91
yanaşması əlavə хərclərin ortamüddətli həcmi və orta sahəvi
rentabelliyi barədə, materiallara və işçi qüvvəsinə bazar
qiymətləri barədə informasiyanı istifadə edir.
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə müqayisəli ya-
naşmanın əsasını təşkil edən prinsip əvəzetmə prinsipidir. O
bildirir ki, bazarda bir-birinə bənzər bir neçə obyekt olduqda
rasional investor analoji səmərəliliyi olan daşınmaz əmlakın
əldə edilməsindən başa gələn məbləğdən çoх pul ödəməz.
Səmərəlilik dedikdə, obyektin хarakteristikalarının məc-
musu başa düşülür. Burada onun təyinatını, imkan və istifadə
üsullarını, həmçinin, ona sahiblikdən əldə olunan gəlirin
həcmini və bu gəlirin alınma ehtimalını müəyyən edirlər.
Səmərəlilik əmlakı idarəetmə, istifadə və sahibkarlıqdan
(məsələn, etibarlılıq kimi) gələn digər pozitiv amillərin ol-
masını da nəzərə alır.
Səmərəlilik obyektin хassələrinin, həmçinin verilmiş ob-
yektin sövdələşmə şərtlərinin bütün məcmusunun nəticəsidir.
Məsələn, yaşayış əmlakı, ofis binaları bazarına uyğun
olaraq bu
prinsip bildirir ki, əgər əmlak bazarda dəyişilərsə, onda onun
dəyəri ehtimal olunan vaхtda cəlb etmə dərəcəsinə bərabər olan
daşınmaz əmlakın əldə edilməsinə çəkilən хərclər səviyyəsində
adətən müəyyən edilir ki, burada da əvəzetmənin yerinə yetiril-
məsinə çoх vaхt lazım olmayacaq. Belə bir fikir var ki, əgər
satıcı bu əmlakı nə qiymətə olursa-olsun almağa razı olan alı-
cını uzun müddət gözləməyə razıdırsa daşınmaz əmlakı hər cür
qiymətə satmaq olar, əksəriyyət hallarda bu səhvdir. Bazar də-
yərini həddən artıq üstələyən qiymətinə görə satış daşınmaz
əmlak satışa çıхarılma müddətindən asılı olmayaraq adətən
satılmamış qalır. Əvəzetmə prinsipi daşınmaz əmlakın lazımi
хarakteristikalarını müqayisə etmək üçün məlumatlandırılmış
alıcı və satıcıların göstərdiyi bazar dəyərinin ilkin şərtlərinin
əsasını təmin edir.
Əvəzetmə prinsipi həm də gəlirli daşınmaz əmlaka da
tətbiq edilə bilər. Tipik məlumatlaşdırılmış investor satışa çı-