For the United Nations Development Programme

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SETTLEMENT NETWORK, SETTLEMENTS AND HOUSING POLICY
ated  environmental  problems.  Yet  they
provided employment to the growing ur-
ban population, as well as economic well-
being and satisfactory living standards.
The differentiation of town industrial
zones and their distance from residential
areas was largely justified by the environ-
mental pollution they cause. But besides
advantages, this functional zoning has its
negative effects. Like in other countries,
the strict separation of industrial and resi-
dential areas has made links between them
difficult.  Deprived  of  their  able-bodied
population during the day, the residential
areas have become large dormitories whose
inhabitants come back only at night. This
is especially true of the new housing com-
plexes in the big cities. Many settlements
have lost their homogeneity which made
them viable and attractive throughout the
day and week. That is why in last decades
the town-planners resort again to the inte-
grated multi-functional structure that in-
cludes habitation, labour, public services
and recreation. The extensive use of elec-
tric power, coupled with the introduction
of new non-waste technologies facilitated
this process.
It is typical for Bulgaria that its indus-
trial potential is focused in the large and
middle-size towns. In 1989 739 industrial
enterprises were located in 38 towns. The
attempts to overcome this disproportion-
ate situation by establishing small enter-
prises during the eighties failed to produce
lasting results. Half of the new enterprises
were  again  oriented  towards  big  and
middle-size cities. The branch workshops
in small towns and villages were often en-
gaged in ineffective production. Yet they
helped solve many employment problems
and the utilization of building and housing
resources. The close-down of these produc-
tions in the early 1990s boosted unemploy-
ment in many settlements.
After 1989 the industrial regions, their
management, maintenance and function-
ing experienced a severe crisis. Many pro-
ductions were either downsized or closed
down. Industrial areas proved more diffi-
cult to restitute owing to the major changes
in them that had occurred in post-war years.
Privatization had been delayed. These fac-
tors have prevented the improvement of
the physical state of industrial territories.
Their deterioration affects adversely the en-
vironment and the cities’ sustainable de-
velopment.
In the wake of World War Two the
middle-size  and  big  cities  witnessed  the
formation of two major types of  housing
environment - street-district and housing-
complex. The first type comprises the old
town regions built before the war. It also
prevails in the city expansions in which the
private lots have been preserved and the
new construction follows the street regula-
tion plan. Housing complexes began to be
built in the fifties. The first major endeavor
was the Lenin housing complex in Sofia
(Architect V.Vulchanov). In this type of
housing environment the terrain is public
property,  while  the  houses  are  privately
owned. The majority of dwellings are in
multi-storeyed  and  multi-family  prefabs.
The last four decades saw the construction
of some 120 housing complexes number-
ing 660,000 prefabs. They are inhabited by
about two million people, i.e. nearly one-
fourth of Bulgaria’s population.
The  advantages  of  the  first  type  of
housing environment are rooted in the tra-
ditional  social  importance  of  street  and
district space for the urban structure. The
private ownership of housing lots ensures
that  owners  take  care  for  their  mainte-
nance. Another advantage is the location
of shops and community services along the
The privatization of industry is
expected to enable the recon-
struction  of  industrial  zones.
They will be subjected to pro-
Industrial zones need reconstruction
found restructuring not before
the influx of fresh capital and
the beginning of their techno-
logical renovation.
Box 5.2.
Streets and districts or
housing complexes?
The establishment of
industrial zones has its
advantages and
shortcomings

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HUMAN DEVELOPMENT REPORT  !  BULGARIA 1996
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main streets that makes them bustling with
life.
The  shortcomings  of  the  existing
street-district housing environment are the
narrow streets that cannot meet the grow-
ing needs of the car traffic. It often clashes
with pedestrians’ interests. Internal district
space is also insufficient. It lacks greenery,
sun and air. Some of the buildings and the
engineering  infrastructure  of  streets  and
districts, built before the war, are obsolete.
The sagging layout of the districts entails
inadequate airing of the internal district
space, while the street looks like a dull cor-
ridor.
In recent years this type of housing
environment has increasingly attracted the
new contractors. Through partial district-
building and silhouette projects they aim
at utilizing the building sites to the utmost
so as to make the largest possible profit.
The  result  is  ruined  greenery,  buildings
shadowing  one  another,  streets  over-
crowded with parked cars and a general
deterioration of the environment. Amend-
ments in the normative system have not tan-
gibly changed the situation.
In the second type of housing environ-
ment - housing complexes - the buildings’
location  is  not  restricted  by  the  district
framework and the street regulation line.
This enables the construction of composi-
tions richer in volume and space. Houses
can be removed from the street noise and
oriented towards the most favourable ex-
posure. Lawns and playing grounds, where
children can play and adults relax, can be
built  between  the  blocks  of  apartments.
Housing complexes are free from transit
traffic. In many of them pedestrians’ alleys
are separate from the car traffic which less-
ens the chance of an accident. Public ser-
vices  are  focused  in  large  and  well-
equipped centers offering a wide range of
goods and services. The major advantage
of housing complexes is the possibility of a
quicker and more effective construction via
advanced industrial methods.
In Bulgaria the shortcomings of hous-
ing complexes stem mainly from their in-
completeness. In most cases only the edu-
cational and health-care establishments are
built, while many of the shops, public ser-
vices, cultural and sports centers envisaged
by the project are usually non-existent. The
technical infrastructure is often also incom-
plete. Lawns are either missing, or unkempt
because the municipalities lack money.
The architectural layout of the hous-
ing complexes is often uniform and dull.
This is mainly due to the uniformity of pre-
fabs. The latter also have many shortcom-
ings, especially in regard to heat and noise
isolation. The state ownership of land is a
major problem of these complexes. It de-
termines their inhabitants’ unwillingness to
take care of and maintain the environment.
Recent years have witnessed the birth
of a third type of housing composed of big
family buildings situated on large area and
surrounded by high walls. They are inhab-
ited by the new well-to-do. These houses
Improving the street-district housing environment
be  increased  by  demolishing
inferior farm and other build-
ings and replacing them with
greenery and relaxation areas;
old buildings and the techni-
cal infrastructure should be re-
built.
Box 5.3.
The street-district construction
demands an expansion of the
areas for car traffic and park-
ing.  Wherever  possible  solu-
tions should be sought at un-
derground  and  ground  level;
internal-district space should
Improving the environment in housing complexes
lawns, ponds, night lights and in
a synthesis with other arts. The
buildings’ functional, heat-tech-
nical and architectural charac-
teristics  will  be  improved  by
their completion, raising addi-
tional  storeys,  changing  their
facade, etc.
Box 5.4.
The housing complex environ-
ment can be improved by com-
pleting the construction of the
social and technical infrastruc-
ture envisaged in projects. The
space between the blocks should
have a face of its own through
small  architectural  facilities,

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