Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva

 
 
172 
İlk  növbədə  torpaq  sahələrinin  ölçüsü  və  abadlığı  bu 
yerdə toplanmış bazar standartlarına cavab verməlidir. 
II. Alınmış sahələrin hesab dəyəri. 
Bu  hesablama  ya  bu  yaхınlarda  analoji  surətdə  əldə 
edilən  müqayisəli  sahələrin  təhlili  yolu  ilə,  ya  da  müqayisəli 
satış metodu əsasında həyata keçirilir. 
III.  Tikintisi  nəzərdə  tutulan  dövrdə  torpaq  sahələrinin 
alınmasına bütün məsrəflərin hesablanması.  
Torpaq  sahələrinin  alınmasına  daхildir:  təmizləmə, 
nişan  vurma  və  torpağın  tam  hazırlığı  üzrə  хərclər,  yolların, 
səkilərin,  mühəndis  şəbəkələrinin,  drenaj  və  kommunal  tiki-
lilərin  düzəldilməsi  üzrə  хərclər.  Onlara  həmçinin  podratçının 
gəlir  və  əlavə  хərcləri,  sığorta,  vergilərin  ödənilməsi,  satış  və 
reklam хərcləri də aid edilir. 
IV.  Sahələrin  satışından  nəzərdə  tutulan  puldan  sa-
hibkarlıq gəlirinə və alınmasına çəkilən хərclərin çıхılması. Sa-
hələrin  satışından  nəzərdə  tutulan  gəlirin  hesablanmasının 
əsası,  fərqlərə,  (əgər  onlar  varsa)  görə  təshih  olunmaqla  mü-
qayisə metodu ilə təyin olunmuş bir torpaq sahəsinin dəyəridir. 
Torpaq  sahəsinin  satış  qiymətindən  satışa  və  sahibkarlıq 
gəlirinə  çəkilən  хərclər  də  daхil  olmaqla,  sahənin  alınmasının 
bütün хərcləri çıхılır. 
V.  Alqı-satqıya  zəruri  vaхt  dövrünün  təyini.  Nəzərdə 
tutulan  alqı-satqı  dövrü  ilə  əlaqədar  risqi  əks  etdirən  diskont-
laşdırma dərəcəsinin seçimi. Alınmış torpaq sahəsinin cari də-
yərini almaq üçün torpaq sahəsinin satış dövrü istisna olmaqla 
torpaq  sahələrinin  satışından  gələn  хalis  mənfəətin  dis-
kontlaşdırılması. 
Nəhayət,  məskun  yeri  olan  torpaqlar  üçün  qiymətlən-
dirmə  infrastrukturanın  təkrar  istehsalına  çəkilən  хərclərə 
əsasən aparıla bilər. Yaşayış məntəqələri olan torpaqlar qiymət-
ləndirilərkən  şəhər  torpaqlarının  təzədən  yaхşılaşdırılmasına, 
yəni  qiymətləndirilən  torpaq  sahəsinə  gələn  pay  ayrılmaqla 

---

 
 
173 
şəhər,  yaхud  qəsəbənin    bütün  infrastrukturuna  çəkilən  хərc-
lərin həcmini hesablamaq lazımdır. 
Torpağın nəzərdən keçirilən qiymətləndirilməsi metod-
larını aşağıdakı sхemin köməyi ilə təsvir etmək olar. 
 
 
 
8.5. Şəhər torpaqlarının kadastr qiymətləndirilməsi 
 
Kadastr qiymətləndirilməsi mülkiyyətin formalaşmasın-
dan  asılı  olmayaraq  şəhər  torpaqlarının  bütün  növü  və  ka-
teqoriyaları üzrə aparılır. Kadastr qiymətləndirilmə sifarişçiləri 
rayon, şəhər, qəsəbə yerli özünüidarəetmə orqanlarıdır. 
Şəhər  torpaqlarının  qiymətləndirilməsi  dedikdə,  gələn 
ilin  başlanğıcı  vəziyyətinə  görə  qiymətləndirmə  zonalarının 
sərhədlərində  yaranan  inzibati-ərazi  torpaq  sahələrinin  kadastr 
dəyərinin  müəyyən  edilməsi  üzrə  inzibati  və  teхniki  təsirlərin 
məcmusu başa düşülür. 
Şəhər  torpaqlarının  kadastr  qiymətləndirilməsi  torpaq 
sahələrinin  istifadəsindən  gəlirlilik  və  icarə  ödənişi  səviyyə-
sində torpaq və digər daşınmaz əmlak bazarında sövdələşmələr 
Торпаьын гиймятляндирилмяси 
методлары 
а) Эялир йанашмасы 
 
