299
Ikinci mərhələdə yaxın dövrlərdə anoloji tərzdə mənimsənilmiş torpaq
sahələri barədə məlumatların təhlili aparılır yaxud satışların müqayisəsi metodu
ə
sasında mənimsənilmiş torpaq sahələrinin satış qiymətləri hesablanır.
Üçüncü mərhələdə torpaq sahələrinin mənimsənilməsinə çəkilən xərclərin
məbləği hesablanır. Bu xərclərə aşağıdakılar daxildir:
- torpaq sahəsi massivinin və sənədlərin rəsmiləşdirilməsi üzrə xərclər;
- torpağın təmizlənməsi, sərhədlərinin işarə olunması və hazırlanması işləri
üzrə xərclər;
- yolların, səkilərin abadlaşdirilmasi, drenaj mühəndis və kommunal
qurğuların inşası üzrə xərclər;
- vergilərin, sığorta haqlarının ödənilməsi üzrə xərclər;
- podratçının mənfəəti və əlavə xərcləri;
- satış və reklam xərcləri.
Dördüncü mərhələdə torpaq sahələrinin satışından ehtimal olunan
gəlirlərdən onların mənimsənilməsi xərcləri və sahibkarın mənfəəti çıxılmaqla,
mənimsənilməmiş torpaq sahəsinin dəyəri qiymətləndirilir.
Beşinci mərhələdə torpaq sahəsinin mənimsənilməsi və satılması üçün zəruri
olan müddət müəyyənləşdirilir və ona müvafiq diskontlaşdırma faizi seçilir. Sonra
torpaq sahələrinin satışından mənimsənilmə xərcləri və sahibkarın mənfəəti çıxıl-
maqla, əldə olunan gəlirin məbləği diskontlaşdırılır və mənimsənilməmiş torpaq
sahəsinin cari dəyəri müəyyənləşdirilir.
Misal
. Birmərtəbəli bağ evlərinin inşasi üçün nəzərdə tutulmuş 5 hektar
torpaq massivini qiymətləndirmək lazımdır. Sahibkar hər hektarda 4 bağ evi inşa
etmək və 5000 şərti vahidə satmaq niyyətindədir. 1 bağ evinin və müvafiq kommu-
nikasiya şəbəkəsinin yaradılmasına 2900 şərti vahid xərclənir. Alqı-satqı
ə
məliyyatlarının rəsmiləşdirilməsi, o cümlədən inzibati xərclər satış qiymətinin 7%
həcmindədir. Hər ay 2 obyektin satılacağı ehtimal edilir. Obyektlərin saxlanılması
üzrə cari xərclər və sahibkarın mənfəəti ümumi gəlirin 38% həcmindədir.
Ə
məliyyat üzrə gəlirlilik 10%-dir.
Hə
lli.
1. Torpaq massivində inşa olunub satilacaq obyektlərin sayı - 20 (5 hektar x 4
obyekt);
2. torpaq sahələrinin satışından əldə olunacaq pul axını - 100000 şərti vahid (20
obyekt x 5000 ş.v.);
3. torpaq sahəsinin satışından əldə olunan gəlir - 93000 şərti vahid [100000 ş.v. -
(100000 ş.v. x 0,07)];
4. torpaq massivinin mənimsənilməsinə çəkilən xərclərin dəyəri - 58000 ş.v.
(2900 ş.v. x 20 obyekt);
5. torpaq sahələrinin dəyəri - 57660 şərti vahid
[93000 ş.v. - (93000 x 0,38)];
6. torpaq sahələrinin satış müddəti 10 ay (20 obyekt : 2);
300
7. avans olunmuş kapitalın və torpaq sahələrinin mənimsənilməsi və satışla bağlı
riskləri ifadə edən əmsal - 9,55654 (10 ay, 10%);
8. mənimsənilməmiş torpaq massivinin cari dəyəri - 493030 şərti vahid [(57660 x
9,55654) – 58000] olacaqdır.
Torpağın qiymətləndirilməsinə satışların müqayisəsi mövqeyindən yanaşma
anoloji torpaq sahələrinin satışları barədə məlumatların sistemləşdirilməsi və
müqayisəli təhlilinə əsaslanır. Bu mövqedən yanaşmaqla, torpagin bazar dəyəri iki
metodla müəyyənləşdirilə bilər:
- satışların müqayisəsi metodu;
- köçürmə metodu.
Torpaq sahələrinin satışların müqayisəsi metodu ilə qiymətləndirilməsi
ə
vəzolunma prinsipinə əsaslanır. Bu metod boş və ya boş olan kimi nəzərdən
keçirilən torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsi üçün daha münasibdir. Göstərilən
metoddan istifadə olunmaqla aparılan qiymətləndirmə aşağıdakı ardıcıllıqla yerinə
yetirilir:
1.Bazarın müvafiq seqmentində qiymətləndirilən torpağa anoloji olub, yaxın
vaxtlarda satılmış torpaq sahələri seçilir. Bunun üçün qiymətləndirici ilk növbədə
qiymətləndirilən sahənin bazarın hansı seqmentinə mənsub olduğunu aşağıdakı
meyarlar əsasında aydınlaşdırır:
- torpaqların təyinatı;
- zonalaşdırma şərtləri və torpaqdan istifadənin qanunla yol verilən üsulları;
- torpaq sahəsinin ərazidə yerləşməsi;
- torpağın istehlak xassələri;
- verilən mülkiyyət hüquqlarının həcmi və müddəti.
2. Bu meyarlar əsasında müqayisə üçün torpaq sahələrini seçkidən sonra
qiymətləndirici onların satış şərtləri və şəraiti barədə məlumatları toplayır və təhlil
edir. Bu təhlilin nəticəsində torpaq sahəsinin heç bir məcburiyyət olmadan sərbəst
bazar şərtləri ilə satılması, alıcı ilə satıcı arasındakı münasibətlər (qohumluq,
asılılıq və sair), alıcının məqsədləri və satış vaxtı satıcının maliyyə vəziyyəti,
obyektin satışa çıxarılması ilə satışı arasındakı müddət və qiymətə təsir göstərən
digər amillər araşdırılır.
3. Üçüncü mərhələdə qiymətləndirilən torpaq sahəsinin və analoq kimi
seçilmiş torpaq sahələrinin göstəriciləri müqayisə olunur və aşkar edilən fərqlər
üzrə müvafiq təshihlər aparılır. Bu təshihlərin aparılması üçün müqayisə element-
lərindən və müqayisə vahidlərindən istifadə olunur.
Müqayisə elementləri - torpaq sahələrinin və satış şərtlərinin bazar
qiymətinə təsir göstərən xüsusiyyətləridir. Torpaq sahələrinin müqayisəsi üçün
adətən aşağıdakı müqayisə elementlərindən istifadə edilir:
- mülkiyyət hüquqları (xüsusi mülkiyyət, daimi yaxud müvəqqəti istifadə,
icarə);