For the United Nations Development Programme

67
SETTLEMENT NETWORK, SETTLEMENTS AND HOUSING POLICY
ther as part of the central heating system,
or boiler-heated) account for 82.4 per cent
in towns, and 37.7 per cent in villages. Cen-
tral heating lags behind with only 28.9 per
cent  of  urban,  and  1.4  per  cent  of  rural
dwellings.
As  regards  the  form  of  ownership  in
1992 93.6 per cent of houses in towns and
98.7 per cent of those in villages were pri-
vately owned, and this fact had a negative
effect on the population’s mobility. In the
last 50 years public housing never exceeded
16 per cent. The transition has caused two
main trends of structure changes:
- a growing reduction of social lease
housing;
- appearance of rapidly expanding pri-
vate lease housing, that is still not controlled
officially.
The social lease housing fund is owned
by municipalities (about 3.5% of the fund),
departments (3.0 %) and public organiza-
tions (0.2%). The system of its functioning
is entirely a past inheritance: with fixed low
prices, well-regulated lease rights and clear-
cut accessibility criteria.
Despite the lack of reliable statistical
information the private lease sector can be
characterized as dynamically developing.
Experts report that it comprises about 3.5
per cent of housing in big cities. Over 60
per cent of privately leased dwellings are
either  converted,  or  originally  rented  as
offices.  Their  owners  usually  have  more
than one house, while big owners are an
exception. There are no legal restrictions
on the size of the rent. The average private
rents are more than 20 times those of mu-
nicipalities.
The right to purchase houses from the
social fund had existed throughout the pe-
riod of state socialism and during the first
four years of the transition (1989-1993).
The adoption of a new regulation in early
1994 put an end to the privatization pro-
cess. This helped preserve the shrinking
municipal housing fund that has remained
after the intensive privatization in the last
few years. The privatization model allowed
for purchasing the houses built before the
price increases at the same prices between
1990-1993.
“Shadow economy” has played a ma-
jor role in the housing sector. In the field
of transactions its most common manifes-
tation are the prices declared before the
notary that are much lower than the real
ones. In the field of investment, control on
the origin of capital is non-existent. This
turns housing into a convenient tool of le-
galizing “shadow economy” incomes. Size-
able amounts of rent incomes evade taxa-
tion.
The classical criteria for affordability
of  housing  in  Bulgaria  are  much  more
unfavourable than that in advanced mar-
ket economy countries. In 1994 an aver-
age household needed six annual incomes
in order to buy a house of 75 sq m. For
Sofia, the income needed was twice higher.
The model of housing complexes from
the recent past tends to die away, as the
conditions  for  their  implementation  no
Prices of housing and inflation rate (1990-1994)
Growth in % over 1990
1990
1991
1992
1993
1994
Consumer prices
100.0
438.5
786.7
1228.0
2297.2
Nominal per capital incomes
100.0
267.6
516.2
766.8
1272.9
Housing prices
100.0
156.7
467.7
902.7
1476.4
Table 5.3.
Affordability of dwellings
As a result of the total paupe-
rization  and  the  heavily  dis-
torted  structure  of  household
expenditures  the  available
means for purchase of a house
have  fallen  below  the  critical
minimum. This precludes credit
solvency even for house repairs
and  improvements.  Therefore
income deficiency is among the
priority aspects of the housing
issue.
Box 5.7.

---

HUMAN DEVELOPMENT REPORT  !  BULGARIA 1996
68
longer exist. The newly-built housing struc-
tures hardly fit the definition of a housing
complex.  Former  construction  plans  are
likewise irrelevant in the new conditions.
The new construction plans are drafted on
an essentially new principle - all require-
ments of owners (investors), that comply
with the law, are taken into account. This
is a precondition for a profound change in
both the model of land utilization, and the
type of construction.
Although self-construction has sharply
dropped in comparison with the total vol-
ume of new construction, traditions and its
sizeable economic advantages have helped
its survival. It is still the most widespread
type of construction in the villages.
A telling proof of the collapse of in-
dustrialized  technologies  is  the  fact  that
their share in new housing construction in
1993 was a mere 6.9 per cent. At the same
time the dwellings built by the public sec-
tor account for 75.0 per cent. This practi-
cally means that the large housebuilding
plants have stopped manufacturing prefabs.
They still have their output capacity of over
100,000 prefab houses annually, but it is
idle. No alternative has been found so far
for transforming them into a new type of
housebuilding facility. No new industrial-
ized technology has been introduced. The
present technological level of housing con-
struction can be compared to that of half a
century ago.
Direct  housing  subsidies  were  abol-
ished in 1990. There have remained only
some provisional modifications of housing
subsidy  covering  the  price  difference  of
houses for non-compensated owners of na-
tionalized estates, for the National Com-
pensation Fund, and for overdue munici-
pal loans.
No reforms have been implemented
in the field of housing taxation yet. The
key inherited form of taxation is the tax on
buildings based on the tax valuation of the
dwelling. Usually it is much lower than its
market value. The new tax (1996) essen-
tially  changed  the  taxation  of  dwellings
used for office purposes. The tax levied on
sales is 10 per cent of the contract price,
which is usually well below the real price
paid.
5.4. Towards a new housing policy
The housing sector is a major factor
for the country’s macroeconomic stabili-
zation. Its dependence on the budget, mu-
nicipalities,  financial  sector,  industrial
sphere  and  legal  system  makes  it  highly
vulnerable  in  view  of  the  deep  crisis  in
them.  This  necessitates  a  new  housing
policy to be based on the following prin-
ciples:
- The adequate and affordable hous-
ing is a premise for the normal reproduc-
tion of the nation and the individual and
should be regarded as an investment in the
country’s sustainable development.
- The housing sector is a key compo-
nent of every economy and can be used as
a motive force of the economic develop-
ment during transition. This calls for inte-
grating the housing policy with the country’s
overall economic policy.
-  Housing  policy  should  enable  the
balance  between  economic  effectiveness
and social justice. In other words, it should
provide protection to marginal and vulner-
able groups, guaranteed effectiveness and
competition among construction compa-
nies, state control for maintaining economi-
cally  objective  and  affordable  prices  of
sites, credits, building material and con-
struction.
- Housing policy should guarantee the
diversity of forms of ownership, their sta-
bility, availability and affordability.
- Housing policy should help mobilize
both public and private resources, combin-
ing them with subsidies.
-  Housing  market  is  a  unity  of  the
markets of land, credits and housing. The
state should make it attractive to investors.
Radical changes have
set in the utilization of
building sites and the
type of construction
Housing construction is
a factor of economic
stabilization

---