294
-
сащибкар
мянфяяти..........................................................................
40000
Йекуну:
320000
Сатышдан дахил олан халис эялирин мябляьи:
30х25000-320000=430000
4 ил ярзиндя халис эялирин бярабяр олараг дахил олмасы вя
10% сямяря нормасы нязяря алынмагла торпаг массивинин
щягиги дяйяри.
430000:4х3,1699=340760
бурада, 3,1699 – щягиги аннуитет дяйяри ямсалдыр.
Торпаг цчцн галыг техникасы методундан бош торпаг
сащяляринин сатышы щаггында мялуматлар олмадыгда истифадя
едилир. Торпаг сащясинин дяйярини мцяййян етмяк цчцн
бинанын дяйярини, бцтцн дашынмаз ямлакдан халис ямялиййат
эялирини, торпаг вя бина цчцн капиталлашдырма ямсалларыны
билмяк лазымдыр. Бинанын дяйяри ян йахшы вя даща сямяряли
истифадяни нязярдя тутан йени вя йа лайищяляндирилян обйектин
пайы кими мцяййян едиля биляр. Торпаг цчцн галыг
техникасынын тятбигиндя яввялжя ян йахшы вя даща сямяряли
истифадяни нязярдя тутан йахшылашдырмалар мцяййян едилир.
295
Икинжи мярщялядя базар ижаря щаггы вя ещтимал олунан
ямялиййат мясряфляри щаггында мялуматлар ясасында бцтцн
дашынмаз ямлакын халис ямялиййат эялири мцяййян едилир.
Цчцнжц мярщялядя ися халис ямялиййат эялиринин бинайа аид
едилян щиссяси щесабланыр. Йалныз бундан сонра эялирин
торпаьа аид едилян щиссяси капиталлашдырылмасы йолу иля торпаьын
дяйяри мцяййян едилир.
Мисал: Ян йахшы вя даща сямяряли истифадяси бизнес
мяркязинин тикинтиси сайылан сащянин дяйярини мцяййян етмяк
тяляб олунур. Тикилинин дяйяри 500000-я бярабярдир, проноза
эюря халис ямялиййат эялири 120000 гиймятляндирилир,
капиталлашдырма ямсаллары торпаг цчцн вя бина цчцн мцвафиг
олараг 8 вя 10%-дир.
Бинайа аид едилян ямялиййат эялири щиссяси тикинтинин дяйяр
кямиййяти вя бина цчцн капиталлашдырма ямсалы ясасында
мцяййян едилир:
500000х0,1=50000
Торпаьа аид едилян халис ямялиййат эялири:
120000-50000=70000
Торпаьын дяйяри:
70000:0,08=875000
296
10.6. Azərbaycanda torpağın müxtəlif məqsədlərlə qiymətləndirilməsi
Ümumi qəbul olunmuş təcrübəyə əsasən torpağın bazar dəyəri üç
metodoloji yanaşma – gəlirlik, xərclər və müqayisə - mövqelərindən
müəyyənləşdirilir. Bu yanaşmaların hər birinin çərçivəsində torpaqdan
istifadənin istənilən tipinə tətbiq oluna bilən metodlar işlənilib hazırlanmışdır.
Metodun seçilməsi qiymətləndirilmənin məqsədlərindən, qiymətləndirilən
obyektin tipidən, onun təyinatından, informasiya təminatından və digər
şərtlərdən as
ılıdır.
Torpağın bazar dəyəri qiymətləndirməyə üç mövqedən yanaşmaya
əsaslanan aşağ
ıdakı metodlarla müəyyənləşdirilir (sxem2.2).
Kommersiya məqsədləri üçün istifadə olunan torpaq sahələrinin bazar
dəyəri əsasən gəlirlik mövqeyindən yanaşmaya istinad edən metodlarla
qiymətləndirilir. Bu metodlar potensial alıcının torpaq sahəsindən əldə etmək
ümidində olduğu gəlirlərin müəyyənləşdirilməsinə əsaslanır.
Torpağın qiymətləndirilməsi
metodları
Gə
lirlik
mövqeyində
n
yanaş
ma
Xə
rclə
r
mövqeyində
n
Yanaşma
Satış
ların müqayisə
si
mövqeyində
n
yanaşma
Pul axinlarinin
diskontlaş
dirilmasi
metodu
Ayırma metodu
Satiş
larin müqayisə
si
metodu
Torpağ
ın icarə
haqqının birbaş
a
kapitallaş
dırılması
metodu
Mə
nimsə
nilmə
xə
rclə
rinin
müə
yyə
nləş
dirilmə
si
metodu
Köçürmə
metodu
Torpaq sahə
sinə
düşə
n gə
lirin qalığ
ı
texnikası
SXEM 10.3. TORPAĞIN BAZAR DƏYƏRININ
QIYMƏTLƏNDIRILMƏSI METODLARI