151
Xərc yanaşmanın əsas iki modifikasiyası var: resurs-texnoloji modellər əsasında
və qiymətlər indeksinin dinamik silsiləsi əsasında (“trend yanaşması”) qiymətləndirmə.
Bunlara yanaşmadaxili metodlar da deyilir.
Resurs-texnoloji modellər əsasında qiymətləndirmənin əsas problemləri
modellərin qurulmasının mürəkkəbliyi, maşın, avadanlıq qruplarının və növlərinin
çoxluğu, onların qiymətləri haqqında zəruri informasiyanın olmamasıdır.
Dövlət Statistika Komitəsinin müəyyənləşdirdiyi əmsallara istinad etməklə əsas
fondların yenidən qiymətləndirilməsi “trend yanaşmasının” xüsusi hadisəsidir.
Göstərilən yanaşmanın tətbiqi də məhz qiymətləndirmənin bu növü ilə məhdudlaşır.
Onun başlıca qüsuru isə qiymətləndirmə zamanı kifayət qədər geniş maşın və avadanlıq
qrupları üzrə daha iri orta qiymət indekslərindən istifadə olunmasıdır. Bu baxımdan,
resurs-texnoloji və statistik modellərin birləşdirilməsi daha perspektivli hesab edilir.
Mülkiyyətin onun yaranmasına (inşasına) çəkilən xərclərin cəmi kimi
qiymətləndirilməsi üçün əvvəlcə yaxşılaşdırma işlərinin qiyməti müəyyənləşdirilir,
sonra amortizasiya hesablanır və alınan nəticəyə torpaq sahəsinin qiyməti əlavə olunur.
Bu proses əsasən aşağıdakı sxemdə əks olunan 4 mərhələdə aparılır.
Xərc yanaşması ilə
ə
mlakın dəyərinin hesablanmasının əsas alqoritmləri.
Sxem 11.1
Şübhəsiz ki, torpaq sahəsinin qiymətinin müəyyənləşdirilməsinə oncə başlamaq
lazım gəlir. Daha sonra müvafiq dovr ərzində qiymətləndirmə obyektinin yaxşılaşdırma
işlərinin yerinə yetirilməsi dəyərinin müəyyənləşdirilməsi tələb olunur. Çünki,
fəaliyyətdə olan hər bir əmlakdan istifadə edildikdə, o bir tərəfdən köhnəlsə də, digər
tərəfdən sahibkarın yaxşılaşdırma tədbirləri onun dəyərini artıra bilər. Bu prosesdə
yerinə yetirilən işlərin dəyərinin amortizasiyasının hesablanması və çıxılması da
Torpaq
sahəsinin
dəyərinin qalıq
dəyərinə əlavə
edilməsi
Yaxşılaşdırma
işlərinin dəyəri
Işlərin
amortizasiyasının
hesablanması
Torpaq
sahəsinin
qiymətinin
müəyyənləşdiril
məsi
152
özünəmüvafiq rol oynayır. Son nəticədə isə, işlərin qalıq dəyərinə torpaq sahəsinin
dəyəri əlavə edilir.
Xərc yanaşması real bazar vəziyyəti, tələb və təklif nəzərə alınmadan mövcud
ə
mlakın fərqli qiymətləndirilməsi üzrə metodların məcmusudur. Qeyd edək ki, bir sıra
ə
dəbiyyatlarda və ya bəzi qiymətləndirici ekspertlər tərəfindən həmin yanaşmaya
metod kimi müraciət olunur. Başqa sözlə, qiymətləndirmədə tətbiq olunan
yanaşmalarla metodlar fərqləndirilmir. Bu da arzuolunmazdır. Ona görə ki, hər bir
yanaşma çərçivəsində tətbiq olunan müvafiq metodun seçilməsi qiymətləndirmənin
texniki məsələlərinə aiddir. Məsrəf yanaşması bir sıra qiymətləndirmə işlərində,
məsələn, obyektin tikilməsində və istifadəyə verilməsində nisbətən düzgün nəticələr
verir. Məsələn, son illərdə ölkəmizin paytaxtı Bakı şəhərində, eləcə də regionlarda
gedən nəhəng tikinti-quraşdırma işlərinin qiymətləndirilməsində həmin metodun tətbiqi
önəmli sayılır. Belə ki, bu yanaşma obyektlərin sığorta olunması, vergiyə cəlbetmə
məqsədləri üçün qiymətləndirilməsində, eləcə də xüsusi təyinatlı obyektlərin
qiymətləndirilməsində əsas fondların, xüsusilə yeni və ya davam etdirilən (uzun
müddətli tikinti) tikintilərin qiymətləndirilməsində, torpaq sahəsindən daha yaxşı və
səmərəli istifadə üsullarını müəyyənləşdirmək üçün və s. binanın və tikililərin dəyərinin
torpaq sahəsindən ayrılması tələb edildiyi hallarda tətbiq edilir. Yuxarıda qeyd edildiyi
kimi, hər bir yanaşmanın özünəməxsus daxili metod və üsulları mövcuddur. Bu eyni
zamanda məsrəf yanaşmasına da aiddir. Ona görə də, qiymətləndirici məsrəf
yanaşmasından istifadə edərkən, bu kimi metodlara müraciət edir. Eyni zamanda
qiymətləndiricinin məqsədindən və qiymətləndirmə obyektinin hansı dəyərinin
hesablanmasından asılı olaraq tətbiq edilən metodlar dəyişdirilə bilər. Deyilənlərə misal
olaraq, bu yanaşma üzrə daşınmaz əmlakın bərpa (əvəzetmə) dəyəri hesablanarkən
aşağıdakı sxemdə əks etdirilən metodlardan istifadə olunur.
