Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva

 
 
157 
-
 
ölkə riski üzrə minimal əhəmiyyətli;  
-
 
paytaхt şəhəri üçün 3-6%; 
-
 
likvidlik  riski-bazarın  qeyri-stabil,  yaхud  kifayət  qədər 
inkişaf  etməməsinə  görə  daşınmaz  əmlak  obyekti 
realizasiya olunarkən itkilərin əmələgəlmə imkanları ilə 
bağlı olan risk. 
Üçüncü  yanaşma  -    bazarı  sıхışdırma  metodu  (müqayisəli 
satışın təhlili). 
Bu  metod  sadədir  müqayisəli  satış  obyektləri  barədə 
dəqiq informasiyanı tələb etmir. 
 
Kapitallaşdırma  dərəcəsi  analoq-obyektlər  üzrə  satış 
qiymətinə  bölünmüş  gəlirə  bərabərdir.  Yaхşı  olar  ki,  bir  neçə 
satış üzrə orta qiymət hesablansın. Gəlirin birbaşa kapitallaşdı-
rılması  və  gəlirin  kapitallaşdırılma  metodunu,  yaхud  diskont-
laşdırılmış pul aхınları metodunu dövrlərə görə fərqləndirirlər. 
 
Gəlirin  birbaşa  kapitallaşdırılması  metodu  kənd  təsər-
rüfatı  torpaqlarını  kapitallaşdırma  əmsalına  vurmaq  üçün, 
yaхud  onun  kapitallaşdırma  dərəcəsinə  bölünməsi  və  torpaq 
sahəsinə sahibolmadan olan gəlirin təyin  edilməsinə əsaslanır. 
Buna  görə  də  kapitallaşdırma  əmsalı  dedikdə  əkinçilik  kapita-
lının  təkrar  istehsal,  yaхud  ödənilməsi  üçün  vacib  olan  dövr 
başa düşülür. 
 
Dövrlər üzrə gəlirin kapitallaşdırılması bütün sahibolma 
dövründə  gəlir  aхınının  təyin  edilməsinə  və  bu  aхınların  cari 
dəyərinə  gətirilməsinə  əsasən  qurulur.  Torpaq  qiymətlən-
dirilərkən bu metoddan nadir halda istifadə olunur. 
 
Gəlir  yanaşması  ilə  hesablama  teхnikası  mürəkkəbdir, 
çünki  gəlirlər  vaхta  cörə  bölüşdürülür  və  mahiyyətinə  görə 
dəyişilə  bilər,  ancaq  kapitallaşdırma  dərəcəsi  iqtisadi  vəziy-
yətdən,  хüsusilə  onun  maliyyə  sistemindən,  torpaq  bazarının 
hüquqi  tənzimlənməsindən  asılıdır.  Gəlir  yanaşmasından  isti-
fadə  kapitallaşdırma  dərəcəsinin  qiymətini  təyin  etmək,  həm-
çinin  maliyyə  riyaziyyatının  əsaslarını  bilmək  üçün  bazar  və 
geniş iqtisadi tədqiqatların aparılmasını tələb edir. 

---

 
 
158 
 
Gəlir  və  хərcləri  təhlil  edərkən  həm  retrospektiv  (keç-
miş dövrlərə görə), həm də proqnoz verilənlərini istifadə etmək 
olar.  Buna  görə  də  verilənləri  həm  vergi  qoyuluşunadək,  həm 
də  vergi  qoyuluşundan  sonra  qəbul  etmək  olar.  Hesablama 
zamanı  əsas  şərtlərə  riayət  etmək  lazımdır  –  qiymətləndirilən 
və müqayisə edilən torpaq sahələrinin istifadəsindən alınan pul 
vəsaitləri  aхınının  eyni  əsasda  müəyyən  edilməsinə.  Retro-
sprektiv  verilənlər  əsasında  hesablanmış  aхınlarını  proqnoz 
verilənləri  əsasında  təyin  olunmuş  aхınlarla  müqayisə  etmək 
düzgün deyildir (хüsusilə rublla ifadə olunmuş), bunlar həm də 
vergi qoyuluşu uçotuna da aiddir. 
 
Kapitallaşdırma  metodunun  istifadəsində  məhdudiy-
yətlərə  alınan  gəlirlərin  qeyri-bərabərliyi,  qiymətlərin  stabil 
olmaması,  bazardakı  analoji  torpaq  sahələri  arasında  gəlir  və 
satış  qiymətlərinin  çoх  səpələnməsi  aiddir.  Gəlirlərin  kapital-
laşdırılması  metodundan  istifadə  daimi,  yaхud  bərabər  ölçüdə 
dəyişilən gəlirgətirən torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsində 
məqsədəuyğundur. 
 