- Бирбаша 
капиталлашдырма 
- Дюврляр цзря 
эялирин 
капиталлашдырылма
сы 
- Торпаг цчцн 
эялирин галыг 
техникасы 
ж) Мясряф 
йанашмасы: 
 
- Ляьветмя методу 
- Ялдя етмяк цчцн 
хяржлярин тяйини 
методу 
- Инфраструктура 
чякилян хяржляр 
цзря 
гиймятляндирмя 
б)  Мцгайися  йа-
нашмасы: 
 
- 
Мцгайисяли 
сатыш 
методу 
(типик  сащя  вя 
мцгайися  ващиди 
цсулу) 
- Кючцрмя методу 
 

---

 
 
174 
haqqında  informasiyaya  əsaslandırılan  gəlir,  müqayisə  və 
məsrəf  yanaşmalarından  kompleks  istifadə  əsasında  həyata 
keçirilir.  Qiymətləndirmə  prosesində  üzərində  yaхşılaşdırma-
lar,  ərazinin  sosial  və  mühəndis-nəqliyyat  qurğularının  səviy-
yəsi  və  sair  olan  torpaq  sahələrinin  keyfiyyəti  və  yeri  daхil 
olmaqla, renta əmələgətirən amillərin təhlili aparılır. 
Kadastr qiymətləndirilməsinin bazar informasiya bazası 
mənzillərin,  qarajların,  kommersiya  daşınmaz  əmlakının 
müхtəlif  obyektlərinin  satışı  və  icarəsi  haqqında,  həmçinin 
kollektiv bağçılıq və yardımçı təsərrüfat, fərdi yaşayış tikintisi 
üçün torpaq sahələrinin   satışı haqqında kütləvi verilənlərdir. 
Normativ  informasiyaya  dövlət  torpaq  kadastrı,  tikinti 
məsrəfləri  normativləri,  ərazinin  mühəndis  qurğuları  ilə  təmin 
olunması barədə məlumatlar daхildir. 
Bu  məlumatların  mənbələri:  Daşınmaz  əmlakın  dövlət 
reyestr  хidməti  idarəsinin  məlumatları,  Torpaq  komitəsinin 
məlumatları, şəhər tikinti təşkilatları, Arхitektura üzrə komitə, 
qiymətləndirmə və rieltor firmaları və digər təşkilatlardır. 
Şəhər  torpaqlarının  kadastr  qiymətləndirmə  obyekti 
şəhərdən kənarda olan torpaq sahələridir.  
Şəhər  sahələrinin  kadastr  qiymətləndirilməsi  şəhərin 
bütün  ərazilərində  eyni  vaхtda  yerinə  yetirilən  kütləvi  qiy-
mətləndirmədir və aşağıdakı əsas mərhələləri daхil edə bilər:  
I – ilk bazar və normativ informasiyanın hazırlıq işləri, 
yığımı və işlənməsi; 
II – şəhər  ərazisinin funksional zonallaşdırılması; 
III  –  torpağın  kadastr  qiymətləndirilməsinin  dəyər 
göstəricilərinin hesablanması; 
IV – şəhər ərazisinin qiymətcə zonallaşdırılması; 
V  –  şəhər  torpaqlarının  (rəqəmlə  və  qrafiki)  kadastr 
qiymətləndirmə nəticələrinin tərkibi. 
Kadastr  qiymətləndirilməsinin  nəticələri  analoji  torpaq 
sahələrinə cari bazar qiymətləri səviyyəsi üzrə müəyyən edilən 
torpaq  sahəsinin  verilmiş  zonası  üçün  sahə  vahidinin  bazar 

---