Bank Accounting Advisory Series 2018

LOANS 
2A. Troubled Debt Restructurings 
 
Bank Accounting Advisory Series 
36 
August 2018 
Question 26 
 
When determining an appropriate ALLL, how should a bank measure impairment on TDR 
loans? 
 
Staff Response 
 
ASC 310-40 requires a bank to measure impairment on all TDRs, including retail and 
commercial TDRs, in accordance with ASC 310-10-35. 
 
When measuring impairment on an individual basis under ASC 310-10-35, a bank must choose 
one of the following methods: 
 
•
 
The present value of expected future cash flows discounted at the loan’s effective interest 
rate (i.e., the contractual interest rate adjusted for any net deferred loan fees or costs, 
premium, or discount existing at the origination or acquisition of the loan). 
•
 
The loan’s observable market price. 
•
 
The fair value of the collateral, if the loan is collateral dependent. 
 
For call report purposes, a bank must use the fair value of collateral method if the loan is 
collateral dependent. ASC 310-10-35 also requires the use of the fair value of collateral method 
if foreclosure is probable. 
 
Question 27 
 
How is the effective interest rate determined when measuring impairment of a TDR loan? 
 
Staff Response 
 
The effective interest rate of a loan is the rate of return implicit in the original loan. That is, the 
contractual interest rate adjusted for any net deferred loan fees or costs, premium, or discount 
existing at the origination or acquisition of the loan. The effective interest rate represents the 
bank’s expected yield over the contractual life of the loan upon its origination or acquisition, and 
is the discount rate used to measure impairment using the present value of expected future cash 
flows method. It is inappropriate to use the teaser or introductory rate as the effective interest 
rate. The effective interest rate is not based on the interest rate charged under the modified terms 
of the loan. 
 
If a loan’s contractual interest rate varies based on subsequent changes in an independent factor, 
such as an index or rate (for example, the prime rate, the LIBOR, or the U.S. Treasury bill rate 
weekly average), the loan’s effective interest rate may be calculated based on the factor as it 
changes over the life of the loan or be fixed at the rate in effect at the date the loan meets the 
impairment criteria. The method used shall be applied consistently for such loans. Further, 
projections of future changes in the factor should not be considered when determining the 
effective interest rate or estimate of expected future cash flows. 

---

LOANS 
2A. Troubled Debt Restructurings 
 
Bank Accounting Advisory Series 
37 
August 2018 
Question 28 
 
How should expected future cash flows be estimated when the present value of expected future 
cash flows method is appropriate to measure impairment of TDR loans? 
 
Staff Response 
 
The estimate of expected future cash flows (timing and amount) should be based on reasonable 
and supportable assumptions and projections. 
 
The key assumptions the bank should consider include, but are not limited to, prepayments, 
defaults, loss severity, and recoveries. If applicable, the bank should also consider the estimated 
timing and amount of cash flows expected from collateral disposition net of estimated costs to 
sell. The assumptions should be developed with greater weight placed on assumptions supported 
by verifiable, objective evidence. 
 
For practical reasons and as allowed in ASC 310-10-35, expected future cash flows for smaller-
balance homogeneous TDRs (generally retail loans) could be estimated on a pooled basis for 
impairment measurement if the loans within the pool share common risk characteristics. When 
aggregating loans with common risk characteristics and using the present value of expected 
future cash flows to measure impairment, the bank may use historical statistics, such as average 
recovery period and average amount recovered, along with a composite effective interest rate. 
Given the unique characteristics of TDR loans, some historical statistics, such as prepayment 
rates for performing loans, may not be a reasonable basis for projecting expected future cash 
flows on TDRs. Borrowers granted TDRs are likely to have reduced ability and financial 
incentive to prepay because, by definition, they have experienced financial difficulty and were 
provided a concession (implying more favorable loan terms than those available in the open 
market). 
 
When estimating expected future cash flows for TDR loans, the bank needs to consider all 
available current information, including existing “environmental” factors (e.g., industry, 
geographical, economic, and political factors) that are relevant and affect the loan collectibility. 
 
Question 29 
 
Can a TDR be collateral dependent immediately following the loan modification (on day 1)? 
 
Staff Response 
 
Yes. A TDR can be collateral dependent at the time of or immediately after the loan 
modification. A loan is collateral dependent if repayment of the loan is expected to be provided 
solely by the underlying collateral and there are no other available and reliable sources of 
repayment. A modified loan requiring only a nominal monthly payment from the borrower with 
no support that the borrower can repay the recorded loan balance may result in a loan that 
ultimately is repaid only through the liquidation of the underlying collateral. Management 

---