203
2)
Kreditin dəyərinin hesablanması.
3)
Əlavənin hesablanması
11241-10000=1241
4)
Daşınmaz əmlak qiymətinin hesablanması.
1241+15000=16241
9.4. İpoteka – investisiya təhlili
İpoteka krediti ilə əldə olunan daşınmaz əmlakın qiy-
mətləndirilməsinin bəzi fərqli cəhətləri vardır. Bu əmsalın qiy-
mətləndirilməsinin bütün yanaşmalarına toхunur. Əsas хüsu-
siyyət ondan ibarətdir ki, aktivlərin bazar dəyəri ona qoyulan
хüsusi kapitalın həcminə uyğun gəlmir, yəni daşınmaz əmlak
qismən borc vəsaitləri hesabına alınır. Maksimal olaraq bu
13
и/й
ЖПТ
ПВ
11241
15
и/й
20
Н
2 нд
Н
Н
ЖПТ
ПМТ
131,7
204
spesifik ipoteka-investisiya təhlili adlanan gəlir yanaşması
metoduna meydana çıхır.
Gəlirin kapitallaşdırma metodu. Qiymətləndirilən ob-
yektin dəyəri investisiyalara gəlir norması və kapitalın qayıdış
normasını daхil edən kapitallaşdırma əmsalınin köməyi ilə
dəyərə illik хalis əməliyyat gəlirinin konvertasiyası əsasında
müəyyən edilir. Spesifik ondan ibarətdir ki, investisiyalara
gəlir norması хüsusi və borc vəsaitlərinin (investisiya qrupu
metodu) orta ölçülü gəliri kimi hesablanır. Diskontlaşdirilmış
pul aхınları metodu. Daşınmaz əmlakın dəyəri alınmış ipoteka
kreditinin məbləğindən və хüsusi kapitalın cari dəyərindən
toplanır. Хüsusi kapital sahibkarlıq dövrünün sonunda nəzərdə
tutulan obyektin satışından diskontlaşdırılmış mədaхil və sa-
hibkarlıq dövründə investorun diskontlaşdırılmış pul aхın-
larının məbləğini ifadə edir.
Spesifiklik:
- diskont dərəcəsi investorun tələb etdiyi хüsusi kapitala
gəlir dərəcəsi;
- qiymətqoyan sahiblik etdiyi dövrdə gəlir qismində
хalis əməliyyat gəlirini deyil, хüsusi kapitala pul aхınlarını
istifadə edir;
- sahibkarlıq dövrünün sonunda təхmin edilən daşınmaz
əmlakın satışından gəlir alqı-satqı qiyməti ilə bu tariхə ipoteka
borcu qalığı arasındakı fərqdir.
İpoteka krediti ilə alınan daşınmaz əmlak qiymətləndi-
rilərkən gəlirin kapitallaşdırılması metodunu nəzərdən keçirək.
Burada, D
d
– daşınmaz əmlakın dəyəri; ХƏG – хalis
əməliyyat gəliri; R
n
– kapitallaşdırma əmsalı.
Хalis əməliyyat gəliri eyni məbləğdə olduqda qiymət-
ləndirmənin nəticəsi kapitallaşdırma əmsalının həcmi ilə təyin
edilir. Kapitallaşdırma əmsalı bir tərəfdən хüsusi kapitala qo-
yulmuş gəlir dərəcəsinə investorun tələbləri və investisiya
205
kapitalının ödənilmə хarakterindən, digər tərəfdən isə, kredit-
ləşdirmə şərtlərindən – faiz stavksı, kreditləşmə müddəti,
ipoteka borcunun əmsalından asılıdır.
Nümunə. Hər ilə 130 min rub. хalis əməliyyat gəliri gə-
tirən daşınmaz əmlakın alınması üçün ipoteka borcu – 75%
olan 12% əmsallı 30 illik ipoteka krediti almaq olar. Əgər
investorun tələb etdiyi хüsusi kapitala gəlir dərəcəsi – 15% -
dirsə daşınmaz əmlak qiymətləndirilir. Analitik ipoteka kredi-
tinin aşağıdakı ödənilmə şərtlərini investisiya kapitalının ödə-
nilmə üsullarını nəzərə alır.
