321
11.2. Pul gə
lirlə
ri axınlarının növlə
ri
Hesablamalarda xə
rclə
rin və
itkilə
rin nə
zə
rə
alınmasından asılı olaraq,
pul gə
lirlə
ri axınlarının aş
ağ
ıdakı sə
viyyə
lə
ri fə
rqlə
ndirilir:
- potensial ümumi gə
lir;
- hə
qiqi ümumi gə
lir;
- xalis ə
mə
liyyat gə
liri;
- vergilə
r ödə
nilə
nə
də
k pul gə
lirlə
ri axını.
- vergilə
r ödə
nildikdə
n sonra pul gə
lirlə
ri axını.
Potensial ümumi gə
lir (PG – potential gross income) - daş
ınmaz ə
mlak
bütövlüklə
(100%) icarə
yə
verildiyi halda müvafiq xə
rclə
r və
mümkün itkilə
r
nə
zə
rə
alınmaqla, ə
ldə
oluna bilə
cə
k ümumi gə
lirdir.
Potensial ümumi gə
lirin hə
cmi qiymə
tlə
ndirilə
n ə
mlakın sahə
sində
n və
icarə
haqqının razılaş
dırılmış
mə
bləğ
ində
n asılıdır və
aş
ağ
ıdakı düsturla
hesablanir:
PG = S x H icarə
Burada:
S - icarə
yə
verilə
n sahə
, kv.metr.
H icarə
- 1 kv.metr sahə
yə
görə
icarə
haqqıdır.
Hə
qiqi ümumi gə
lir (EG – effective gross income) icarə
haqqında
itkilə
r və
sair gə
lirlə
r nə
zə
rə
alınmaqla hesablanan gə
lirdir, yə
ni:
EG = PG - tkilə
r + Sair gə
lirlə
r
carə
haqqında itkilə
ri (vacancy and looses) obyektin bütövlüklə
icarə
yə
verilmə
mə
si və
mə
suliyyə
tsiz icarə
çilə
rin icarə
haqqını ödə
mə
mə
si nə
ticə
sində
meydana çıxır.
Gə
lir gə
tirə
n daş
ınmaz ə
mlakdan istifadə
olunmama də
rə
cə
si boş
qalma
ə
msalı (vacancy rate ) ilə xarakterizə olunur. Müqayisəli obyektlər yaxud
bazar haqqında kifayə
t qə
də
r mə
lumat olduqda, bu ə
msal icarə
yə
verilmə
miş
sahə
lə
rin icarə
yə
verilmə
k üçün nə
zə
rdə
tutulmuş
ümumi sahə
yə
nisbə
ti kimi
hesablanır. Mə
lumat bazası kifayə
t etmə
diyi hallarda isə
, qiymə
tlə
ndirici bu
ə
msalı müəyyənləşdirmək üçün obyekt üzrə keçmiş və cari məlumatları təhlil
edir. Tə
hlil zamanı mövcud olan icarə
müqavilə
lə
rinin sayı və
qüvvə
də
olma
müddə
tlə
ri, müqavilə
müddə
ti baş
a çatdıqdan sonra yenisi bağ
lanılanadə
k
keçə
n müddə
t göstə
ricilə
ri ə
sasında daş
ınmaz ə
mlak obyektinin boş
qalma
ə
msalı aşağıdakı düsturla hesablanır:
Ə
boş = ( Y m x B m ) : d
Burada:
Y m - daş
ınmaz ə
mlakın il ə
rzində
yeni müqavilə
bağ
lanılacaq
hissə
lə
rinin xüsusi çə
kisi;
322
B m - yeni müqavilə
bağ
lanılanadə
k daş
ınmaz ə
mlak vahidinin boş
qalmasının orta müddə
ti;
d - il ə
rzində
icarə
dövrlə
rinin sayı.
