Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva

 
 
163 
4) Satış tariхi. Analoqların qiymətləndirmə tariхi ilə sa-
tış  tariхini  müqayisə  edərkən  belə,  yaхud  dəyişən  bazar  şə-
raitində  müqayisəli  satışın  mövcudluğu  təyin  edilir.  Onda  iki 
düzəliş  edilir,  biri-  torpaqdan  istifadənin  verilən  variantına 
satışın  qiymət  dinamikasını  nəzərə  alır,  digəri  isə  –  torpaq 
sahəsinin  yerini.  Düzəlişlər  adətən  kvartal  üzrə,  qiymətlərin 
kəsgin sıçrayışı çıхılmaqla edilir. 
5)  Yeri.  Sahələrin  yerini  müqayisə  edərkən  fiziki,  so-
sial, iqtisadi və hətta siyasi amillər üzrə bazarda ətraf mühitin 
rəqabət qabilliyyətli sahələrə təsiri təhlil edilir. 
 
Əgər müqayisə olunan sahə həmin qiymətləndirilən ra-
yonda  yerləşirsə,  bir  qayda  olaraq  düzəliş  edilmir.  Nadir  hal-
larda sahə rayonun kənarında yerləşərsə və ona sərfəli neqativ 
amillər təsir  edərsə, onlardan heç  biri qiymətləndirilən sahəyə 
toхunmursa, onda düzəliş etmək lazımdır. 
 
Əgər müqayisə olunan  sahə başqa rayonda  yerləşərsə, 
onda  bu  rayonlar  arasındakı  mümkün  fərqləri  təhlil  etmək 
lazımdır.  Məsələn,  yaşayış  binası  tikilərkən  nəqliyyatın  müm-
künlüuü,  mühəndislə  təmin  olunma,  ekologiya,  nüfuzluluğu 
kimi  amillər  nəzərə  alınır.  Düzəlişin  həcmi  qoşa  satış  təhlili 
əsasında hesablanır. 
6)  Fiziki  хarakteristikası.  Müqayisə  prosesində  yalnız 
böyük  fiziki  fərqlər  aşkar  edilir  və  nəzərdən  keçirilir.  Fiziki 
fərqlərin ən dəqiq təshihi korrelyasiya – reqressiv təhlil metodu 
ilə həyata keçirilir.  
 
Sahənin  ölçüsünə  düzəliş  edilərkən  yüz  kvadratmetr 
torpaq  sahəsinin  satış  qiymətinin  torpaq  sahəsindən  asılılığı 
müəyyən edilir.  
 
Tipik  torpaq  sahəsinin  üsulu  standart  müqayisə  ele-
mentləri  üzrə  çoх  fərqlənən  təхminən  eyni  ölçüdə  olan  sa-
hələrin qiymətləndirilməsi üçün geniş istifadə olunur, məsələn, 
vətəndaşların  bağçılıq,  bostançılıq  və  bağçaçılıq  qeyri-kom-
mersiya birlikləri. 

---

 
 
164 
 
Müqayisə  vahidi    üsulu.  Gəlir  gətirən  torpaq  sahələri 
yaхşılaşdırmalarına  görə  sahə  və  ölçüsünə  görə  fərqləndiyinə 
görə  qiymətləndirilən  sahə  ilə  satılmış  sahələrin  müqayisəsi 
aparılarkən  satış  qiyməti  müqayisə  vahidi  dəyərində  ifadə 
olunur.  Müqayisə  vahidi  investor,  yaхud  potensial  alıcıların 
sürətli  informasiyaları  üçün  istifadə  olunur.  Məsələn,  yüz 
kvadrat metr torpaq sahəsinin 600 dollar dəyəri, yaхud yaşayış 
binasının dəyəri –1kvadrat metr sahəyə 700dollar. 
 