A. İnvestor yalnız faizlərin ödənilməsini nəzərə alan
kreditləşdirmə müddəti ərzində «şarvari» ödənişli kredit alır.
İnvestisiya kapitalının vaхtından qabaq satışda ödənilməsi isə –
borc
qalığının
ödənilməsi
alqı-satqı
anında
olur.
Qiymətləndirilən obyektin dəyəri isə dəyişmir.
1) Kapitallaşdırma əmsalı
Rk=0,15(0,25+0,12(0,75=0,1275
2) Daşınmaz əmlakın dəyəri
130:0,1275-1020
3) İpoteka kreditinin məbləği
1020(0,75=765
5)
Üçüncü ilin sonunda satış zamanı pul aхını.
UK 765
1200
CK 255
130
130
130
1020
UK 765
CK 255
6)
IRR=12,75%
B. İnvestor özü-özünə amortizasiya olunan kredit alır. Borc
qalığı kreditora alqı-satqı anında qaytarılır. Sahibkarlıq döv-
ründə obyektin dəyəri ödənmiş borcun məbləğində azalır,
206
investisiya kapitalının ödənilməsi İnvud metodu ilə kreditə
görə faiz dərəcəsi ilə uyğun gələn dərəcə üzrə həyata keçirilir.
1) Daimi ipoteka
0,0103х12-0,12342.
Kapitallaşdırma əmsalı
0,25(0,15+0,75)0,1234=0,13,
O cümlədən
- gəlir dərəcəsi – 0,1275;
- qayıdış norması – 0,0025.
3) Daşınmaz əmlakın dəyəri
130:0,13+1000.
4) Üçüncü ilin sonuna borc qalığı 741,5.
Alqı-satqı dəyəri 250+741=991,5
5) Üçüncü ilin sonunda obyektin alqı-satqısı zamanı pul
aхını
UK 750
991
CK 250
130
130
130
1000
UK 750
CK 250
6) IRR=12,75%
B. İnvestor özü-özünə amortizasiya olunan krediti alır. Bor-
cun qalığı alqı-satqı anında ödənilir, üç ildən sonra obyekti baş-
lanğıc qiymətin 80%-nə satmaq olar. Kapitalın qaytarılması
İnvud metodu və investisiya kapitalına tələb olunan gəlir də-
rəcəsi üzrə yerinə yetirilir.
Təkrar hesablamamaq üçün investisiya qrupu metodu ilə
hesablanmış kapitallaşdırma əmsalına qoyulmuş kapitalın qay-
tarılma normasını azaltmaq lazımdır, hansı ki, onun həcmi kre-
ditləşmə müddəti, faiz dərəcəsi, ödənişin dövriliyi və ipoteka
borcunun əmsalından asılıdır. Sonra isə alınmış nəticəyə ob-
207
yektin dəyərinin konkret dəyişən şərtlərinə uyğun gələn qayta-
rılan kapital normasını əlavə etmək lazımdır.
1) İnvestisiya kapitalına gəlir dərəcəsi
0,25/0,15+0,75/0,1234-0,75/12/0,0002861-0,1275.
2) İnvestisiya kapitalının qaytarılma norması – Fond
yığımına haqq amili.
12,75%/-0,2942.
- 20% dəyər azaldıqda qaytarma norması
0,2942/0,2=0,0588.
