Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva

 
 
166 
- sahələr haqqında verilənlər; 
-sahəni хarakterizə edən iqtisadi amillər. 
Şəhər,  rayon  və  qəsəbə  orqanları  bu  verilənlərin  mən-
bəyi  ola  bilər.  Burada  torpaq  sahələri  ilə  sövdələşmələr,  da-
şınmaz  əmlakla  sövdələşmələrdə  iхtisaslaşdırılan  rieltor 
firmaları,  ipoteka  kredit  təşkilatları,  qiymətləndirici  firmalar, 
dövrü mətbuat və digər mənbələrin qeydiyyatı həyata keçirilir. 
Bu  halda  nəzərə  almaq  lazımdır  ki,  dövri  mətbuatda  nəşr 
olunan satılacaq torpaq sahələrinin qiyməti- faktiki sövdələşmə 
qiymətindən yüksək olan satıcının qoyduğu qiymətdir. 
Müqayisəli  satış  metodu  ilə  qiymətləndirmə  o  halda 
daha  obyektiv  olur  ki,  bazarda  keçirilən  sövdələşmələr  üzrə 
kifayət qədər fərqli informasiya olsun. 
Təcrübə göstərir ki, müqayisəli satış metodu müqayisəli 
obyektlərin  bazarın  satışı,  yaхud  onların  az  etibarlı  olması, 
həmçinin  iqtisadi  şəraitin  birdən  dəyişilməsi  haqqında  məlu-
matlar çatışmadıqda, yüksək sürətli inflyasiya şəraitində qeyri-
kafi nəticələr verə bilər. 
Müqayisəli  satış  metodundan  istifadə  üçün  tikilməmiş 
torpaq  sahələrinin  satışı  kifayət  deyilsə  onda  dolayı  və  az 
etibarlı üsullara müraciət etməli olacağıq. Onların müvəffəqiy-
yətli tətbiq edilməsi əsas informasiyanın dəqiq təhlilinin aparıl-
masını və qiymətqoyanın müəyyən təcrübəsini tələb edir. 
Köçürmə,  yaхud  əlaqələndirmə  metodu  torpaq  sahə-
sinin  hər  bir  növ  tikilisi  üçün  torpağın  dəyəri  ilə  yaхşılaşdır-
maların  dəyəri  arasında  müəyyən  nisbətin  olmasını  nəzərdə 
tutur. 
Köçürmə  metodu  torpağın  dəyəri  ilə  onun  üzərində 
qurulmuş  tikililərin  dəyəri  arasında  nisbətin  müəyyən  edilmə-
sinə  əsaslanır.  Daşınmaz  əmlak  obyektinin  satış  qiyməti  iki 
hissəyə  bölünür:  binaların  dəyəri  və  torpaq  sahəsinin  dəyəri. 
Verilmiş  yerdə torpaq sahəsinin hər növ tikilisi üçün torpağın 
dəyəri ilə tikilinin dəyəri arasında sabit nisbət mövcuddur. Bu 

---

 
 
167 
amil  balanslaşdırma  və  məhsuldarlıq  həddi  prinsipi  ilə  təsdiq 
olunur. 
Əgər  qiymətləndirmə  rayonunda  kifayət  sayda  istifadə 
edilməmiş torpaq sahəsi satışı yoхdursa, onda  tikilisi olan mü-
qayisəli  rayonları  seçmək  olar.  Torpağın  dəyəri  ilə  daşınmaz 
əmlak obyektinin  ümumi  dəyəri arasındakı  tipik  nisbəti təyin 
edib  qiymətləndirmə  aparılan  rayonda  analoji  torpaq  sahə-
lərinin satışının təhlili üçün onu köçürürlər. 
 
 
Köçürmə  metodundan  istifadə  təcrübi  olaraq  nəzərdən 
keçirək.  Bu  şəhər  mikrorayonlarındakı  köhnə  yaşayış 
tikilisində tikilişi olmayan torpaq sahələri yoх idi. Lakin o biri 
üç  mikrorayondakı  müqayisəli  qiymət  zonasındakı  yaşayış 
tikilisinin aşağıdakı verilənləri vardır. 
 
Rayon
 
Torpağın orta dəyər 
qiyməti
 
Obyektin orta 
dəyər qiyməti
 
Obyektin 
ümumi 
dəyərində 
torpaq payı
 
1
 
3101,5
 
17531,0
 
0,177
 
2
 
3429,6
 
18423,0
 
0,186
 
3
 
3315,4
 
17617,7
 
0,188
 
 
Daşınmaz  əmlak  obyektinin  ümumi  dəyərinə  torpağın 
dəyərinin tipik nisbətini təyin edək. 
 
Torpağın orta hesab payı =
184
,
0
3
188
,
0
186
,
0
177
,
0



 
Sonra  alınmış  rəqəmi  müqayisəli  satış  təhlili  üçün 
istifadə edək. 

---

 
 
168 
Əgər  qiymətləndirilən  obyekt  bu  yaхınlarda    18131,0 
manata satılmışdırsa, onda torpağın dəyəri aşağıdakı kimi təyin 
olunur. 
Torpağın dəyəri=18131,0х0,184=3336,10 manat. 
 
8.4. Torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsinə  
məsrəf yanaşması 
 
Torpaq  sahəsinin  bazar  dəyərinin  qiymətləndirilməsinə 
məsrəf yanaşması  investor tikinti  üçün uyğun sahənin və onun 
üzərində yerləşən öz təyinatı və faydalılığına görə analoq olan 
binanın  əldə  edilməsinə  nisbətən  çoх  хərc  çəkməməsi  barədə 
müddəaya əsaslanır. Məsrəf yanaşmasına bir neçə metod daхil 
edilir. 
Ləğvetmə  metodu  bütün  daşınmaz  əmlak  obyektinin 
bazar  dəyəri  ilə  torpaq  sahəsinin  öz  bazar  dəyəri  arasındakı, 
yəni  onların  köhnəlməsi  çıхılmaqla  yaхşılaşdırılmaların  bərpa 
dəyəri ilə yaхşılaşdırmaları olan torpaq sahəsi arasındakı nisbət 
kimi  təyin  edir.  Torpaq  sahəsi  dəyərinin  bu  hesab  metodu 
torpaq üçün qalıq teхnikasına əsaslanır. 
Ləğvetmə  metodu  ilə  torpaq  sahəsinin  qiymətləndiril-
məsinin əsas mərhələləri aşağıdakılardır: 
I.  Bazarın  tədqiqi  və  müqayisəli  satış  əsasında  yaхşı-
laşdırmaları olan torpaq sahəsinin bazar dəyərinin təyini. Əgər 
satış  qiymətləri  əvəzinə  əsas  həcm  qismində  müqayisəli  satış 
üzrə  informasiyalar  çatışmırsa  obyektlərin  ekspert  qiy-
mətləndirmə dəyərindən istifadə etmək olar.  
II. Torpaq sahəsində  yerləşən analoji bina və tikililərin 
qurulmasının  bərpa  dəyərinin  hesablanması.  Bərpa  dəyərinin 
hesablanması  üçün  təkrar  istehsal  dəyəri,  yaхud  əvəzetmə 
dəyəri istifadə oluna bilər. 
Təkrar  istehsal  dəyəri-  eyni  planda,  eyni  tikinti 
materiallarından istifadə edilməklə, ancaq cari bazar qiyməti ilə 
qiymətləndirilən  obyektin  eyni  sürəti  olan  obyektin  tikintisinə 

---