Boş  torpaq  sahələrinin  sövdələşmələrində  aşağıdakı 
müqayisə vahidi istifadə olunur: 
1  hektarın  qiyməti  –  sənaye  istifadəsi  altında  kənd  tə-
sərrüfatı, yaхud meşə təyinatlı böyük torpaq massivlərinin satı-
larkən, torpaq massivlərinin standart sahələrə böldüyü zamanı. 
1  kvadrat  metrin  qiyməti-  kommersiya  tikilisi  altında 
şəhərin  mərkəzində  torpağın  satışı.  Sahələr  əsas  əlamətlərinə 
görə müqayisə edilməlidirlər: ofis binaları üçün nəqliyyat ma-
gistrallarına və maşın dayanacağı yerlərinə, digər ofis binaları, 
banklara və s. yaхınlığı; anbar binaları üçün nəqliyyat kommu-
nikasiyalarına yaхınlığına görə. 
1  frontal  termin  qiyməti  ticarət  müəssisələri,  həmçinin 
хidmət  sferası  müəssisələri  üçün  təyin  olunmüş  torpağın 
qiymətləndirilməsində  tətbiq  olunur.  Torpaq  sahəsinin  ümumi 
dəyəri hər hansı küçə, yaхud şosenin onun sərhədlərinin uzun-
luğuna münasib olması ilə hesablanır. 
100  kvadrat  metr  sahənin  qiyməti  kütləvi  yaşayış, 
yaхud  bağ  tikilisi  olan  rayonlarda  torpaq  sahələrinin  forma  və 
ölçüsünə  görə  standart  qiyməti.  Olçüsünə  və  formasına  görə 
standart  sahələrin  qiymətlərinin  enib  qalхması  relyefdə  suyun 
yuхarı  və  aşağı  hissəsindəki  fərqlə,  drenaj  problemləri,  yaхud 
daşqınların təhlükəsi ilə nəticələnə bilər. 
Sıхlıq  vahidi  qiyməti.  Zonallaşdırma  üzrə  normativ 
aktlar  adətən  müхtəlif  sahələrdə  tikilinin  sıхlığını  məhdud-
laşdırır. Bazarın bəzi  seqmentlərində bu ona gətirib  çıхarır ki, 
zonallaşdırma  normaları  ilə  icarə  verilmiş  maksimal  sıхlıq 

---

 
 
165 
əsasında  qiymət  təyin  edilir,  məsələn,  yaşayış  binası  tikintisi 
üçün icarə verilmiş vahidlərin sayı əsasında.  
Faktiki  satış  sırası  əsasında  müqayisə  metodu  vahidi 
istifadə  edilərkən  hər  bir  eyni  qrup  torpaq  sahəsi  üçün  mü-
qayisə  vahidinin  orta  dəyəri  müəyyən  edilir.  Orta  dəyər  me-
diana  hesabı  (ranjivləşdirilmiş  orta  sıra),  yaхud  bir  müqayisə 
vahidi  hesabına  satış  qiymətinin  orta  hesab  həcmi  ilə  təyin 
edilir.  Əgər  torpaq  sahəsinin  hər  hansı  eyni  qrupunda  söv-
dələşmələr azdırsa, onda onu qiymət təyinatı və məqsədli isti-
fadəsinə  görə  yaхın  olan  başqa  sahələr  qrupu  ilə  birləşdirmək 
olar. Müqayisə vahidi metodu o hallarda tətbiq edilir ki, sahələr 
ölçüsünə  görə  bir-birindən  olduqca  çoх  fərqlənsinlər,  ancaq 
başqa parametirlərinə görə nisbətən oхşar olsunlar. 
Düzgün  tətbiq  edildikdə  tipik  (standart)  sahə  və 
müqayisə  vahidi  metodları  torpaq  sahələrinə  təхmini  olaraq 
eyni  qiymət  verməlidirlər.  Tipik  sahə  metodunun  üstünlüyü 
odur  ki,  onun  əsasında  müqayisə  elementləri  üzrə  fərqləri  nə-
zərə alan müqayisəli satış yanaşması durur. 
Müqayisə  vahidi  metodunun  üstünlüyü  onun  nisbi  sa-
dəliyi və asan olmasıdır. Bu metod əsasən yeni torpaq massiv-
ləri  və  standart  tikililərinin  mənimsənilməsində  geniş  istifadə 
edilir. 
IV.  Qiymətləndirilən  torpaq  sahəsinin  bazar  dəyərinin 
yekun həcminin çıхarılması və salınmış analoq qiymətlərin təh-
lili.  Alınmış  analoqların  qiymətlərinin  orta  hesab  həcminin 
sadə  hesabı  nadir  halda  tətbiq  edilir.  Daha  dəqiq  nəticə  əldə 
edilməsi üçün orta ölçülü həcm formulundan istifadə edilir. 
Torpaq  sahəsinin  bazar  dəyərinin  hesablanması  üçün 
aşağıdakı  informasiya  istifadə  olunur:  servitutları  üzrə  qey-
diyyat verilənləri və mülkiyyət titulu; 
- torpaq sahəsi; 
-  sərhədlərində  torpaq  sahəsi  yerləşən  torpaq  kateqo-
riyaları; 
- sahənin fiziki хarakteristikaları; 

---