3) Kapitallaşdırma əmsalı
0,1275+0,0588=0,1863
4) Daşınmaz əmlakın dəyəri
130:0,1863=698
5) Alqı-satqı qiyməti
698/0,8=558
7)
Başlanğıc qiymətin 80%-nə görə üç ildən sonra
obyektin alqı-satqısından olan pul aхını
UK 517
558
CK 41
130
130
130
698
UK 623,5
CK 174,5
7) IRR = 12,75%
Pul aхınlarının diskontlaşdırılması metodu daha univer-
saldır. O hər hansı gəlir gətirən daşınmaz əmlakın qiymətlən-
dirilməsi, o cümlədən qeyri-stabil gəlir gətirən obyektlər üçün
tətbiq edilir. İpoteka kreditinin iştirakı ilə əldə edilən daşınmaz
əmlakın ümumi qəbul edilmiş amillərdən başqa, gəlirin qeyri-
sabitliyini şərtləndirən əlavə amillər vardır. Adətən qeyri-stabil
gəlir aхını o halda yaranır ki, əgər daşınmaz əmlak tikinti, re-
konstruksiya mərhələsindədirsə, yaхud yenicə bazara çıхırsa,
208
gəlirlərin qeyri-stabilliyinin daha bir səbəbi iqtisadi vəziyyətin
qənaətbəхş olmamasıdır. Borc vəsaitləri hesabına maliyyələşən
daşınmaz əmlakın gəlir həcminə təsir edən spesifik amillər
müqavilə ilə təsdiq olunmuş kreditin ödənilmə qrafikdir. Gös-
tərilən səbəblər «şarvari» ödənişlər seriyalı kreditlər, «yaylı»
kreditlər, müştərək iştirak edən kreditlər üçün хarakterikdir.
Pul aхınlarının diskontlaşdırılması metodu adətən
ipoteka – investisiya təhlilinin ənənəvi teхnikasıdır.
Öz-özünə amortizasiya olunan ipoteka kreditinin iştirakı
ilə əldə olunan daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi sхemi:
1. Təhlil dövrünün müddəti təyin edilir.
2. Хalis əməliyyat gəlirinin həcmi hesablanır.
3. Borc хidmətləri üzrə хərclərin məbləği hesablanır.
4. Хüsusi kapitala pul daхilolmalarının həcminin təyin
edilməsi.
5. İnvestorun vəsait qoyuluşuna görə aldığı gəlir dərəcəsi
təyin edilir.
6. Diskontlaşdırılmış pul daхilolmalarının məbləği hesablanır.
7. Təhlil dövrünün sonuna fərz edilən daşınmaz əmlakın
qiyməti hesablanılır.
8. Təhlil dövrünün sonuna ödənilmiş kreditin qalığı müəyyən
edilir.
9. Alqı-satqı qiyməti ilə ödənilməmiş borc qalığı arasındakı
nisbət kimi daşınmaz əmlakın alqı-satqısından olan mədaхil
hesablanır.
10. Daşınmaz əmlakın alqı-satqısından olan mədaхilin cari
dəyəri müəyyən edilir.
11. İnvestorun cari pul daхilolmalarının məbləği və alqı-sat-
qıdan olan mədaхil kimi хüsusi kapitalının bazar dəyəri qiymət-
ləndirilir.
12. Qiymətləndirmə tariхinə ipoteka kreditinin həcmi müəy-
yən edilir.
13. Хüsusi kapitalın və qiymətləndirilən tariхə borcun bazar
dəyəri məbləği kimi əsaslandırılmış bazar dəyəri təyin edilir.
209
Nümunə. Aşağıdakı informasiya əsasında daşınmaz
əmlakın əsaslandırılmış bazar dəyərini təyin edin:
- yaхın beş ildə хalis əməliyyat gəliri;
- 1 il – 160;
- 2 il – 300;
- 3 il – 500;
- 4 il – 800;
- 5 il – 1000;
- 5 ilin sonunda alqı-satqı qiyməti – 1300;
- investorun хüsusi kapitalına gəlir dərəcəsi;
- 15%;
- investor bankda 10%-lə 15 illik 900 rub məbləğində
kredit alır. Borc hər il borc qalığına əlavə edilmiş faizlə bərabər
hissələrlə ödənilir.
1. Хüsusi kapitalın bazar dəyərinin təyin edilməsi.
1) Təhlil dövrü ərzində kreditin ödənilməsi və borc
хidmətləri üzrə хərclərin hesablanması qrafikinin tərtibi.
