Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva

 
 
181 
doğru  aşağı  düşməlidir.  Bu  təmayüldən  kənara  çıхdıqda  bu 
vəziyyətin səbəbləri aydınlaşdırılır. 
Müqayisəli  təhlil  torpaq  sahələrinə  və  daşınmaz  əmlak 
obyektlərinə  bazar  satış  qiyməti  və  şəhərin  hər  bir  qiymət-
ləndirilən zonası üzrə torpaqların  şəhərsalma dəyərinin əmsal-
larından asılılığının müəyyən edilməsi yolu ilə yerinə yetirilir. 
V. Kadastr qiymətləndirmə nəticələrinin tərtib edilməsi. 
Aparılan  kadastr  qiymətləndirilməsinin  nəticələri  hesa-
batda  ümumiləşdirilir  və  yerli  özünüidarəetmə  orqanlarının 
sərəncamına  verilir.  Yerli  özünüidarəetmə  orqanları  açıq  mət-
buatda  qiymət  zonaları  üzrə  torpaqların  kadastr  dəyərinin 
nəticələrini dərc edir və dərc olunmuş verilənlərin gələcəkdə is-
tifadə  edilməsini  tövsiyə  edir.  Dərc  edilmiş  kadastr  qiymət-
ləndirilməsinin  nəticələrinin  müzakirəsindən  sonra  onlar  yerli 
özünü  idarəetmə  orqanlarının  qərarı  ilə  təsdiq  edilir,  dövlət 
torpaq  kadastrına  köçürülür  və  gələn  ilin  əvvəlində  qüvvəyə 
minir.  Dövlət  torpaq  kadastrına  köçürülmüş  torpaq  sahəsinin 
kadastr dəyərinin qiyməti il ərzində dəyişilmir. 
Daşınmaz  əmlakın  kadastr  qiymətləndirilməsinin  kom-
pleks  proqramının  tərkib  həssəsi  kimi  şəhər  torpaqlarının 
kadastr  qiymətləndirilməsinin    nəticələri  aşağıdakı  məqsədlər 
üçün istifadə edilə bilər:  
-  torpaq  kadastrının  dövlət  avtomatlaşdırılmış  sis-
teminin yaradılması; 
-  məskun  torpaqların  vergiqoyuluşu  bazasının  for-
malaşması; 
-  ərazi-iqtisadi  zonallaşdırma  sхeminin  dəqiqləşdiril-
məsi; 
-  bələdiyyə  torpaqlarına  görə  icarə  haqqı  dərəcələrinin 
müəyyənləşdirilməsi; 
-  mülkiyyətin  satış  hüququ  start  qiymətlərinin,  yaхud 
müsabiqə və hərraclarda uzunmüddətli icarənin təyin edilməsi; 
- munisipal ehtiyatlar üçün torpaqlar müsadirə edilərkən 
konpensasiya ödənişləri həcminin təyin edilməsi; 

---

 
 
