175
Qiymətləndirilən binanın qiymətləndirmə tarixindəki qiymətlər səviyyəsindəki
bərpa dəyəri (C
2004
) müvafiq əmsallardan və indekslərdən istifadə etməklə, tikintinin
1969-cu ilin qiymətləri səviyyəsindəki dəyərinin əvvəlcə 1984-cü ilin səviyyəsindəki
qiymətlərə, sonra 1994-cü ilin və qiymətləndirmə tarixinin səviyyəsindəki qiymətlərə
çevirməklə müəyyənləşdirilir.
1984-cü ilin qiymətləri səviyyəsinə keçid dəyərin 1969-cu ilin qiymətləri
səviyyəsindəki dəyərin (C
1969
), SSR Tikinti Komitəsinin 11.05.1983-cü il tarixli, 94
saylı Qərarında göstərilən dəyərin dəyişməsi indeksinə (
1969/1984
) hasil olunması yolu
ilə yerinə yetirilir. Qiymətləndirilən obyektin sahə mənsubiyyətinə müvafiq olaraq,
indeksin kəmiyyəti ərazi əmsalı nəzərə alınmaqla, 1,15 -dir (
1969/1984
= 1,15).
1991-ci ilin qiymətləri səviyyəsinə keçid 1984-cü il qiymətləri səviyyəsindəki
dəyərin (C
1984
) SSR Tikinti Komitəsinin Qərarında göstərilən dəyərin dəyişməsi
indeksinə (
1984/1991
) hasil olunması yolu ilə yerinə yetirilir. (
1984/1991
= 1,67 )
Qiymətlərin qiymətləndirmə tarixindəki səviyyəsinə keçid 1991-ci il qiymətləri
səviyyəsindəki dəyərin bina və qurğuların səciyyəvi konstruksiya sistemləri üzrə
tikinti-quraşdırma işlərinin qiymətləndirmə tarixindəki qiymətləri indeksinə (
1991/2004
)
hasil edilməklə yerinə yetirilir. ndeksin kəmiyyəti yaşayış binalarının və qurğularının
vergiqoyma bazasının müəyyənləşdirilməsi qaydasına analoji qəbul olunur.
Konstruksiya həlli baxımından qiymətləndirilən binaya (yaşayış binası) analoji
olan obyektlər üçün Bakı şəhəri şəraitində ƏDV nəzərə alınmamaqla, indeksin
kəmiyyəti 42700 –dür (
1991/2004
= 42700). Nəzərdən keçirdiyimiz halda bu əmsal
Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 110 saylı Qərarına əsasən tətbiq
olunmuşdur. Qiymətləndiricinin nəzərdən keçirilən regionda podrat təşkilatlarının
müqavilə qiymətlərinin təhlili əsasında bu indeksin orta kəmiyyətini müəyyənləşdirmək
hüququ vardır.
Dəyərin bu yolla alınmış kəmiyyətinə aşağıdakılar əlavə olunur:
-
15% həcmində əlavə dolayı xərclər (DX);
-
8% həcmində podratçının mənfəəti (PM);
-
18 % həcmində ƏDV;
176
-
Sair bahalaşmalar.
stifadə olunan zirzəmiyə görə bahalaşma:
C
zirzəmi, 2004
= (C
1
x V
zirzəmi
x 1,00 x
1969/1984
x
1984/1991
x
1991/2004
) x 0,1 + DX +
PM + ƏDV = 12018,4 manat olacaqdır.
Burada C
1
- analoji obyektin 1 kub metrinin təshih əmsalına hasil olunanadək
dəyəridir.
Qiymətləndirilən binanın qiymətləndirmə tarixindəki qiymətlərlə yekun dəyəri:
C
2004
= C
1969/1981
x
1969/1984
x
1984/1991
x
1991/2004
+ DX + PM + ƏDV + C
zirzəmi
,
2004
= (5566 x 1,15 x 1,67 x 42700) x 0,1 + 15% + 8% +12018,4 = 66910,6 min manat
təşkil edəcəkdir.
Sahibkarın (devoloperin) mə
nfəə
ti. Torpaq sahəsinin alınması, onun üzərində
abadlaşdırma aparılması və sonradan istifadə olunması (yaxud satılması),
mükafatlandırılması tələb olunan xüsusi biznesdir. Bu mükafat tikintinin ekspertizasını
aparan və inşaat ilə bağlı riskləri üzərinə götürən sifarişçinin mənfəətini əks etdirir.