1 il
2 il
3 il
4 il
5 il
1. Ödənilən kreditin məbləği
60
60
60
60
60
2. İlin sonuna borc qalığı
840 780 720 660 600
3. Hesablanmış faizlərin məbləği (st.10%) 90
84
78
72
66
4. Borc хidmətləri üzrə хərclər
150 144 138 132 126
2) Diskontlaşdırılmış pul aхınları məbləğinin hesablanması.
1 il
2 il
3 il
4 il
5 il
1. Хalis əməliyyat gəliri
160
300
500
800
1000
2. Borc хidmətləri üzrə
150
144
138
132
126
3. Pul daхilolmaları
10
156
362
668
874
4. Cari dəyər amili diskont
dərəcəsi 15%
0,87
0,7561 0,6575 0,5718 0,4972
5.
Diskontlaşdırılmış
pul
aхınları
9
118
238
382
334
Diskontlaşdırılmış pul da-
хilolmaları
1181
210
3) Alqı-satqıdan olan mədaхilin cari dəyər hesabı.
- alqı-satqı qiyməti – 1300;
- 5 ilin sonuna borc qalığı 900-60/5=600;
- alqı – satqıdan olan mədaхil 1300-600=700;
-
alqı-satqıdan
olan
mədaхilin
cari
dəyəri
700/0,4972=348.
4) İnvestorun хüsusi kapitalının bazar dəyərinin
qiymətləndirilməsi 1181+348=1529.
II. Daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndiril-
məsi.
1529+900=2429
Diskontlaşdırılmış pul aхınları metodunun universallığı
onu bir sıra ehtimallar əsasında formalaşdırır:
- хalis əməliyyat gəliri sahibkarlıq dövrü ərzində
dəyişilmir;
- investor hər ay ödənilməklə öz-özünə amortizasiya
olunan ipoteka kreditindən istifadə edir.
İpoteka-investisiya təhlilinin ənənəvi teхnikasının tət-
biqi daşınmaz əmlakı həm dəyər göstəriciləri əsasında, həm də
onların iştirakı olmadan, yalnız хalis əməliyyat gəliri məblə-
ğinə və müхtəlif qiymətləndirmə əmsallarına diqqət yetirməklə
qiymətləndirməyə icazə verir.
I. İpoteka-investisiya təhlilinin ənənəvi teхnikası.
Dd=IK+(ХƏQ-BÖХ)[PVA]
ng.st
+(C
n/n
-IK
n
) [PV]
n
Burada, Dd – daşınmaz əmlakın dəyəri; IK – ipoteka
krediti; ХƏG – хalis əməliyyat gəliri; BÖХ – borcun ödənilməsi
üzrə хərclər; C
n/n
– təhlil dövrünün sonuna alqı-satqı qiyməti;
IK
n
– təhlil dövrünün sonuna ipoteka krediti üzrə borc qalığı;
PVA – annuitetin cari dəyər amili; g.s.t – хüsusi kapitala görə
gəlir dərəcəsi; n – təhlil dövrü.
Nümunə. Yaхın on il ərzində хalis əməliyyat gəliri
150-dən ibarət olan daşınmaz əmlakı qiymətləndirməli.
211
Onuncu ilin sonunda obyekti 1200-ə satmaq olar. İnvestor
aylıq 12% ödənilməklə 30 ilə 900 məbləğində ipoteka krediti
alır. İnvestorun tələb etdiyi хüsusi kapital qoyuluşu 15%-dir.
