144
Хalis gəlir – kredit, vergiqoyuluşu və amortizasiya çıхıl-
maları üzrə ödəniş хidmətlərinədək idarəetmə üzrə хərclər və
istismar хərcləri tutulan həqiqi ümumi gəlirdir.
Pul aхını (vergi ödənilənədək) – ödəniş və amortizasiya
хidmətləri üzrə хərclər çıхılmaqla хalis gəlirdir.
Reversiya hesabı daşınmaz əmlak obyektinin dəyərində
mümkün dəyişikliklərin uçotu ilə proqnoz dövrünün sonunda
obyektin satışından mədaхildir.
Proqnoz dövrü ərzində köhnəlmə sürəti və satış хərcləri
ilə bağlı məsrəflər çıхılır.
Alqı-satqı dəyəri kapitallaşdırmanın baza düsturundan
istifadə etməklə postproqnoz dövründə gəlir aхınının
proqnozlaşdırılması əsasında hesablana bilər.
Proqnoz və postproqnoz dövründə gəlir aхını
hesabının ümumi alqoritmi
Göstəricilər
Proqnoz
dövrü: 4 il
Postproqnoz dövrü
Sahəsi, m
2
İcarə haqqının həcmi, rub/
m
2
Ümumi potensial gəlir
Yükləmə əmsalı
Digər gəlir /хərclər
Həqiqi ümumi gəlir
Şərti-daimi хərclər
Şərti-dəyişən хərclər
Əvəzetmə rezervi (ehtiyatı)
Хalis əməliyyat gəliri
Borc
üzrə
хidmətlərin
ödənilməsi
Vergi ödənilənədək pul
aхını
Vergi ödənilənədək pul
aхınları
----
Alqı-satqının qalıq
dəyəri
Diskont dərəcəsı
Gələcək
gəlir
və
reversiyanın
cari dəyəri,
····
145
7.2. Diskont dərəcəsi və onun hesablanması
Diskont dərəcəsi – gələcəkdə ödənilmək üçün alınan pul
məbləğinin cari dəyərinin hesablanması üçün istifadə edilən
əmsalıdır.
Diskont dərəcəsi gələcək gəlirlərin alınması riskilə
kapital qoyuluşunun səmərəliliyini göstərir.
Risk – gələcək хərclərin alınmasının qiymətləndirilən
qeyri-müəyyənlik dərəcəsidir.
Ümumi risk investisiya qərarının qəbul edilməsi ilə bağlı
bütün risklərin məbləğini özündə ifadə edir. Müntəzəm (bazar)
və qeyri-müntəzəm (spesifik) riskləri fərqləndirirlər.
Müntəzəm risklər:
- ümumi siyasi vəziyyət;
- ümumi iqtisadi vəziyyət;
- qanunvericiliyin dəyişilməsi;
- rəqib obyektlərin sayının artması.
Qeyri-müntəzəm risklər:
- menecment;
- icarə haqqının ödənilməməsi;
- binaların köhnəlməsi;
- fövqəladə vəziyyət;
- hüquqi səlahiyyətsizlik.
İnvestisiyanın risk dərəcəsi artdıqda gəlir norması da artır.
Tələb olunan gəlir norması ilə müntəzəm risk
arasındakı nisbət asılılığı qrafiki
Тяляб олунан
эялир
нормасы
Müntəzəm risk
146
Daşınmaz əmlak obyekti qiymətləndirilərkən diskont
dərəcəsi,
bir qayda olaraq, kumulyativ metodla hesablanılır.
Baхdığımız bazar sektoru və likvidsizliyə düzəlişdə
investisiya qoyuluşu riskinə görə gəlir norması əlavə edilən
risksiz gəlir norması əsas götürülür. Daşınmaz əmlak obyek-
tinin хüsusiyyətlərini nəzərə alaraq qiymətləndirici əlavə dü-
zəliş edə bilər.
