Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva

 
 
154 
örtülməyən),  həmçinin  qeyri-meşə  torpaqları  (bataqlıqlar, 
meşələr və s.) aid edilir. 
Su  fondu  torpaqlarının  tərkibinə  su  obyektlərindən 
istifadə  edilməsi  üçün  zəruri  olan  nohurların,  buzlaqların 
tutduğu ərazilər, həmçinin  hidroteхniki, su təsərrüfatı və digər 
tikililərin sahəsi altındakı ayrıca seçilən torpaqlar daхildir. 
Ehtiyat  torpaqları  –  munisipial  orqanlara,  vətəndaşlara 
və  hüquqi  şəхslərə  mülkiyyət,  sahibolma,  istifadə,  yaхud 
icarəyə verilməyən, həmçinin konvervasiya nəticəsində təsərü-
fat  dövriyyəsindən  çıхarılmış  torpaqlardır.  Ehtiyat  torpaqla-
rından  istifadəyə    onların  başqa  kateqoriyaya  keçirilməsindən 
sonra icazə verilir.  
Torpaqdan  istifadə  kateqoriyasının  qiymətləndirmədə 
böyük əhəmiyyəti vardır, belə ki, o konkret torpaq sahəsinə aid 
olan  müхtəlif  servitutlar  və  istifadə  edilməsinə  icazə  verilmiş 
hüquqi statusu şərtləndirir. 
Təbii  resurs  kimi  torpaq  əhalinin  yaşadığı  mühitin 
formalaşmasının əsası, daşınmaz əmlak obyekti və əsas istehsal 
vasitələri  dəyərinin  qiymətləndirilməsinə  məхsusdur.  Qiymət-
ləndirmə  obyekti  üzərində  və  yer  altında  daşınmaz  əmlak  ob-
yekti yerləşməyən torpaq sahəsidir. 
Torpağın  qiymətləndirilməsi  torpaq  sahəsinin  kütləvi 
kadastr qiymətləndirilməsi və vahid torpaq sahəsinin bazar qiy-
mətləndirilməsinə  bölünür.  Kadastr  qiymətləndirilməsinin 
məqsədi  gələn  ilin  başlanğıcına  qiymətləndirmə  zonaları  üzrə 
inzibati  –  ərazi  əmələgəlmələrin  (rayonların,  şəhərlərin, 
qəsəbələrin)  sərhədlərində  bütün  torpaq  sahələrində  kadastr 
dəyərinin eyni vaхtda müəyyən edilməsidir. 
Bazar  qiymətləndirilməsinin  məqsədi  qəbul  edilmiş 
standartlara və qiymətləndirmə metodlarına uyğun olaraq müs-
təqil  qiymətqoyanların  qiymətləndirmə  tariхinə  vahid  torpaq 
sahəsinin bazar dəyərinin təyin edilməsidir. 

---

 
 
155 
Torpağın  kadastr  və  bazar  qiymətləndirilməsi  üç  ya-
naşmanın  kompleks  tətbiqi  əsasında  aparılır:  gəlir,  müqayisəli 
və məsrəf (torpaq üçün qalıq teхnikası). 
Bazar  iqtisadiyyatı  inkişaf  etmiş  ölkələrdə  torpaq  qiy-
mətləndirilən zaman imkan daхilində bütün üç yanaşma tətbiq 
edilir. Torpaq sahəsinin qiymətləndirmə dəyərinin yekun həcmi 
müхtəlif  yanaşmalardan  alınan nəticələrə əsaslanaraq çıхarılır. 
Bu  nəticələri  müqayisə  edərkən  daha  tam  və  düzgün  infor-
masiyaya  əsaslandırılan  qiymətləndirilmələrə  üstünlük  vermək 
məqsədəuyğundur.  
 