Metodlardan birincisi qiymətləndirmə obyektinin və ya onun oxşarının
hazırlanmasına və inkişafına sərf olunan real məsrəflərə istinad edərək
qiymətləndirilməsidir. Digəri isə, tikintinin dəyərinin ümumiləşdirilərək iriləşdirilmiş
göstəricilərə əsasən hesablanmasıdır. Üçüncü metod işin növü və ya binanın (tikintinin)
153
hissələri üzrə iriləşdirilmiş element göstəricilərinə əsaslanaraq hesablamanın
aparılmasıdır. Sonuncu metodlar isə obyektin hissələrinin fərdi qiymətləndirilməsi
metodlarıdır ki, bu zaman bazis-indeks və ya resurs metodlarından istifadə olunur.
Qeyd edək ki, bu metodlardan hansının tətbiq edilməsinin xüsusi şərtlərinə də
ə
məl olunmalıdır. Əgər qiymətləndirmə obyektinin və ya onun oxşarının ilkin dəyəri
barədə məlumat (istismara verildiyi tarix) varsa, onun bərpa dəyərinin hesablanmasında
birinci metoddan istifadə olunur. Bu zaman qiymətləndirmə obyektinin
təkmilləşdirilməsi və yeniləşdirilməsi, habelə onun genişləndirilməsi məqsədilə kapital
qoyuluşunun kəmiyyətinə dair məlumatlardan istifadə olunması da lazım gəlir. Qeyd
edildiyi kimi, məsrəf yanaşması bina və tikilinin tam bərpa dəyəri, tikinti-quraşdırma
işlərinin cari qiymətləri, material və konstruksiyaların dəyəri, ticarət əlavələri və
nəqliyyat tarifləri nəzərə alınmaqla tikililərin ilkin görkəminə (əvvəlki layihə üzrə)
uyğun tam bərpası üçün lazımi vəsaitlərin dəyərini özündə əks etdirir. Daha doğrusu,
bu metoddan istifadə edərkən qiymətləndirici tikintinin smeta dəyərində bütün xərc
maddələri üzrə məsrəflərin, eləcə də əlavə kapital qoyuluşu məsrəflərinin nəzərə
alındığına tam əmin olmalıdır.
Elə hallar olur ki, obyektin qiymətinin dəqiq müəyyənləşdirilməsi və
hesablamanın aparılması üçün daha sərfəli olan metodun tətbiqi mümkün olmur. Daha
aydın desək, informasiya qıtlığı buna imkan vermir. Ona görə də, obyektin tikintisinə
çəkilən xərclər barədə kifayət qədər məlumatlar olmadıqda, yaxın vaxtlarda tikilmiş
eyni obyektin satış məlumatlarından istifadə etmək tövsiyyə olunur. Bu zaman
obyektlərin eyniliyi və oxşarlığı şərtlərinə (amillərinə) düzgün əməl edilməsi mühüm
rol oyanyır. Beləliklə, mövcud obyektlərin eyniliyi və oxşarlığı dedikdə, bir sıra
amillərin nəzərə alınması məqsədəuyğun bilinir. Bunlardan birincisi obyektdən
istifadənin səmərəliliyi amilinin qiymətləndirmə obyekti üçün səciyyəviliyi və
uyğunluğudur. kinci mühüm amil tələb və təklif arasındakı kənarlaşma həddidir
(miqyası). Üçüncüsü isə tikinti altında olan torpaq sahəsinin dəyərinin kifayət qədər
dəqiq müəyyən edilməsi mümkünlüyüdür. Çünki, bəzən obyektin yerləşdiyi torpaq
sahəsinin dəyərinin dəqiq hesablanması işində müəyyən problemlər mövcud olur.
Dostları ilə paylaş: |