166
də, faydalılığına görə (ticarət sahəsi, anbarların sahəsi, yerlərin sayı və faydalılığı əks
etdirən başqa göstəricilər) onunla eyni olmalıdır. Analoji funksional təyinatı olan
obyektin dəyərinə əsasən qiymətləndirilən obyektin ilkin vəziyyətə gətirilməsi, onun
bərpası məqsədəuyğun olmadıqda tətbiq edilir. Qeyd etmək lazımdır ki,
qiymətləndirmə prosesinin daha mürrəkkəbliyi hallarında ekspertlər bu parametrə daha
çox müraciət edirlər.
Bir sıra obyektiv və həm də subyektiv amillərlə bağlı olaraq bəzən layihə -smeta
sənədlərindən istifadə olunur. Ona görə də, obyektin layihə üzrə smeta dəyərinin
indeksləşdirilməsi qaydası tikinti layihəsinin bir hissəsi olan smeta mövcud olduqda
tətbiq olunur. Smeta, onun tərtib olunduğu tarixin qiymətlərindən asılı olaraq seçilən
indeksləşdirmə əmsallarına uyğun olaraq hesablanır ki, bu da alınan nəticənin
dəqiqliyinə əhəmiyyətli təsir göstərə bilər.
Obyektin tikintisinə çəkilən birbaşa xərclərin indeksləşdirilməsi üzrə aparılan
hesablama qiymətləndirilən obyektdə podrat tikinti işlərinin ödənilməsi haqda
mühasibat cədvəlləri əsasında aparılır. Bu qaydadan əsasən təmir işlərinin
qiymətləndirilməsi zamanı istifadə edilir.
Nəzərə almaq lazımdır ki, göstərilən parametrlərə dəqiq əməl olunması
qiymətləndirmə metodlarının da tətbiqinin səmərəliliyinə əhəmiyyətli təsir göstərir.
Daha sonra bir sıra hədlərin cəmi kimi hesablanan tam bərpa dəyərinin müəyyən
edilməsi zərurəti yaranır. Həmin hədlərdən birincisi, birbaşa xərclər (materialların,
müvəqqəti tikililərin, qurğuların, mühəndis şəbəkələrinin, kommunal xidmət, tikintidə
işləyən fəhlələrin əmək haqqı və s.), ikincisi memarların, layihəçilərin peşəkar
xidmətləri haqqının ödənilməsi üçün dolayı xərclər, müstəqim xərclər, tikinti üçün
alınmış ssudalar üzrə faizlər və s, üçüncüsü isə sahibkarın gəliri investorun layihəni
həyata keçirmək üçün riskləri və müqayisə olunan obyektlər üzrə gəlirliliyi nəzərə
almaqla, çəkdiyi xərclərdən əlavə əldə etmək istədiyi məbləğdir. Sahibkarın mənfəəti
tikintini aparanın (devoloperin) mənfəəti də adlandırılır. Beləliklə, tikintinin tam bərpa
dəyəri aşağıdakı düsturla müəyyən edilir:
TD=D
t
+ R
s
+ D
s
(11.2.)
167
Burada: TD - tikintinin tam bərpa dəyərini, D
t
- tikintinin dəyərini, R
s
- sahibkarın
gəlirini, D
s
- torpağın dəyərini əks etdirir.
Yuxarıda göstərilən bütün müddəalardan ardıcıl olaraq istifadə etməklə, məsrəf
yanaşması vasitəsilə obyektin bərpa və ya əvəzolunma dəyərinin hesablanmasında
tətbiq olunması zəruri bilinən metodlardan istifadə edilməsinə əlverişli şərait yaranır.
7.3. Bərpa yaxud əvəzolunma dəyərinin qiymətləndirilməsi metodları
Xərc yanaşması vasitəsilə bərpa və əvəzolunma dəyərinin hesablanmasında
istifadə olunan metodlar aşağıdakı sxemdə öz əksini tapmışdır.
“Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının qanununa
və digər qanunvericilik aktlarına müvafiq olaraq qiymətləndirici öz öhdəliklərini
bilməli və məsuliyyətini hiss etməlidir. Eyni zamanda o, qiymətləndirmənin
məqsədindən, obyektin tipindən asılı olaraq, bu və ya digər metodun seçilməsində
müstəqildir. Ona görə də, məsrəf yanaşmasına aid olan hər bir metodun tam təfsilatı ilə
nəzərdən keçirilməsi nəticəsində mövcud problemin vacib və prinsipial xüsusiyyətlərini
mənimsəmək mümkün olar.
