17
Qlobal iqtisadi proseslər və milli iqtisadiyyat
1.2.4.4. Daşınmaz Əmlak Qiymətləri.
“MBA LTD” Qiymətləndirmə və Konsaltinq
şirkətinin məlumatına əsasən, 2012-ci ilin
birinci yarısında daşınmaz əmlak bazarında
müşahidə olunan aktivlik üçüncü rübdə bir
qədər səngimişdir. Ümumilikdə 2012-ci ilin 9
ayı ərzində təkrar mənzil bazarında qiymətlər
5.5%, ilkin bazarda isə 0.9% artmışdır. Təkrar
mənzil bazarında müşahidə olunan qiymət artımı
əsasəsən daşınmaz əmlak bazarında təklifin
daralması ilə izah olunur. Lakin təkrar mənzil
bazarında 1kv. metr mənzil sahəsinin qiyməti
2008-ci ilin dekabr ayına nəzərən 9.5%, ilkin
bazarda isə 22.8% aşağıdır. Ötən dövr ərzində
yaşayış obyektərində kirayə haqqı 9.6% artmış,
kommersiya obyektlərində icarə haqqı isə 4.3%
ucuzlaşmışdır.
Son 40 ildə Avropa Birliyi (AB) ölkələrində
daşınmaz əmlak bazarına qoyulan investisiyaların
ÜDM-də payı ortalama 3-8% arasında dəyişmişdir.
Nisbətin kiçik olmasına baxmayaraq, Avropa
ölkələrində tikinti sektoru əməktutumluluğu ilə
seçilir ki, bu da iqtisadiyyatda tsikllərin meydana
gəlməsinə təsir etmə gücünə malikdir. Bu baxımdan
daşınmaz əmlak sektoruna yatırılan investisiyalar ilə
təkrar və ilkin mənzil bazarında formalaşan qiymətlər
arasında əlaqənin ölçülməsi böyük əhəmiyyətə
malikdir. Avropa Birliyi ölkələrində daşınmaz əmlak
bazarında baş verən prosesləri müəyyən etmək və
“sərvət effekti”-ni ölçmək məqsədilə 6 iqtisadiyyat
üzrə (Almaniya, Fransa, İtaliya, İspaniya, Niderland
və Birləşmiş Krallıq) qiymət dəyişmələrinin
investisiya qoyuluşuna təsiri ekonometrik metodlarla
qiymətləndirilmişdir. Qiymətləndirmə zamanı qısa
müddətli və uzunmüddətli dövrdə baş verən proseslər
nəzərdən keçirilmişdir. İstifadə olunmuş modeldə
daşınmaz əmlak sektoruna yatırılan investisiyaların
əsas faktorları kimi ÜDM, uzunmüddətli dövr
üçün faiz dərəcələri və torpaq qiymətləri istifadə
edilmişdir:
Burada: Y- investisiyanın həcmi, Z- investisiyaya təsir edən
amillərin toplusu
Qiymətləndirməyə daxil edilmiş ölkələr AB-nin
ÜDM-nin 80%-ni təşkil edir. Hər bir ölkədə
daşınmaz əmlakın qiyməti və investisiyaların
dəyişməsi arasında kifayət qədər fərq mövcuddur.
Belə ki, ekonometrik qiymətləndirmənin nəticələrinə
əsasən qısa müddətli dövrdə 1%-lik daşınmaz əmlak
qiymətlərinin artması Almaniyada 0.85%, Fransa
və İspaniyada 0.20% həcmində investisiya cəlbi
ilə nəticələnir. Həmçinin bu ölkələrdə investisiya
qoyuluşunun multiplikativ effektə malik olduğu
müəyyənləşdirilmişdir. Belə ki, daşınmaz əmlaka
yatırılmış investisiyanın 1% artması növbəti 4 rüb
ərzində Fransa və İspaniyada müvafiq olaraq 0.6 %
və 0.7% investisiya artımı ilə nəticələnir.
O da qeyd olunmalıdır ki, AB ölkələrində qiymət
fərqlərinin mövcud olması təkcə iqtisadi deyil, həm
də tikinti prosesində mövcud olan əngəlliklərlə də
izah olunmalıdır. Belə ki, Dünya Bankının Doing
Business - 2011 hesabatına əsasən, Almaniyada
tikinti üzrə icazə sənədinin alınmasına 100 gün tələb
olunduğu halda, Cənubi Avropa ölkələrində ortalama
257 gün tələb olunur.
Haşiyə 5. Daşınmaz əmlak bazarına qoyulan investisiya və qiymət arasında əlaqənin
qiymətləndirilməsi
Mənbə: “House price responsiveness of housing investments across major European economies”.
