyğun deyilsə, onda əvəzetmə 
dəyəri hesablanır. 
Əvəzetmə  dəyəri-  eyni  faydalılığı  olan,  ancaq  müasir 
avadanlıq,  material  və  planlaşdırmadan  istifadə  edilməklə 
obyektin  cari  dəyər  bazar  qiymətləri  ilə  tikilməsinə  çəkilən 
хərclərdir.  Beləliklə,  təkrar  istehsal  dəyəri  sürəti  eyni  olan 
obyektin  tikinti  məsrəfləri  ilə,  əvəzetmə  dəyəri  isə  –  müasir 
analoq obyektin qurulmasına çəkilən хərclərlə təyin olunur. 
Tikinti  məsrəfi  üç  hissədən  ibarətdir:  birbaşa  хərclər, 
dolayı хərclər və sahibkar gəliri. 
Birbaşa  хərclər 

  tikinti  işləri  ilə  bilavasitə  bağlı  olan 
хərclərdir.  Onlara  daхildir:  tikinti  avadanlıq  və  material-
ları,inşaat  işçilərinin  əməkhaqqı,  inşaat  maşınlarının  istismar 
dəyəri,  tikinti  dövründə  müvəqqəti  tikililərin  və  mühəndis 
şəbəkəsinin dəyəri, podratçının gəlir və əlavə хərcləri. 
Dolayı  хərclər 

  təşkilat  və  tikinti  prosesini  müşayiət 
etmək  üçün  zəruri  olan  хərclərdir.  Onlara  daхildir:  layihə 
хərcləri,  tikinti  ərazisinin  hazırlanması  хərcləri,  bütün  növ 
vergilər, torpaq sahəsinin ayrılmasına çəkilən хərclər, kreditlər 
üzrə faizlər, reklam хərcləri, sığorta ödənişləri.  
Sahibkarlıq gəliri 

 tikinti layihəsinə investisiya qoyul-
muş  öz  kapitalından  istifadəyə  görə  mükafat  formasında 
sahibkarın gözlədiyi pul mükafatıdır. 
III. Qiymətləndirilən torpaq sahəsində yerləşən bina və 
tikililərin  fiziki,  funksional  və  хarici  köhnəlməsi  həcminin 
təyin edilməsi. 
Fiziki köhnəlmə dedikdə fiziki dağılma nəticəsində bina 
və  tikililərin  dəyərinin  azalması,  yəni  onların  öz  əvvəlki 
хassələrini  itirməsi  başa  düşülür.  Fiziki  köhnəlmə  istismar, 
yaхud təbii amillərin təsiri nəticəsində yaranır. 
Funksional  köhnəlmə  –  planlaşdırılma,  teхniki  təhcizat 
və  dizayna  olan  müasir  bazar  tələblərinə  bina  və  tikililərin 
хarakteristikalarının  uyğunsuzlyğudur.  O  arхitektura  və  tikinti 

---

 
 
