301
- maliyyələşmə şərtləri (şəxsi və ya cəlb olunmuş pul vəsaitləri hesabına);
- hesablaşma şərtləri (nağd, nağdsız, veksellərlə, çeklərlə hesablaşma);
- satış şərtləri (alıcı və satıcı arasında xüsusi münasibətlər, satıcının maliyyə
vəziyyəti);
- satış vaxtı. Bu amilin nəzərə aınması müqayisə üçün seçilmiş obyekt
satıldıgdan sonra bazar mühitinin dəyişib-dəyişmədiyini aydınlaşdırmaq üçün
vacibdir. Belə ki, torpaq sahələrinin satış qiymətinə mövsüm, müxtəlif ərazilərin
alıcılar arasında populyarlaşması və sair təsir göstərə bilər.
- torpaq sahəsindən istifadə olunması və tikinti aparılmasında hüquqi və
şə
hərsalma məhdudiyyətləri, ərazinin sosial və iqtisadi göstəriciləri;
- ərazinin fiziki xüsusiyyətləri (torpaq sahəsinin relyefi, ölçüləri, forması);
- kommunal və mühəndis şəbəkəsinin mövcudluğu və onlara qoşulma
şə
rtləri.
Analoq kimi seçilmiş torpaq sahələrinin qiymətində aparılan təshihlər ilk beş
müqayisə elementi üzrə göstərilən ardıcıllıqla yerinə yetirilməlidir, çünki, hər bir
sonrakı təshih əvvəlkinin nəticələrinə əsaslanır.
Bütün müqayisə elementləri üzrə təshihlər kəmiyyət (məlumat cütlüklərinin
təhlili, statistik təhlil, qrafik təhlil, xərclərin təhlili, ikinci dərəcəli məlumatların
təhlili) və keyfiyyət metodları (nisbətlərin müqayisəli təhlili və fərdi sorğular)
ə
sasında aparılır. Bu metodlar və onlardan istifadə olunması şərtləri əvvəlki
fəsillərdə nəzərdən keçirilmişdir.
Gəlir gətirən torpaq sahələri və üzərindəki tikililər yalnız ölçülərinə görə
fərqləndiyi (digər parametrlər isə uyğun olduqda) və potensial investorlar (alıcılar)
üçün ilkin informasiya lazım olduğu hallarda müqayisə vahidlərindən istifadə
edilir.
Torpaq sahələri qiymətləndirilərkən adətən aşağıdakı müqayisə vahidləri
tətbiq edilir:
- 1 hektarın qiyməti (kənd və meşə təsərrüfatı torpaqları, sənaye
müəssisələrinin yerləşdirilməsi üçün torpaqlar və sair);
- 1 kvadrat metrin qiyməti (şəhərin mərkəzi hissələrində yerləşən
kommersiya obyektlərinin inşası üçün istifadə olunan torpaqlar və sair);
- 1 frontal metrin qiyməti (ticarət, məişət xidməti müəssisələrinin inşası
üçün istifadə olunan torpaqlar);
- 1 lotun qiyməti (yaşayış binalarının, bag evlərinin inşası üçün nəzərdə
tutulmuş, forması və ölçüləri standart olan torpaqlar);
- sıxlıq vahidinin qiyməti - torpaqların zonalaşdırılması sənədlərində adətən
müxtəlif sahələrdə tikililərin yerləşdirilməsinin sıxlığı məhdudlaşdırılır və bu,
qiymətə təsir göstərir.
4. Dördüncü mərhələdə anoloji torpaq sahələrinin qiymətlərinin təhlili
ə
sasında qiymətləndirilən torpaq sahəsinin qiyməti müəyyənləşdirilir. Bunun üçün
seçilmiş anoloji torpaq sahələrinin qiymətlərinin orta kəmiyyəti hesablanmalıdır.
Bu kəmiyyət hesablanarkən aparılmış təshihlərin miqdarından, onların mütləq
302
kəmiyyətlərindən habelə ilkin məlumatların dürüstlüyü və tanışlıqdan asılı olaraq,
hər bir anoloji torpaq sahəsinin qiymətinin xüsusi çəkisi müəyyənləşdirilir.
Torpaq sahəsinin satışların müqayisəsi metodu ilə qiymətləndirilməsinin
ardıcıllığını aşağıdakı nümunə timsalında nəzərdən keçirək.
Misal:
Sahəsi 0,5 hektar olan torpaq sahəsini qiymətləndirmək tələb olunur.
Müqayisə üçün 5 anoloji torpaq sahəsi seçilmişdir və onlarin satişlari barədə
aşağıdakı məlumatlar var:
Cədvəl № 2.1
Torpaq
sahə
si
Satış
qiymə
ti
Satış
vaxtı
Sahəsi
(hektar)
Geoloji
şə
rait
Topoqrafik
şə
rait
1
2100
2 ay
0,48
Eyni
eyni
2
2280
4 ay
0,53
3%
yaxş
ı
1% pis
3
2490
1 ay
0,5
Eyni
2% yaxş
ı
4
3150
3 ay
0,56
2%
yaxş
ı
5% yaxş
ı
5
3700
8 ay
0,58
4%
yaxş
ı
6% yaxş
ı
Digə
r müqayisə
elementlə
ri üzrə
torpaq sahə
lə
ri arasındakı fə
rqlə
r
cüzidir. Torpağ
ın qiymə
tinin ildə
6% artmasını nə
zə
rə
alaraq, tə
shih etmə
cə
dvə
lini quraq:
Cə
dvə
l №
2.2
Qiymət-
lə
ndiril
mə
obyekti
Anoloji obyektlər
1
2
3
4
5
Qiyməti
(şə
rti
vahid)
210
0
2280
249
0
315
0
323
0
Sahə
si
(hektar)
0,5
0,48
0,53
0,5
0,56
0,58
0,1
hektarın
qiymə
ti
437,
5
430,2
498,
0
562,
9
556,
9