European Central Bank, Working Paper series, August 2012
18
Qlobal iqtisadi proseslər və milli iqtisadiyyat
İpoteka kreditləşməsinin davam etməsi də
daşınmaz əmlak bazarında, xüsusilə təkrar
bazarda aktivliyə təsir göstərmişdir. 2012-ci
ilin 9 ayı ərzində banklar tərəfindən verilən
ipoteka kreditlərinin həcmi 45.6 mln. manat,
Azərbaycan İpoteka Fondu tərəfindən yenidən
maliyyələşdirilmiş ipoteka kreditlərinin həcmi
isə 69.5 mln. manat təşkil etmişdir.
Son illərdə Mərkəzi Bankların pul siyasəti xəttini
müəyyənləşdirərkən aktivlərin qiymət dəyişiminin
diqqətə alınması fikri müzakirə olunur. Belə ki,
daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər, pul siyasəti
istiqamətinin müəyyənləşdirilməsinə bir neçə
perspektivdən birbaşa və ya dolayı yolla təsir göstərir:
● Daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər bir-
başa olaraq inflyasiyaya təsir göstərir. Bu təsirin
həcmi İstehlak Qiymətləri İndeksində (CPİ) “şəxsi
daşınmaz əmlak malları” komponentinin xüsusi
çəkisindən asılıdır. “Şəxsi daşınmaz əmlak malları”
komponentinə ipoteka kreditlərinin faiz dərəcəsi,
əmlak vergilərinin həcmi, təmir xərcləri və əmlak
sığortasının qiyməti daxildir.
● Daşınmaz əmlak bazarında qiymət azalması və
ya artımı iqtisadiyyatda ev təsərrüfatı xərclərinin
“daşınmaz əmlak malları xərcləri” bəndinə təsir
edir. Daşınmaz əmlak malları xərcinə kirayə xərci,
müntəzəm ipoteka ödənişləri, daşınmaz əmlakın
qeydiyyat xərci, kommunal xərclər və s. aiddir.
Daşınmaz əmlak malları xərcinin həcmi iqtisadiyyatda
məcmu tələbin əsas təsiredici göstəricilərindən
biri olduğundan birbaşa olaraq monetar siyasətin
effektivliyinə təsir edir. Bazarda qiymət dəyişimi
“maliyyə-katalizator effekti”-nə (maliyyə bazarında
cüzi dəyişimin qısa zaman kəsiyində iqtisadiyyatda
daha ciddi dəyişikliklərlə müşayiət olunması) gətirib
çıxara bilər və bu qarşısıalınmaz nəticələrə səbəb
ola bilər. Daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımı,
daşınmaz əmlak sahiblərinə yeni maliyyələşmə
mənbəyi yaradır. Bazar iştirakçıları yeni qiymətlərlə
eyni əmlakı zəmanət qoymaqla daha çox borc əldə
edə bilərlər ki, bu da “ev təsərrufatı xərcləri”ndə
silsilə artıma səbəb ola bilər.
● Bazarda qiymətin kəskin şəkildə dəyişməsi və
tarixi normalardan kənara çıxması “köpük effekti”
yarada bilər ki, bu da real iqtisadiyyata mənfi
təsir göstərə bilər. “Köpük” investorları qərar qəbul
edərkən yanıldır və iqtisadi resursların səmərəli
yerləşdirilməsinə mane olur ki, bu da iqtisadiyyatda
ciddi itkilərlə nəticələnir. Belə halların qarşısını
almağın ən səmərəli həlli Mərkəzi Bankların aşağı,
stabil və proqnozlaşdırıla bilən inflyasiya həddinə
nail olmaqdır.
Monetar siyasət xəttini müəyyənləşdirərkən,
diqqətə alınmalı əsas müddəa qərarların qəbul
olunduğu zamana və şəraitə uyğun olaraq daşınmaz
əmlak bazarında effektiv dəyişikliklərə səbəb olması
və iqtisadi artımı lazımi səviyyədə dəstəkləməsidir.
Bundan əlavə, yeni maliyyə alətlərinin tətbiq
olunması daşınmaz əmlak bazarında maliyyələşmə
şərtlərinə təsir göstərir ki, bu da pul siyasəti
istiqamətini müəyyən edərkən Mərkəzi Bankların
nəzərə almalı olduğu prioritet məsələlərdəndir. Son
olaraq, daşınmaz əmlak bazarında şəffaflıq və bazar
iştirakçılarının maarifləndirilməsi həm baş verə
biləcək mənfi effektləri aradan qaldırır, həm də pul
siyasətinin daha sağlam şəraitdə yerinə yetirilməsinə
imkan yaradır.
Haşiyə 6. Pul siyasəti və daşınmaz əmlak bazarı
Mənbə: Sheryl Kennedy “Real estate, Mortgage Markets and Monetary Policy” Kanada Mərkəzi Bankı, 2008
Mənbə: «MBA LTD» Qiymətləndirmə və Konsaltinq Şirkəti