Qeyd edildiyi kimi, məsrəf yanaşması əsasında qiymətləndirmə prosesində
müqayisə vahidi metodunun tətbiqi bir neçə mərhələdən keçir. Birinci mərhələnin
tələblərinə uyğun olaraq analoji obyektlərin inşasına çəkilən xərclər əsasında tikinti
işləri üzrə xərc normativləri (binanın 1m
2-
i, 1m
3
-i üzrə) hazırlanır. Bu məqsədlə
nümunəvi bina qismində, yaxın dövrdə inşa olunmuş, podrat işlərinin kontrakt dəyəri
məlum olan bina daha münasibdir. Əgər belə obyektin tapılması çətinlik törədirsə, onda
binaların səciyyəvi tipləri üzrə tikinti məhsulunun istehlak vahidinin dəyərini bazis
səviyyəsi göstəriciləri əks olunmuş bərpa dəyərinin iriləşdirilmiş göstəricilərindən
(BD G-dən) istifadə etməklə, hesablanması zərurəti yaranır.
kinci mərhələdə isə, mövcud normativ üzrə xərclərin xüsusi çəkisi binanın
ümumi sahəsinə, yaxud həcminə hasil olunur. Bu da, qiymətləndiricinin şəxsi
seçimindən asıldır. Növbəti, yəni üçüncü mərhələdə qiymətləndirilən binanın
xüsusiyyətləri və baza analoqundan fərqlərinə görə düzəlişlər və təshihlər aparılır. Bu
168
prosesin davamı olaraq əmsallara hasil edilərkən nəticələrin daha səlistliyinə kömək
edər. Nəhayət, sonuncu və həlledici mərəhələ olan, dordüncü mərhələdə inflyasiya
prosesləri və bazar təsərrüfatçılığı metodlarına keçidlə bağlı olan amillərə müraciət
olunur. Yəni, daha dəqiq desək, tikinti-quraşdırma işlərinin, əmək haqqının, dolayı
xərclərin dəyərinin dəyişməsini əks etdirən əmsalların köməyi ilə cari dəyərə
(qiymətləndirilmə tarixinin qiymətlərinə) çevrilməsi təmin edilməklə son nəticə alınır.
BD G toplularında müxtəlif funksional təyinatlı binalar və qurğuların 1m
3
, yaxud
başqa ölşü vahidinin bərpa dəyəri (tikintinin smeta dəyəri) barədə məlumatlar verilir.
Ə
mlakın qiymətləndirilməsində və ya yenidən qiymətləndirilməsində, eləcə də
yenidən qiymətləndirmə əmsallarının müəyyən edilməsində iriləşdirilmiş gostəricilərin
böyük əhəmiyyəti vardır. Bunlara başlıca olaraq bütün ümumi və xüsusi inşaat
işlərinin, o cümlədən sanitar-texniki qurğuların (mərkəzləşdirilmiş qızdırıcı,
ventilyasiya, qaz təminatı, su kəməri, kanalizasiya, zibil toplayıcılar və s.), elektrik və
aşağı cərəyanlı qurğuların (elektrik işıqlandırılması, telefon, lift və s.) bərpa dəyəri
göstəriciləri aid edilir.
Bərpa dəyəri göstəricilərində tikinti-quraşdırma işlərinin dəyərini təşkil edən
birbaşa xərclər, dolayı xərclər və planlı yığımlar, habelə, qış vaxtı qiymət
bahalaşmaları daha sonra müvəqqəti bina və qurğuların tikintisinə, işçilərə mükafatların
verilməsinə, layihə-axtarış işlərinə və müəllif nəzarətinə, tikilən müəssisənin idarə
heyətinin saxlanılmasına, nəzərdə tutulmayan işlərin görülməsinə çəkilən xərclərdən
ibarət sair xərclər nəzərə alınır. Qeyd edək ki, təcrübədə iriləşdirilmiş göstəricilər
cədvəllər şəklində tərtib olunur və onların tərkibinə qiymətləndirmə obyektinin bir sıra
xassələri, yəni bina yaxud qurğunun adı, onun kapitallıq qrupu, əsas konstruksiyaların
təsviri, mərtəbələrin sayı, rayonun iqlim şəraiti üzrə bir çox ərazi qurşağı üçün dəyər
göstəriciləri, binaların ayrı-ayrı konstruktiv elementlərinin faizlə xüsusi çəkisi daxil
edilir.
Qeyd olunanları sadə misallarla izah etmək daha yaxşı olar. Fərz edək ki, 4
mərtəbəli inzibati binanın bərpa dəyərini qiymətləndirmək lazım gəlir.
Dostları ilə paylaş: |