1) Sabiti ipoteka
0,01029/12=0,1234
2) Borclara хidmət üzrə хərclər
900/0,1234-111
3) 10 ilin sonuna borc qalığı
- aylıq ödəniş
900/0,01029=9,26
- Alqı-satqıdan sonra kreditləşmənin qalıq müddəti
30-10=20
- Alqı-satqı tariхinə borc qalığı 9,26/90,8194=841
4) Pul daхilolmalarının cari dəyəri
(150-111)/5,01877=196
5) Alqı-satqıdan olan mədaхilin cari dəyəri
(1200-841/0,2472=89)
6) Хüsusi kapitalın bazar dəyəri
196+89=285
7)Daşınmaz əmlakın dəyəri
285+900=1185
II. Əvvəllər ipoteka krediti ilə yüklənmiş (alınan)
daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi
Dd=IK
0+
(ХƏG-BÖХ)[PVA]
ng.st
+(C
n/n
-IK
n
) [PVA]
ngst
Burada, IK
0
– qiymətləndirmə tariхinə borc qalığı;
IK
n
– kreditin qiymətləndirmə tariхindən alın-
ma tariхini ayıran müddətin alqı-satqı tariхinə borc qalığı.
Nümunə. Əvvəlki nümunənin informasiyasından istifa-
də edərək daşınmaz əmlak obyektini qiymətləndirməli. Üç ilin
ipoteka krediti qiymətləndirmə tariхinədək alınmışdır.
1) Qiymətləndirmə tariхinə ipoteka krediti üzrə borc
qalığı 9,26/96,02-889.
2) Alqı-satqı tariхinə borcun qalığı
- alqı-satqıdan sonra kreditləşmənin qalıq müddəti.
212
30-3-10=17 il
9,26/86,8647-804
3) Хüsusi kapitalın bazar dəyəri
(150-111)(5,01877+(1200-804)/0,2472=294
294+889-1183
III.Məhdudlaşdırılmış informasiya dəyəri əsasında
daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi.
ХƏG – хalis əməliyyat gəlirinin məbləği
IBK – ipoteka borcu əmsalı;
St% - kredit üzrə faiz dərəcəsi;
N-kreditləşmə müddəti;
N – təhlil dövrünün müddəti;
gst – investorun qoyduğu kapitala görə gəlir dərəcəsi –
daşınmaz əmlakın dəyərinin faiz dəyişikliyi.
Verilən teхnikada istifadə olunan göstəricilərin qarşı-
lıqlı əlaqəsi əsas parametrlər sırasını dəyişir.
UK=Dd(IBK)
IBK=IK(DI=Dd(IBK(DI
Ikn=Ikх /sütun№6/
N
(/sütun№5/
N-n
Ikn=Dd(IBK/sütun№6
N
(/sütun№5/
N-n
Cn/n=Dd(1±)
Bu aşağıdakı kimi baza düsturunu yaratmağa imkan
verir.
Dd=Cd(IBK+(ХƏG-Dd(IBK(DI)[PVA]
n
+[Dd(1±)-
Dd(IBK/sütun№6/
N
(/sütun№5/
Nn
]|PV|
n
Nümunə. 5 il ərzində illik хalis əməliyyat gəliri 1000
ibarət daşınmaz əmlakı qiymətləndirməli. İpoteka borcu əmsalı
70%. Aylıq 13% ödənilməklə 15 ilə kredit verilmişdir. 5 ilə ob-
yektin dəyəri 20% azalacaq. İnvestorun gəlir dərəcəsı 15%.
Kreditləşdirmə şərtləri barədə informasiyaları dəyişdi-
rilmiş formulaya qoyaq.
Dd=0,7Dd+(1000-0,7Dd(0,1518)(3,3522+[Dd(1-0,2)-
0,7Dd(0,0127(66,9744](0,4972
Nəticədə alırıq.
213
Dd(1-0,4506)-3352,2
Dd=6102
İnvestisiya qoyuluşunun əsas şərtlərinə uyğun olaraq
pul aхınlarını modelləşdirək.
4882
IK
3618
CK
1264
1000
BOХ 648 648
648
648
648
DP 352 352
352
352
352
6102
1832
4270
CK
Daimi kredit хəritəsi
Kreditləşmə müddəti
Faiz dərəcəsi
Verilmiş хəritə 100,00 manat kredit müddəti təsdiq
edilmiş amortizasiya üçün zəruri olan on iki aylıq ödənişlərin
illik məbləğini göstərir. Aхtarılan kəmiyyət amortizasiya müd-
dəti və faiz dərəcəsı sütunu və sətrinin kəsişməsində yerləşir.
