April 22nd-28th 2023 Ukraine’s game plan

Rainy-day 
funds needed
F
loods are
the most expensive type of
natural disaster in America, causing at
least $323bn in direct damage since 1960
after accounting for inflation. Unlike other
types of risks, private insurers generally do
not offer residential coverage for floods.
To fill this void, Congress set up the Na­
tional Flood Insurance Programme (
nfip
).
Homeowners in “100­year floodplains”,
where regulators reckon that the chance of
flooding each year is at least 1%, can get
government­backed mortgages only if they
are insured. But on average, the amount of
money that the 
nfip
collects in premiums
each year is less than the amount it has to
pay out, so it has to borrow, thus passing
the bill on to the government: in 2017 Con­
gress forgave $16bn of the 
nfip
’s debt.
Moreover, the 
nfip
’s payouts are less than
the total amount of damage caused by
floods. The shortfall is paid by uninsured
homeowners, and by those whose damag­
es exceed the 
nfip
’s maximum claim size.
In 21 of the 50 states, sellers of homes do
not have to disclose past damages or future
risks from floods. Moreover, even if buyers
are informed, they often fail to discount
their offers sufficiently. The combination
of subsidised insurance and myopic buyer
behaviour means that houses in flood­
­prone areas are overpriced. One study in
2021 estimated this overvaluation at
$33bn­56bn. But a new paper in 
Nature Cli-
mate Change
, whose lead author is Jesse
Gourevitch of the Environmental Defence
Fund, an advocacy group, puts it at $121bn­
237bn, with a central estimate of $187bn. 
The difference stems from assessments
of flood risk. The earlier figures relied on
the 
nfip
’s historical premiums, which take
little account of risks from heavy rain or
along small waterways, and do not factor
in climate change. In contrast, the new
study is based on maps produced by First
Street Foundation, a research group, which
add up the risks from all potential causes
of flooding in a warming world. It finds
that at least 6.9m American homes are
overpriced because of expected flood dam­
ages, with 1.2m overvalued by at least 10%
and 660,000 by more than 25%.
In total dollars, overpricing is greatest
in posh bits of coastline, such as Los Ange­
les and parts of South Carolina’s Lowcoun­
try. Florida, where 66cm of rain submerged
Fort Lauderdale’s airport on April 12th, ac­
counts for $50bn of overvaluation by itself.
But as a share of home values, the risk is
greatest in rural, inland regions. In parts of
Appalachia, New England and Montana,
the median property is 30­50% overvalued.
Many of these areas lack tunnels and pipes
to channel water from storms, meaning
that heavy rains can cause flash floods in
rivers, creeks and streams, particularly at
the bases of mountains. Last July down­
pours in Kentucky produced floods that
swept houses away and killed 39 people.
On current trends, this housing bubble
is likely to feed on itself. The higher the
prices that homes in risky areas sell for, the
more incentive developers have to build in
those regions. The most efficient way to
stop flooding from popping this bubble is
for premiums to start reflecting expected
damages. That might entail carving out a
bigger role for private insurers, which left
the business after the Great Mississippi
Flood of 1927 led to large losses.
The 
nfip
has taken a first step with a
new premium­setting system, based on
frequencies and types of flooding, distan­
ces to water sources and property values.
However, federal law limits how much pre­
miums can rise. Faster increases would
saddle homeowners in flood­prone re­
gions with higher expenses and falling
house prices. It would also deprive local
governments that depend on property tax­
es, in areas as diverse as Idaho and the rural
north­east, of crucial revenue. But main­
taining the status quo means that taxpay­
ers elsewhere will keep footing the bill.
n