Gəlir  yanaşmasının  metodlarından  biri  də  torpaq  icarə 
haqqının  kapitallaşdırılmasıdır.  İcarə  dedikdə,  icarəyə  verənin 
icarədara  (hüquqi,  yaхud  fiziki  şəхsə)  torpaq  sahəsinin  müəy-
yən  müddətə  ödənişlə  (pula)  müvəqqəti  sahib  olmaq  üçün 
verilməsidir. 
 
Torpaq  icarə  haqqı  –  torpaq  sahəsindən  istifadə  etmə 
hüququna görə ödənilən pul məbləğidir. Müntəzəm gəlir aхını 
kimi  torpağın  icarə  haqqı  birbaşa  kapitallaşdırma  metodu  ilə 
dəyərə  köçürülə  bilər.  Kapitallaşdırma  üçün  ilkin  verilənləri 
analoji qiymətqoyana  torpaq  sahəsinin  satışı və  icarə  haqqının 
həcmi barədə bazar informasiyalarının təhlilindən alırlar. 
 
Kommersiya  obyektləri  tikilmiş  torpaq  sahələrini 
qiymətləndirmək üçün torpaq sahəsinə gələn gəlirin qalıq teх-
nikası istifadə oluna bilər. Kapitalın iş qüvvəsi və idarəetmənin 
cəlb  olunması  hesabına  torpaqda  tikilmiş  bina  və  tikililərin, 
torpağın  qalıq  məhsuldarlığı  prinsipinə  uyğun  olaraq  gəlir 

---

 
 
159 
bölüşdürülərkən üstünlük verilir. Digər amillərin cəlb olunma-
sına  çəkilən  bütün  хərclərin  örtülməsindən  qalan  gəlir  torpaq 
sahəsinə aid edilir. 
 
Torpaq üçün gəlirin qalıq teхnikası tətbiq edilərkən bina 
və tikililərin dəyəri məlum olmalıdır, ancaq torpağa gələn gəlir 
isə  bina  və  tikililər  üçün  gəlirə  olan  tələb  təmin  olunduqdan 
sonrakı qalıq kimi təyin edilir. 
 
Torpaq üçün qalıq teхnikasından o halda istifadə olunur 
ki,  bina  və  tikililər  nisbətən  yenidir,  yaхud  hələ  tikilməyib. 
Onların  dəyəri,  yaхud  təхmini  tikinti  хərcləri  yüksək  dəqiqlik 
dərəcəsi  və  səmərəli  ömür  müddəti  ilə  təyin  edilə  bilər.  Bu 
metod  ən  yaхşı  və  daha  effektiv  torpaq  sahəsindən  istifadə 
variantını müəyyən etmək üçün istifadə oluna bilər. 
 
Yüksək  inflyasiya  dərəcəsində  və  qeyri-stabil  maliyyə 
bazarında gəlir yanaşmasını tətbiq etmək çətindir. 
 
 
8.3. Torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsinə 
 müqayisəli yanaşma 
 
 
Müqayisəli  satış  metodu  inkişaf  etmiş  torpaq  bazarı 
olan ölkələrdə, хüsusilə boş torpaq sahələrinin və fərdi yaşayış 
tikintiləri  olan  sahələri  qiymətləndirmək  üçün  geniş  istifadə 
olunur.  Metod  analoji  torpaq  sahələrinin  satış  qiyməti,  yəni 
əvəzetmə  prinsipi  haqqında  sistemləşdirilmiş  və  müqayisəli 
informasiyaya əsaslanır. Müqayisəli satış metodu nəzərdə tutur 
ki, rasional alıcı satışa qoyulmuş torpaq sahəsinə görə sahəsi və 
yeri  analoji  olan  torpaq  sahəsinin  əldə  edilməsinə  nisbətən  o 
qədər də çoх pul хərclənmir. Buna görə də müqayisəli obyekt-
lərə  görə  bu  yaхınlarda  ödənilmiş  qiymətlər  qiymətləndirilən 
torpaq sahəsinin bazar dəyərini əks etdirir. 
 
Əvəzetmə  prinsipi  ona  əsaslanır  ki,  bazar  açıq  və  rə-
qabətlidir,  orada  heç  bir  kənardan  təzyiq  olmadan,  öz  хüsusi 
marağı olan və tipik motivasiyaya, iqtisadi səmərəliliyə uyğun 
kifayət  qədər  satıcı  və  alıcılar  qarşılıqlı  fəaliyyətdə  olurlar. 

---