Bank Accounting Advisory Series 2018

LOANS 
2A. Troubled Debt Restructurings 
 
Bank Accounting Advisory Series 
23 
August 2018 
•
 
Reduction (absolute or contingent) of accrued interest. 
•
 
Payment deferral 
 
Said another way, the modification is a TDR if the borrower cannot go to another lender and 
qualify for and obtain a loan with similar modified terms. 
 
Question 3 
 
If the modification is a TDR, is the loan impaired? 
 
Staff Response 
 
Yes. TDR loans are impaired loans. A loan is impaired when, based on current information and 
events, it is probable that an institution will be unable to collect all amounts due, according to the 
original contractual terms of the loan agreement. Usually, a commercial loan that underwent a 
TDR already would have been individually evaluated and identified as impaired, with 
impairment measured under ASC 310-10-35. 
 
Loans whose terms have been modified in TDR transactions should be measured for impairment 
in accordance with ASC 310-10-35. This includes loans that were originally not subject to that 
standard before the restructuring, such as individual loans that were included in a large group of 
smaller-balance, homogeneous loans collectively evaluated for impairment (i.e., retail loans). 
 
For a TDR loan, all amounts due according to the contractual terms means the contractual terms 
specified by the original loan agreement, not the contractual terms in the restructuring 
agreement. Therefore, if impairment is measured using an estimate of the expected future cash 
flows, the interest rate used to calculate the present value of the cash flows is based on the 
original effective interest rate on the loan, and not the rate specified in the restructuring 
agreement. The original effective interest rate is the original contractual interest rate adjusted for 
any net deferred loan fees or cost or any premium or discount existing at the origination or 
acquisition of the loan. 
 
 
Facts 
Borrower A cannot service his $100,000 loan from the bank because of his financial 
difficulties. On June 1, the loan is restructured, with interest of 5 percent payable annually for the 
first two years and a final payment of $105,000 (principal plus interest at 5 percent) required at 
the end of the third year. The 5 percent interest rate is below the current market rate of 12 percent 
for new customers meeting the bank’s underwriting criteria. Borrower A is expected to make two 
interest-only payments of $5,000 each and, due to continued poor performance, a final payment 
of $95,000. 
 
The present value of the expected payments under the restructured terms, discounted at 
10 percent (the original effective interest rate), is approximately $80,000. The loan is not 
collateral dependent, nor does it have an observable market price. 
 

---

LOANS 
2A. Troubled Debt Restructurings 
 
Bank Accounting Advisory Series 
24 
August 2018 
Question 4 
 
How should a bank account for this restructuring? 
 
Staff Response 
 
This modification of terms should be accounted for as a TDR in accordance with ASC 310-40. 
Given the facts and circumstances, impairment should be measured in accordance with 
ASC 310-10-35 based on the present value of the expected future cash flows discounted at the 
effective interest rate of the original loan. In this example, the measure of impairment is the 
difference between the present value of the expected payments (approximately $80,000) of the 
restructured loan, discounted at the loan’s original effective interest rate, and the recorded 
investment ($100,000) in the loan, or approximately $20,000. 
 
 
Facts 
Consider the same facts as question 4, except that Borrower A transfers the collateral to a 
new borrower (Borrower B) not related to Borrower A. The bank accepts Borrower B as the new 
debtor. The loan with Borrower B provides for interest-only payments of 5 percent for two years 
and a final payment of $105,000 (principal plus interest at 5 percent) at the end of the third year. 
The fair value of the loan, discounted at a current market interest rate of 12 percent, is $83,200. 
 
Question 5 
 
How should a bank account for this restructuring? 
 
Staff Response 
 
ASC 310-40-40 requires that the receipt of a loan from a new borrower be accounted for as an 
exchange of assets. Accordingly, the asset received (new loan) is recorded at its fair value 
($83,200 in this example). In question 4, which involves a modification of terms, the impairment 
is recorded through a valuation allowance, whereas here a loss of $16,800 (i.e., the $100,000 
recorded investment in the old loan less the $83,200 fair value of the new loan), to the extent it is 
not offset against valuation allowance, is recognized in earnings. 
 
 
Facts
 A bank makes a construction loan to a real estate developer. The loan is secured by a 
project of new homes. The developer is experiencing financial difficulty and has defaulted on the 
construction loan. To assist the developer in selling the homes, the bank agrees to give the home 
buyers permanent financing at a rate that is below the market rate being charged to other new 
home buyers. 
 
Question 6 
 
Must a loss be recorded on the permanent loan financings to the home buyers? 
 

---

LOANS 
2A. Troubled Debt Restructurings 
 
Bank Accounting Advisory Series 
25 
August 2018 
Staff Response 
 
Yes. The bank is granting a concession it would not have otherwise considered because of the 
developer’s financial condition. Therefore, this transaction is a TDR. Furthermore, it represents 
an exchange of assets. The permanent loans provided to the home buyers must be recorded at 
their fair value. The difference between fair value and recorded investment in the loan satisfied is 
charged to the ALLL. 
 
 
Facts 
Assume that the real estate developer described in question 6 has not yet defaulted on the 
construction loan. The developer is in technical compliance with the loan terms. Because of the 
general problems within the local real estate market and specific ones affecting this developer, 
however, the bank agrees to give the home buyers permanent financing at below-market rates. 
 
Question 7 
 
Must a loss be recorded on these permanent loan financings? 
 
Staff Response 
 
Yes. Even though the loan is not in default, the staff believes that the concession was granted 
because of the developer’s financial difficulties. ASC 310-40-15-20 states that a creditor may 
conclude that a debtor is experiencing financial difficulty even though the debtor is not currently 
in payment default. 
 
Therefore, this restructuring would be accounted for as an exchange of assets under the 
provisions of ASC 310-40. Again, the permanent loans provided to the home buyers must be 
recorded at their fair value. 
 
 
Facts 
A borrower owes the bank $100,000. The debt is restructured because of the borrower’s 
precarious financial position and inability to service the debt. In partial satisfaction of the debt, 
the bank accepts preferred stock of the borrower with a face value of $10,000 but with only an 
estimated $1,000 fair value. The bank agrees to reduce the interest rate from 10 percent to 
5 percent on the remaining $90,000 of debt. The present value of the modified combined 
principal and interest payments due over the next five years, discounted at the effective interest 
rate in the original loan agreement, is $79,000. 
 
Question 8 
 
How should the bank account for this transaction? 
 
Staff Response 
 
Securities (either equity or debt) received in exchange for cancellation or reduction of a troubled 
UP
DAT
E
D
 

---