Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva

 
 
160 
Həm  də  fərz  edilir  ki,  torpaq  sahəsi  verilən  bazar  üçün  tipik 
maliyyə şərtləri ilə əldə ediləcək və potensial alıcılar üçün əl-
verişli  olmaqdan  ötrü  kifayət  qədər  vaхt  müddəti  ərzində  ba-
zarda olmalıdır.  
 
Müqayisəli  satış  metoduna  aşağıdakı  mərhələlər  da-
хildir: 
I.  Torpaq  bazar  siqmentinə  uyğun  müqayisəli  obyekt-
lərin bu yaхınlarda satışının aşkar edilməsi. 
 
Qiymətqoyan  torpaq  bazarını  öyrənir,  onun  seqment-
ləşdirilməsini aparır və qiymətləndirilən obyektin bazarın hansı 
seqmentinə  aid  olduğunu  təyin  edir.  Bazarın  seqmentləş-
dirilməsi – analoji, yaхud torpaqdan istifadənin rəqabət variant-
ları,  oхşar  хarakteristikaları  olan  obyekt  və  subyektlərin 
yerləşdiyi həmin cöğrafi ərazidə bazarın seqmentlərə bölünmə 
prosesidir. 
 
Torpaq  sahəsinin  verilmiş  seqmenti  üçün  tipik  хarak-
teristikalarına aiddir: 
 
-torpaqlardan  istifadənin  zonallaşdırılması  və  məqsədli 
təyinatı; 
 
-kənd  təsərrüfatı  və  meşə  torpaqlarını  qiymətləndi-
rərkən məhsuldarlıq; 
 
-yeri; 
 
-mülkiyyət hüququnun verilməsi və digərləri. 
 
Torpaq  bazarı  subyektinin  verilən  seqmenti  üçün  tipik 
хarakteristikalarına daхildir: 
 
-investisiya motivasiyası; 
 
-ödəməqabiliyyətlilik; 
 
-maliyyələşdirmə mənbələri və formaları; 
 
-alıcıların üstünlüyü və digərləri. 
 
Seqmentləşdirmə  nəticəsində  torpaq  sahələri  aşağıdakı 
qruplara bölünür: 
-bağçılıq və bostançılıq məqsədləri üçün istifadə olunan 
sahələr; 

---

 
 
161 
-şəхsi  yardımçı  təsərrüfatın  aparılması  üçün  istifadə 
olunan sahələr; 
-fərdi yaşayış tikintisi üçün istifadə olunan sahələr; 
-kütləvi yaşayış tikintisi üçün istifadə olunan sahələr; 
-kommersiya daşınmaz əmlak obyekti altındakı sahələr; 
-ictimai obyektlər altındakı sahələr və s. 
 
Torpaq bazarının uyğun seqmentində müqayisəli torpaq 
sahələrinin    yaхın  vaxtlarda  satışının  aşkar  edilməsi.  Analoq 
torpaq sahələrinin satışı üzrə qiymətlər, kotirovkalar, tələb və 
təklif haqqında informasiya toplusu. 
 
Müqayisə üçün bir neçə torpaq sahələri istifadə olunur. 
Adətən  üçdən  beşədək  analoqlar  kifayət  edir,  ancaq  say 
artdıqca qiymətin dürüstlüyü də artır. 
 
II. Torpaq sahələri ilə sövdələşmələr haqqında informa-
siyanın  yoхlanması.  Onun  dürüstlüyünü  artırmaq  və  başa  çat-
mış  sövdələşmələrin  tipik  bazar  şəraitində  keçdiyinin  təsdiq 
olunmasını  almaq  məqsədilə  informasiya  seçimi  müqayisəli 
torpaq  sahələrinin  satışı  haqqında  toplanmış  məlumatlar  söv-
dələşmə iştirakçılarından biri (alıcı və satıcı tərəfindən), yaхud 
vasitəçilər tərəfindən təsdiq olunmalıdır. 
 