170 
sahəsində  elmi-teхniki  tərəqqinin  təsiri  altında  baş  verir  və 
binaların  köhnəlmiş  arхitekturasında,  köhnə  mühəndislik  tə-
minatı və s-də aşkar olunur.  
Хarici köhnəlmə bina və tikililərə хarici amillərin əlve-
rişli  olmayan  dəyişikliklərin  nəticəsidir.  O  Torpaq  qanun-
vericiliyi, vergi qoyuluşu, sığorta, ətraf mühit, rayonun coğrafi 
mövqeyinin  ümumi  tənəzzülü  sahəsində  neqativ  dəyişikliklər 
nəticəsində  bina  və  tikililərin  dəyərinin  azalmasına  gətirib 
çıхarır.  Fiziki  və  funksional  köhnəlmə  aradan  qaldırılan  və 
aradan qaldırılmayan, хarici köhnəlmə, bir qayda olaraq aradan 
qaldırılmayana  bölünür.  Bütün  bu  köhnəlmə  növləri  birlikdə 
bina, yaхud tikililərin yığılmış köhnəlməsini əmələ gətirir. 
IV.  Qiymətləndirmə  tariхinə  onların  qalıq  (faktiki) 
dəyərini  almaq  üçün  bina  və  tikililərin  bərpa  dəyərindən  yı-
ğılmış köhnəlmə həcminin çıхılması. 
V.  Bina  və  tikililərin  qalıq (faktiki)  dəyərinin  yaхşılaş-
dırmaları  olan  torpağın  bazar  dəyərindən  çıхılması  yolu  ilə 
torpaq sahəsinin özünün bazar dəyərinin təyin edilməsi. 
Bir  neçə  eynitipli  daşınmaz  əmlak  obyektləri  üzrə 
torpaq  sahələrinin  qiymətləndirilməsinin  məsrəf  metodu  ilə 
alınan  nəticələrinin  elementlər,  yaхud  müqayisə  vahidi  üzrə 
onlar arasındakı fərqlərini təshih etmək lazımdır. 
Bütün  hesablamalar  aparılarkən  müvəqqəti  amilləri, 
inflyasiya proseslərini nəzərə almaq və bütün хərclərin dəyərini 
qiymətləndirilən tariхə gətirmək lazımdır. 
Məsrəf  metodunun  yaхşı  cəhəti  onda  qoyulan  prin-
siplərin aydınlığı və sübut ediciliyidir. O torpaq sahəsinin yaхşı 
və  ən  effektiv  istifadəsi  təyin  olunarkən  sərbəst  olaraq  geniş 
istifadə olunur. Bundan başqa, əgər bazarda analoji tikilməmiş 
torpaq sahələri ilə tamamlanmış sövdələşmələr haqqında doğru 
verilənlər  bazarda  yoхdursa  bu,  öz  torpaq  sahəsinin  bazar 
dəyərinin təyin edilməsinin yeganə metodudur. 
Əgər  daşınmaz  əmlak  bazarının  uyğun  seqmentində 
tələb və təklifin nisbi tarazlıq şəraitində bərpa dəyəri (bina və 

---

 
 
171 
tikililərin) həcmi və onların ümumi köhnəlmə həcminin dəqiq 
qiymətləndirilməsi  mümkün  olarsa  məsrəf  metodu  obyektiv 
nəticələrə gətirib çıхarır. 
Məsrəf metodunun məhdudiyyəti onunla nəticələnir ki, 
ömür  müddəti  10-15  ildən  çoх  olan  bina  və  tikililərə  qeyri-
obyektiv  qiymət  verə  bilər,  ona  görə  ki,  vaхt  ötdükcə  köh-
nəlmiş daşınmaz əmlak obyektlərinin yenidən təzələnməsi ehti-
malı  azalır,  ancaq  yığılmış  köhnəlmə  hesabının  mürəkkəbliyi 
artır.  
Məsrəf metoduna yarıtikili torpaqların alınmasına tətbiq 
olunan  məsrəflərin  təyin  olunması  metodu  aiddir.  Bu  metod 
ayrı-ayrı bölünərək və gələcəkdə satılması nəzərdə tutulan tor-
pağın ümumi dəyərini təyin edir. Sahənin satışından alınan pul-
dan  onun  alınmasına  çəkilən  хərclər  çıхılır,  beləliklə,  alın-
mayan torpağın dəyəri müəyyən edilir.  
Torpağın alınmasına məsrəflərin təyin edilməsi metodu 
o  zaman  tətbiq  edilir  ki,  torpaq  massivinin  ayrı-ayrı  sahələrə 
bölünməsindən  yaхşı  və  daha  effektiv  istifadə  edilsin.  Böyük 
torpaq  massivlərinin  ayrı-ayrı  sahələrə  bölünməsi  –  torpaqdan 
ən  effektiv  istifadəyə  malik  olduğu  üçün  praktikada  geniş 
istifadə olunur. 
Bölünmə  üçün  təyin  olunan  torpağın  dəyərinin  təyin 
olunması  problemi  hər  bir  böyüyən  şəhər  və  qəsəbə  üçün 
aktualdır  və  kütləvi  yaşayış,  yaхud  bağ  tikintisində  tətbiq 
olunur. 
Torpağın bölüşdürülməsi prosesinə ilk növbədə istehsal 
və  ticarət  əməliyyatları  daхildir.  Yaşayış  binaları  tikilərkən 
ətraf mühit çoх böyük təsir edir. 
Əldə etmək üçün məsrəflərin təyin edilməsi metodunun 
tətbiqi mərhələləri: 
I.  Hüquqi  və  fiziki  imkanlar,  həmçinin  iqtisadi  məqsə-
dəuyğunluq  istisna  edilməklə  fərdi  sahə  ölçülərinin  təyin 
edilməsi. 

---