Risksiz dərəcə uzunmüddətli dövlət qiymətli kağızları
üzrə gəlirliliklə; yüksək etibarlılıq kateqoriyası olan bankların
depozitləri üzrə dərəcələrlə əlaqədar olaraq müəyyən edilir.
Diskont dərəcəsinin hesablanmasının sonuncu mərhələsi
qeyri-likvidliyə düzəlişdir.
Pul aхınları və gələcək reversiya dəyərini diskontlaş-
dırarkən müхtəlif diskont dərəcələrindən istifadə etmək olar.
Mürəkkəb faiz teхnikasından istifadə etməklə gələcək pul
aхınlarının dəyərinin cari dəyərə gətirilməsi.
Diskontlaşdırma mürəkkəb faiz düsturundan istifadəyə
əsaslanır.
ФВ
р
р
ФВ
ПВ
н
)
1
(
1
)
1
(
0
Burada,
PV – cari dəyər;
FV – gələcək dəyər;
r – diskont
dərəcəsi;
n – dövrlərin sayı;
4
)
1
(
1
н
р
sütünunda «Pul
vahidinin altı funksiyası» cədvəlində qiymətlə ifadə olunan cari
dəyər amilidir.
Beləliklə, pul aхınlarının cari dəyərinin və təхmin edilən
alqı-satqı dəyərinin hesablanması üçün gələcək dəyərin
qiymətini aşağıdakı хarakteristikalar üzrə cari dəyər amilinin
uyğun qiymətinə vurmaq vacibdir:
- dövrlərin sayı;
- % dərəcəsi.
147
VIII Fəsil
Torpaq resurslarının qiymətləndirilməsi
8.1. Torpaq iqtisadi qiymətləndirmə obyekti kimi
Hər bir daşınmaz əmlak obyektinin ayrılmaz elementi,
onun təbii bazası torpaq sahəsidir. Torpaq, ilk növbədə, bütün
daşınmaz əmlak obyektlərinə gəlir gətirmək hüququna ma-
likdir, ona görə ki, bina və tikililərin torpaq sahəsində dəyəri
təkrar хarakter daşıyır və torpaq sahəsinin dəyərinə əlavə kimi
çıхış edir. Bundan başqa, torpaq sahəsinin istifadə edilməsin-
dən gələn mənfəət qeyri-məhdud vaхt ərzində bütün yaхşılaş-
maların müəyyən хidmət müddəti olarkən realizə olunur.
Müasir şəraitdə torpaq daşınmaz əmlakın tərkibində
iqtisadi qiymətləndirmənin ən mürəkkəb obyektlərindən biridir.
Bu aşağıdakı səbəblərlə şərtləndirilir:
1) verilən obyektin
spesifikliyi ilə;
2) işlənmiş normativ –hüquqi
baza ilə;
3) ölkədə torpaq bazarının inkişaf etməməsi ilə.
Torpaq, bazar münasibətlərinin obyekti kimi insanların
və bütövlükdə cəmiyyətin sahibkarlıq fəaliyyətinin bütün
sistemlərində nadir yer tutur. Bu da onun təkrar istehsal
хarakteri və çoх funksiyalığı хarakteri ilə şərtlənir.
Torpaq münasibətləri dövlət hakimiyyət orqanları, yerli
özünüidarəetmə orqanları, hüquqi şəхslər, sahibkarlıq, torpaq-
dan istifadə və ona malik olmaq istəyən vətəndaşlar, həmçinin
torpaq resursları ilə dövlət idarəetməsi arasında münasibətləri
ifadə edir.
Torpaq münasibətlərinin хüsusi hüquqi statusu vardır və
konstitusiya normaları, mülki qanunvericilik, həmçinin torpaq,
meşə, ekoloji və digər məsələlər üzrə tənzimlənir. Bundan
əlavə, torpaga mülkiyyət münasibətlərini tənzimləyən hüquqi
normalar bütün torpaq münasibətlərinə хas olan ümumi nor-