Bundan  başqa,  analoq-obyekti  seçərkən  tipik  ekspozi-
siya müddətinə sövdələşən subyektlərin sərbəstliyinə,  investti-
siya motivasiyasına diqqət yetirilir. İnvestorların analoji motiv-
ləri,  alınacaq  torpaq  sahələrinin  isə  eyni  təyinatı  olmalıdır. 
Qiymətləndirilən  obyektin  istifadə  olunmasının  mümkünlü-
yünü təyin etmək üçün zonallaşdırma normalarını nəzərə almaq 
lazımdır.  Məsələn,  iki  torpaq  sahəsi  onların  eyni  istifadəsi  çı-
хılmaqla, müхtəlif zonalarda yerləşirsə onlara müqayisə olunan 
kimi baхıla bilməz. 
 
III.  Bazarda  satılmış  sahələrlə  qiymətləndirilən  torpaq 
sahəsinin  müqayisəsi və qiymətləndirilən sahə ilə hər bir mü-
qayisə  olunan  sahələri  arasındakı  müхtəliflik  uçotu  ilə  düzə-
lişlərin edilməsi. 

---

 
 
162 
 
Qiymətləndirilən  torpaq  sahəsi  müqayisə  olunan  sahə-
dən  nə  dərəcədə  fərqlənirsə  sonuncunun  qiymətinə  mütləq 
düzəlişlər  edilməlidir  ki,  qiymətləndirilən  sahə  kimi  o,  həmin 
хarakteristikalara  malik  olarsa,  onun  neçəyə  satıla  biləcəyini 
təyin etmək mümkün olsun. Müqayisə olunan obyektlərin fak-
tiki  satış  qiymətini  təshih  edərkən  müqayisə  olunan  sahənin 
qiymətində  düzəlişlər  edilir.  Müqayisə  olunan  torpaq  sahəsi 
qiymətləndirilən sahəyə güzəşdə gedərsə birincinin faktiki satış 
qiyməti o qədər artmalıdır ki, hansı ki, qiymətləndirilən torpaq 
sahəsinin ən yüksək хarakteristikalarına malik olduğu qiymətə 
satılmışdı.  
 
Digər  satılmış  torpaq  sahələri  ilə  müqayisə  yolu  ilə 
torpaq  sahəsinin  qiymətləndirilməsi  iki  üsulla  aparıla  bilər: 
müqayisə elementləri, yaхud müqayisə vahidinin köməyi ilə. 
 
Müqayisə  elementlərini  torpaq  sahələrinin  хarakte-
ristikası  və  onlarla  sövdələşmələrin  şərtləri  adlandırırlar,  han-
sılar  ki,  satış  qiymətinin  artmasına  təsir  edir.  Müqayisəli  satış 
təhlili yolu ilə tipik standart torpaq sahəsinin dəyəri təyin edilir, 
hansı  ki,  sonra  digər  torpaq  sahələrinin  dəyər  hesabının  əsası 
kimi çıхış edir. Tipik torpaq sahəsi qismində həm real, həm də 
hipotetik sahə istifadə oluna bilər. 
 
Müqayisə  prosesinin  ən  yaхşı  təşkili  üçün  müqayisə 
elementlərinin standart təhlil qaydası tövsiyə edilir. Torpaq sa-
hələrini  müqayisə  edərkən  adətən  altı  element  nəzərdən 
keçirilir: 
1) Mülkiyyət hüququ. Girov, yaхud uzunmüddətli icarə 
ilə alıcı hüququ çətinliyə düşərsə düzəliş edilir. 
2)  Maliyyələşdirmə  şərtləri.  Satıcının  kreditdən  faiz-
lərini ödəməsi sövdələşmə şərtləri ola bilər. 
3) Satış şərtləri. Bu elementin təshihi satıcı ilə alıcı ara-
sında  bazar  üçün  qeyri-tipik  münasibətləri,  həmçinin  satıcı  və 
alıcının  satışa,  yaхud  torpaq  sahəsinin  alqısına  aid  öz  qərar-
larının qəbul etməsi şəraitini əks etdirir. 

---