1 QİYMƏTLƏNDİRM
Yüklə 2,38 Mb. Pdf görüntüsü
|
345 Mövzu 13. Əmlakın diskontlaşdırılmış pul axını metodu ilə qiymətləndirilməsi 13.1. Pul axınlarının diskontlaşdırılması metodu Yuxarıda qeyd etmişdik ki, investorun pul axınları iki istiqamətdə hərəkət edir. Əvvəlcə pul axınları investtisiya qoyuluşlarına yönəldilir (mənfi pul axınları), sonra isə həmin vəsaitlər artımla geri qayıdır (müsbət pul axınları). Lakin, mənfi və müsbət pul axınlarının yaranma vaxtı müxtəlif olduğundan, pulun dəyərsizləşməsi nəzəriyyəsinə görə, geri qayıdan pul vəsaitlərinin dəyəri investisiyalara yönəldilmiş pul vəsaitlərinin dəyərindən aşağı olmalıdır. Qiymətləndirmə prosesində bu itkilərin nəzərə alınması və müxtəlif dövrlərdə yaranan pul axınlarının müqayisə oluna bilən vəziyyətə gətirilməsi üçün diskont (discount) (pul vəsaitlərinin hazırki dəyərinin azalması əmsalı) əmsalından istifadə olunur. Bu əmsal 1 şə
( ----- ) ( 1+ i ) Başqa sözlə, axınlarının cari dəyəri onların gələcək pul diskonta hasili kimi müəyyənləşdirilir: 1 C PV = C x --------- = ---------- ( 1+i ) ( 1 + i ) Burada: PV - pul vəsaitlərinin cari dəyəri (investisiyalara yönəldilən məbləğ) ; C - investorun gələcəkdə alacağı pul axınları 1 : ( 1 + i ) - diskont əmsalı; i - faiz normasıdır (kapitaldan istifadəyə görə haqq). Daşınmaz əmlak qiymətləndirilərkən diskont əmsalı iki üsulla müəyyənləşdirilə bilər: - kapitallar bazarının öyrənilməsi əsasında; - alqı-satqı əməliyyatları barədə məlumatlar əsasında. Kapitallar bazarının öyrənilməsi əsasında diskont əmsalı bu bazarda uzunmüddətli risksiz vəsait qoyuluşları üzrə rentabellik səviyyəsi və qiymətləndirilən daşınmaz əmlaka analoji olan obyektlərə investisiya qoyuluşlarının risk səviyyəsi göstəriciləri əsasında hesablanır. Yəni, bu üsulla diskont əmsalı R = R c + R r düsturu ilə hesablanır. Burada: R – diskont əmsalı; R c - riskdən azad olan kapitalın dəyəri (%); 346 R r - riskə görə mükafatdır. Diskont əmsalını daşınmaz əmlak bazarında alqı-satqı predmeti olmuş obyektlərin satış qiymətləri, onlardan əldə olunan gəlirlər barədə toplanmış məlumatlar əsasında da müəyyənləşdirmək mümkündür. Lakin, həmin məlumatlar təyinatı, texniki-iqtisadi göstəriciləri qiymətləndirilən daşınmaz əmlaka analoji olmalıdır. Diskont əmsalını bu üsulla hesablamaq üçün R = D:V düsturundan istifadə etməklə əvvəlcə təhlil olunan hər bir analoji obyekt üzrə diskont əmsalı, sonra isə onların orta kəmiyyəti hesablanır. Burada: D – daşınmaz əmlak obyekti üzrə illik gəlir; V - daşınmaz əmlakın satış qiymətidir. Pul axınlarının diskontlaşması (PAD) metodu gəlirlərin birbaşa kapitallaşdırılması metodu ilə müqayisədə mürəkkəb olsa da, daşınmaz əmlakı daha yüksək dəqiqliklə qiymətləndirmək, müxtəlif riyazi modellərin qurulması yolu ilə qiymətləndirmə prosesini standartlaşdırmaq imkanı yaradır. Qeyd olunmalıdır ki, daşınmaz əmlak bu metodla qiymətləndirilərkən, pul gəlirlərləri axınları deyil, məhz pul axınları diskontlaşmalıdır. Çünki: - pul axınları pul gəlirləri axını ilə müqayisədə daha sabitdir; - «pul axını» anlayışı pul vəsaitlərinin daxil olmasını və istifadəsini (məsələn kapital qoyuluşlarına, borc öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinə və s.) özündə birləşdirir; - pul axınları təkcə daşınmaz əmlak sahibinin deyil, onun tərəf müqabillərinin fəaliyyətinin nəticələrini də əks etdirir. Mütəxəssislər PAD metodundan istifadə olunmasını əsasən aşağıdakı hallarda məqsədə uyğun hesab edirlər: - gələcək pul axınlarının cari pul axınlarından fərqlənəcəyi ehtimal olunduqda; - gəlrlərin axını və xərclərin axını mövsümi xarakter daşıdıqda; - qiymətləndirilən daşınmaz əmlak çoxsahəli iri kommersiya obyekti olduqda; - tikilməkdə olan yaxud yeni istifadəyə verilmiş daşınmaz əmlak obyekti qiymətləndirildikdə. 13.2. Gələcək pul axınlarının proqnozlaşdırılması PAD metodundan istifadə edən qiymətləndirici ilk növbədə aşağıdakı göstəricilər barədə məlumat toplamalıdır: - pul axınlarının, o cümlədən reversiyanın (reversion), yəni investisiyaların satılmasından əldə olunan pul vəsaitlərinin proqnozlaşdırılan həcmi; - proqnozlaşdirilan dövr; - risk dərəcəsi; - diskontlaşma normaları. Pul axınlarının, o cümlədən, reversiyanın proqnozlaşdırılması üçün qiymətləndirici: - əvvəlki illərdə daşınmaz əmlak obyektindən əldə olunan gəlirlər və çəkilən xərclər barədə məlumatları təhlil etməli; -daşınmaz əmlak bazarı və orada baş verən meyllər barədə təsəvvür əldə Yüklə 2,38 Mb. Dostları ilə paylaş:
|