Bakıda aparılan təhlillərin nəticələri göstərir ki, devoloperin mənfəətinin
minimum səviyyəsi tikintinin dəyərinin 20-40% həcmindədir. Qeyri-rəsmi məlumatlara
görə, 2005-cü ildə tikintidə əsas fəaliyyətin rentabelliyinin orta səviyyəsi 35,6%
olmuşdur.
Növbəti hesablamalarda qiymətləndirici sifarişçinin mənfəət normasını tikintinin
göstərilən həcmi üçün daha tipik olan 30% həcmində qəbul etmişdir.
Devoloperin mənfəəti nəzərə alınmaqla tikintinin dəyəri 86983,8 min manat
(66910,6 x 1,3) olmuşdur.
Məsrəf yanaşmasında qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin hansı metodla
hesablanmasının ən mühüm fərqi işin icra olunması ardıcıllığı ilə bağlıdır. Ona görə də,
elementlər üzrə hesablama metodunun tətbiqi ardıcıllığını nəzərdən keçirmək lazım
gəlir.
Birinci və əsas bölgü binanın ayrı-ayrı elementlərə (özüllər, divarlar, karkaslar,
dam və s.) ayrılmasıdır. Daha sonra, yəni ikinci mərhələdə tikilən binada quraşdırılması
177
tələb olunan konkret elementin cari qiymətlərlə quraşdırılması ilə bağlı xərclər
hesablanır. Bu məqsədlə həcm vahidinin inşası üçün zəruri olan birbaşa və dolayı
xərclərin məbləği müəyyənləşdirilir. Adətən, bu metodla aparılan hesablamalarda 10%-
dək xətaya və ya kənarlaşmalara yol verilməsi təbii qəbul olunur.
Misal: Tikinti daşından olan divarın 1m
2
-nin dəyəri tikinti daşının, bərkidici
məhlulun dəyərindən, fəhlələrin əmək haqqından və s. ibarətdir. Dəyər vahidini sahəyə
vurmaqla, bütün elementin quraşdırılmasına çəkilən xərclər müəyyənləşdirilir.
Podratçının, sifarişçinin mənfəəti və başqa xərclər adətən, bütün hesablamaların
sonunda nəzərə alınır.
Qalınlığı 40 sm. olan, tikinti daşından tikilmiş divarın 1m
2
-nin dəyərini
müəyyənləşdirək. Material kimi tikinti (mişar daşının) məsrəfi 25 ədəddir. 1 tikinti
daşının qiyməti 0,5 manatdırsa, ümumi dəyəri 12,5 manat olacaqdır. Bərkidici
məhlulun həcmi tikinti materiallarının məsrəf normalarına əsasən müəyyənləşdirilir və
hörgünün ümumi həcminin təqribən 12-14%-nə bərabərdir.
Beləliklə, bərkidici məhlulun həcmi 0,048m
3
-dir [(25 əd. X 0,2 x 0,2 x 0,4 ) x
0,12]. Bərkidici məhlulun 1 kub metrinin dəyəri orta hesabla 60 manatdırsa, məsrəflər
2,88 manat olacaqdır. Bərkidici məhlulun dəyərini onun tərkibinə daxil olan maddələrin
(sement + qum + su + hazırlanma xərcləri) dəyəri əsasında da müəyyənləşdirmək olar.
nşaat şirkətlərinin və təşkil olunmamış işçi qüvvəsi birjalarının məlumatlarına
ə
sasən, qalınlığı 40 sm. olan adi hörgü işlərinin 1 kv. metrinin orta dəyəri (fəhlələrin
ə
mək haqqı) 2,5-4 manatdır. Beləliklə, qalınlığı 40 sm. olan divarın adi hörğü işlərinin
1 kv. metrinin dəyəri 19,28 manat (12,5 + 2,88 + 4,00) olacaqdır. Bu dəyər (təqribi)
sonrakı hesablamalar üçün əsas kimi götürülə bilər. Əlbəttə ki, bazar qiymətləri
dəyişdikcə, alınan dəyər təshih olunmalıdır.
Binanın başqa elementləri üzrə dəyər vahidləri də bu metodla müəyyənləşdirilə
bilər.
Alınmış kəmiyyətə mənzilin sahəsinə uyğun olan torpaq sahəsinin dəyəri əlavə
olunur. Nəticədə, obyektin elementlərə ayırma metodu ilə müəyyənləşdirilmiş tam
bərpa dəyəri alınır. Qeyd olunmalıdır ki, sahibkarın (devoloperin) mənfəəti və torpağın