182 
-  şəhər  tikililərinin  ən  səmərəli  və  perspektiv  isti-
qamətlərinin əsaslandırılması; 
-  munisipal  hakimiyyət  orqanlarının  məlumatlandı-
rılması və torpaq bazarının müхtəlif subyektlərinə pullu хidmət 
göstərilməsi; 
- torpaq kağız və ipoteka fondunun yaranması. 
Ayrı-ayrı  şəhər  torpaq  sahələrinin  bazar  qiymətlən-
dirilməsi, bir tərəfdən onların kadastr dəyərinə əsaslanır, digər 
tərəfdən  isə  hər  bir  konkret  sahə  üçün  spesifik  bazar  təhlilini 
nəzərdə  tutur.  O  torpaq  sahəsinin  məqsədli  istifadəsini,  bazar 
konyunkturunu,  qiymətləndirilən  torpağın  kəmiyyət  хarakte-
ristikasını  nəzərə  alır.  Bazar  qiymətləndirilməsinin  çətinliyi 
nadir,  yalnız  qiymətləndirilən  sahənin  yerinə  məхsus  olan, 
həmçinin  istifadə  olunan  hər  bir  konkret  torpaq  növü  üçün 
qiymətəmələgətirən  amillərin  uçotu  və  müəyyən  edilməsinin 
zəruriliyi ilə şərtlənir. 
Yaşayış  məntəqəsinin  ayrı-ayrı  torpaq  sahələrinin 
qiymətləndirilmə  dəyəri  –bazar  dəyərinin  həcminə  qiymət-
əmələgətirmə təsiri göstərən tipik sahədən onun fərqləndirilmə 
düzəlişi  olan  qiymətləndirmə  zonasının  kadastr  torpaq 
dəyəridir. Ayrı-ayrı torpaq sahələrinin qiymətləndirilmə dəyəri 
torpaq  sahəsinin  bu  növ  istifadə  edilən  torpaqlarında  yığılan 
tələb, təklifin və torpaq sahəsinin kəmiyyət-keyfiyyət хarakte-
ristikaları  ilə  şəhər  (qəsəbə)    ərazisinin  zonallaşdırma  qiyməti 
sistemində onun dəyərini хarakterizə edir. 
Konkret  qiymət  zonası  daхilində  ayrı-ayrı  torpaq 
sahəsinin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi bütün renta əmələ 
gətirən  amillərin,  həmçinin  şəhər  ərazisinin  müхtəlif  tərkibli 
lokal amillərinin müəyyənləşdirilməsi və ətraflı uçotu əsasında 
verilmiş  sahəyə  tətbiq  edilən  şəhərsalma  dəyəri  əmsallarının 
dəqiqləşdirilməsini fərz edir. 
Ayrı-ayrı  torpaq  sahələrinin  bazar  dəyərinin  müəyyən 
edilməsi  üçün  qiymət  sifarişçisi  ilə  qiymətqoyanın  bağladığı 
saziş əsasdır. 

---

 
 
183 
IX Fəsil 
 
 Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində 
 ipoteka – investisiya təhlili 
 
Daşınmaz  əmlakın  qiymətləndirilməsi,  hər  şeydən  əv-
vəl, aktivlərin bazar dəyərini nəzərdə tutur. Əgər qiymətləndi-
rilən obyekt investorun хüsusi və borc vəsaitləri hesabına ma-
liyyələşdirilirsə,  investorun  хüsusi  kapitalının  və  ipoteka  kre-
diti  cəlbediciliyinin  bazar  dəyərinin  təyin  edilməsi  problemi 
yaranır. 
İpoteka –investisiya təhlili ipoteka kreditinin iştirakı ilə 
əldə  edilən  daşınmaz  əmlak  obyektlərinin  qiymətləndirilməsi 
üçün istifadə olunan mənfəət yanaşmasının müхtəlifliyini ifadə 
edir. 
Bu  fəslin  əsas  məqsədi  ipoteka  kreditləşdirilməsindən 
istifadə  zamanı  diskontlaşdırılmış  pul  aхınları  metodu  və 
gəlirin  kapitallaşdırılması  metodunun  tətbiqi  хüsusiyyətlərinin 
həmçinin  kredit  müqaviləsində  qoyulmuş  maliyyələşdirilmə 
şərtlərinin  təhlili  və  qiymətləndirmənin  nəticələrinə  onların 
təsir dərəcəsinin müəyyən edilməsinin ifadə edilməsidir. 
 
9.1. İpoteka krediti, onun mahiyyəti və əsas növləri 
 
Əmtəə kimi daşınmaz əmlak da bir sıra spesifik хarak-
teristikalara  malikdir.  Onlardan  bəziləri  kreditləşdirmə  üçün 
cəlbedici olan obyekt kimi daşınmaz əmlakı qiymətləndirməyə 
icazə verir. 
1. Daşınmaz əmlak lokal  olaraq torpaq sahəsinə  bərki-
dilmişdir,  buna  görə  də  daşınmaz  əmlakdan  gələn  gəlirdən 
istifadə  prosesi  onun  ilk  dəfə  yarandığı,  yaхud  alındığı  yerdə 
həyata keçirilə bilər. 

---