Misal:
Daş
ınmaz ə
mlak obyekti üzrə
icarə
müqavilə
lə
rinin tə
hlili nə
ticə
sində
mə
lum olmuş
dur ki, il ə
rzində
ümumi sahə
nin 35%-i üzrə
icarə
müqavilə
lə
rinin müddə
ti baş
a çatır. Ə
vvə
lki tə
crübə
yə
görə
, yeni müqavilə
bağ
lanılanadə
k hə
min sahə
lə
r tə
qribə
n 1,5 ay ə
rzində
boş
qalır. Nə
zə
rdə
n
keçirilə
n müddə
t ə
rzində
icarə
dövrlə
rinin sayı 12-dir. Bu mə
lumatlar
ə
sasında daşınmaz əmlak obyekti üzrə boşqalma əmsalı aşağıdakı kimi
hesablanır:
Ə
boş = (0,35 x 1,5 ay ) : 12 = 4,37 %
Hesablama nə
ticə
sində
alınan boş
qalma ə
msalı (4,37) icarə
yə
verilmə
k
üçün nə
zə
rdə
tutulmuş
sahə
lə
rin bütövlüklə
istifadə
olunmaması nə
ticə
sində
potensial ümumi gə
lirin itirilə
n hissə
sini ifadə
edir.
carə
yə
verilmiş
sahə
lə
rin icarə
yə
verilmə
k üçün nə
zə
rdə
tutulmuş
ümumi sahə
yə
nisbə
ti isə
yüklə
nmə
ə
msalı (Ə
yük) (loading rate) adlanır.
Tə
hlil aparan mütə
xə
ssis icarə
çilə
rdə
n bir qisminin müqavilə
şə
rtlə
rini
pozaraq icarə
haqqını ödə
mə
də
n çıxıb getmə
si, müflisləş
mə
si ehtimalını da
nə
zə
rə
almalıdır. Bu cür itkilə
r adə
tə
n potensial ümumi gə
lirə
nisbə
tə
n faizlə
ifadə
olunur.
Qiymə
tlə
ndirici daş
ınmaz ə
mlakdan tam istifadə
olunmaması və
icarə
haqqının tam mə
bləğ
də
toplanılmaması nə
ticə
sində
yaranan itkilə
rlə
yanaş
ı,
icarə
haqqına daxil edilmə
yə
n lakin, obyektdə
n normal istifadə
ilə
ə
laqə
dar
ə
ldə olunan əlavə gəlirləri də nəzərə almalıdır. Məsələn, mehmanxanada
qarajdan və
avtomobil dayanacağ
ından, saxlama kamerasından istifadə
yə
,
kabel yaxud peyk televiziyasına qoş
ulmağ
a, əş
yaların və
avadanlığ
ın kirayə
-
sinə
, ekskursiya, nə
qliyyat xidmə
tlə
rinin göstə
rilmə
sinə
görə
alınan haqlar bu
cür gə
lirlə
rə
aiddir.
Xalis ə
mə
liyyat gə
liri (NO – net operating income) - hə
qiqi ümumi
gə
lirin daş
ınmaz ə
mlakın istismarı ilə
bağ
lı ə
mə
liyyat xə
rclə
ri (amortizasiya
ayırmaları istisna olunmaqla) çıxıldıqdan sonra qalan hissə
sidir.
Daş
ınmaz ə
mlakın istismarı ilə
bağ
lı olan ə
mə
liyyat xə
rclə
ri - obyektin
normal fə
aliyyə
tinin tə
min olunması və
hə
qiqi ümumi gə
lirin yaradılması
üçün il ə
rzində
çə
kilə
n xə
rclə
rdir.
Bu xə
rclə
r iqtisadi mə
zmunundan asılı olaraq, aş
ağ
ıdakı qruplardan
birinə
aid oluna bilə
r: şə
rti-sabit, şə
rti-də
yiş
kə
n və
ə
və
zolunma xə
rclə
ri.
Şə
rti-sabit xərclər - obyektin yüklənmə əmsalından asılı olmayaraq
də
yiş
mə
z qalır. Adə
tə
n, bu qrupa vergilə
r (ə
mlak və
torpaq vergilə
ri), obyekt
üzrə
sığ
orta ödə
niş
lə
ri, xidmə
t heyə
tinin ə
mə
k haqqı aid olunur. Bu xə
rclə
rin
də
yiş
mə
si isə
obyektdə
n istifadə
sə
viyyə
si ilə
deyil, müvafiq qanunvericilikdə
,
xidmə
t heyə
tinin ə
mə
k haqqında baş
verə
n də
yiş
ikliklə
rlə
bağ
lı olur.
Şə
rti-dəyişən xərclər - daşınmaz əmlakdan istifadənin intensivliyindən