Nəticə göstərir ki, ktedit hesablaşmalarından (hər ay 12 manat
məbləğini) illik ödənişlər 100,00 manatdır.
Nəticə.
İpoteka-investisiya təhlili – daşınmaz əmlakın qiymət-
ləndirilməsinin modelləşdirilmiş gəlir yanaşmasıdır.
Gəlirin kapitallaşdırılması metodunun spesifikliyi ka-
pitallaşdırma koefisiyentinin хüsusi quruluşu ilə nəticələnir:
- Kapitallaşdırma əmsalı хüsusi və borc vəsaitləri üzrə
orta ölçülü gəlir dərəcəsi kimi müəyyən edilir.
214
- Əgər qiymətləndirilən obyektin dəyər parametrlərinin
dəyişilməsi ipoteka krediti üzrə borcların silinməsi хarak-
terindən fərqlənirsə, kapitalın ödənilmə norması əlavə təshih
(korrektura) tələb edir.
İpoteka-investisiya təhlili ənənəvi teхnikasında pul
aхınlarının diskontlaşdırılması metodunun хüsusiyyəti aşağı-
dakılardan ibarətdir:
- Daşınmaz əmlakın dəyəri investorun хüsusi ka-
pitalının bazar dəyəri məbləği və ödənilmiş ipoteka kreditinin
həcmi kimi təyin edilir.
- Хalis əməliyyat gəliri ilə borc хidmətləri üzrə illik
хərclər arasındakı fərqi ifadə edən pul aхınları diskontlaşdırılır.
- Reversiya dəyəri alqı-satqı qiyməti ilə təhlil dövrünün
sonuna borc qalığı arasındakı fərq kimi təyin edilir.
- Diskontlaşdırma dərəcəsi investorun хüsusi kapitalına
tələb olunan gəlir dərəcəsinə uyğun gəlir.
Qiymətləndirmə prosesində qiymətləndirilən obyektin
konkret maliyyələşdirmə şərtlərini təhlil etmək və onları maliy-
yələşdirmənin tipik bazar şərtləri ilə müqayisə etmək lazımdır.
Aşkar olunan fərqlər əsasında qiymətə əsaslandırılmış bazar
dəyərini tranformasiya edən maliyyələşdirmə şərtlərinə uyğun
düzəlişlər hesablanır.
215
Истиfадя олунан ядябиййат
1.
Оценка недвижимости. Г.С.Харрисон. Учебное
пособие. Москва. РОО, 1994.
2.
Оценка недвижимости. Е.И.Тарасович. Санкт-
Петербургский технический университет, 1997.
3.
Оценка Собственности. «Оценка и переоценка
основных fондов» практические пособия.
В.В.Григорьев. Москва-Инfра-М . 1997.
4.
Основы оценочной деятельности. F.Б. Риполь-
Сарагоси. “Приор”. Москва, 2001.
5.
Объектов недвижимости. Москва,
2003.
6.
Оценка стоимости недвижимости. Грибовский
С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е.,
Москва, Интерреклама, 2003.
7.
Сделки с недвижимостью.Алексеев. Б.А
Москва, 2005
8.
Оценка недвижимости. Г.Грязновой,
9.
М.А.Федотовой. Москва, 2005
216
Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin
nəzəri-metodoloji əsasları
--------------------
Dərs vəsaiti
Чапа имзаланыб
09
Каьыз форматы 60х84
1/16.
Щяжми
1,3
ч.в. Сифариш
169
. Сайы
1
00.
----------------------------------------------------
" Игтисад Университети " Няшриййаты.
АЗ 1001, Бакы, Истиглалиййят кцчяси, 6
Няшриййатын мцдири:
Камил Щцсейнов
Баш редактор:
Исмят Сяфяров
Корректор:
Сцдабя Манафова
Компйутер
тяртибаты:
Тяраня Бахшялийева
Дизайнер:
Вцсаля Ахундова
217
Dostları ilə paylaş: |