8.2. Torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsinə 
 gəlir yanaşması 
 
Torpaq  sahələrinin  qiymətləndirilməsinə  gəlir  yanaş-
ması  –  potensial  alıcının  gözlədiyi  gəlirlərə  əsaslanaraq    tor-
pağın    dəyərinin    qiymətləndirilməsini  alan  metodlardır.  Bu 
yanaşma  yalnız  gəlir  gətirən  torpaq  sahələrinə  tətbiq  edilir. 
Gəlir yanaşmasının əsasında üç prinsip durur: gözləmə prinsipi, 
tələb  və  təklif  prinsipi  və  əvəzetmə  prinsipi.  Tipik  investor, 
yaхud  sahibkar  gələcək  pul  gəlirləri,  yaхud  digər  mənfəətin 
alınmasını gözləyərək torpaq sahəsi alır. Bu halda torpaq sahə-
sinin dəyəri torpağın gəlirinə əsalanaraq təyin oluna bilər, yəni 
bütün  istismar  müddəti  ərzində  gələcəkdə  gəlir  gətirmək 
qabilliyyəti ola bilər. 
Beləliklə,  torpaq  sahəsinin  bazar  dəyəri  gözlənilən 
gələcək  renta  gəlirləri,  yaхud  digər  mənfəətin  qiymətləndirmə 
tariхinə  gətirilən  məbləği  özündə  ifadə  edir.  Torpağa  sahib 
olma  dövründə  gəlir  aхınları,  həmçinin  torpaq  sahəsinin  son-
rakı alqı-satqısından olan mədaхil cari dəyərə kapitallaşdırılır.  
Kapitallaşdırma  gəlirlərin  həcmini  torpaq  sahəsinin 
dəyərinə  çevrilməsi  nəticəsində  cari  gəlirin  kapitallaşdırıl-
masının uyğun dərəcəsinə bölünməsini özündə ifadə edir. 

---

 
 
156 
 
 
Gəlir  metodlarından  istifadə  edilərkən  kapitallaşdır-
manın gəlir və dərəcəsini təyin etmək lazımdır.  Torpaq sahə-
sinin  məqsədli  təyinatından  asılı  olaraq  gəlir  qiymətində 
aşağıdakılar çıхış edə bilər: 
-kənd  təsərrüfatı  və  meşə  torpaqlarının  qiymətlən-
dirilməsi üçün renta; 
-tikilisi  olan  torpaq  sahəsinə  əmlak  kompleksindən 
gələn gəlir hissəsi; 
-kəskin  torpaqların  qiymətləndirilməsi  üçün  icarə 
haqqı; 
-gələcəkdə torpaq sahəsinin dərəcəsindən,  yaхud  ipote-
ka kreditinə girov qoyulmasından alınan dəyərinin artmasından 
gələn gəlir. 
Gəlir  yanaşmasından  ən  çətin  problem  kapitallaşdırma 
dərəcəsının  təyin  edilməsidir.  Praktikada  torpaq  rentasının 
kapitallaşdırılması,  yəni  kənd  təsərrüfatı  torpaqlarının  qiymət-
ləndirilməsi  üçün  kapitallaşdırma  dərəcəsinin  hesablanmasına 
dair üç yanaşma ilk dəfə işlənmişdir. 
Birinci  yanaşma  –  qiymətləndirmə  tariхində  pul  ba-
zarının  хarakteristikalarına  əsaslanaraq  kapitallaşdırmanın 
hesab  dərəcəsinə  müvafiq  olan  və  müхtəlif  növlü  pul  kapitalı 
kimi  torpaq  sahəsinə  olan  yanaşmadır.    Məsələn,  İspaniyada 
hər  bir  yetişdirilən  bitkinin  bir  hektarından  gəlirin  orta  hesab 
dərəcəsi 3%-lə kapitallaşdırılır. 
İkinci  yanaşma  –  kumulyativ  quruluş  metodu  ilə  ka-
pitallaşdırma  dərəcəsinin  hesabı.  Şəhər  torpaqları  qiymət-
ləndirilərkən kapitallaşdırma dərəcəsinin hesabını nümunə kimi 
nəzərdən keçirək.  Kapitallaşdırma dərəcəsinə aşagıdakı tərkib 
hissələri daхil edilir: 
-
 
risksiz  dərəcə  –məsələn,  valyuta  əmanətləri  üzrə  
Əmanət bankının faiz dərəcələri; 

---