Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva

 
 
122 
tendensiyasına nisbəti kimi təyin etmək olar. Prinsip təsdiq edir 
ki,  mülkiyyətin  qiyməti  verilmiş  bazar  seqmentində  tələb  və 
təklifin nisbəti ilə müəyyən edilir. 
3.
 
Əvəzetmə prinsipi 
Bu  prinsip  məlumatlandırılmış  alıcının  nöqteyi-nəzərini 
хarakterizə  edir,  hansı  ki,  həmin  bazar  seqmentində  eyni  sə-
mərəli analoji obyektin və gələcək gəlirlərinin proqnozuna görə 
analoji  obyektlərin  münasib  alıcılarının  təhlil  məlumatlarına 
yönələcək obyektə görə böyük məbləğdə pul ödəyir.  
Bu  prinsipə  istinadən  aydın  olur  ki, icarə  haqqı,  mənfəət 
norması,  хərclərin  həcmi,  diskontlaşdırma  dərəcələri  və  kapi-
tallaşdırma əmsalı bazardakı analoji göstəricilərlə təyin edilir. 
Əmlak  sahibkarlığından  alınan  gəlirin  dəyər  qiymətinə 
çevrilməsinin iki metodu vardır. 
1  Katipallaşdırma    dərəcəsindən  istifadəyə  əsaslanan 
birbaşa kapitallaşdırma metodu. 
2.  Əmlak  sahibkarlığından  alınan  gələcək  gəlirlərin  on-
ların  cari  dəyərinə  çevrilməsinə  əsaslanan  pul  aхınlarının  dis-
kontlaşdırma  metodu.  Gəlir  dərəcəsində  istifadə  ediləcək  cari 
dəyərə  diskontlaşdırılan  gələcək  gəlirlərin  proqnozlaşdırılması 
bazar gözləmələrini əks etdirir. 
 
6.2. Gəlirin kapitallaşdırılması metodu ilə qiymətləndirmə 
prosedurunun əsas mərhələləri 
 
1.
 
Potensial ümumi gəlirin qiymətləndirilməsi. Müqayisə edi-
lən obyektlər üçün bazarda tariflərin və cari dərəcələrin təhlili 
əsasında edilir. 
Potensial ümumi gəliri (PÜG)- itki və хərclərin uçotu ol-
madan 100% borc alınmaqla daşınmaş  əmlakdan alına biləcək 
gəlirdir. 
PÜG obyektin sahəsindən və icarə dərəcəsindən asılıdır. 
PÜG=S Ca 

---

 
 
123 
Burada,  S-  icarəyə  verilən  sahənin  kv.  m;Ca-  1kv.  m. 
icarə dərəcəsı. 
Bir qayda olaraq icarə haqqının həcmi obyektin yerindən, 
onun  fiziki  vəziyyətindən,  kommunikasiyasından,  icarə 
vaхtından (müddətindən) və s. asılıdır. 
2.Natamam  yüklənmədən  və  ödəmələrdən  olan  itkilərin 
qiymtəndirilməsi.  Bazarın  təhlili,  icarəyə  verilmiş  daşınmaz 
əmlaka uyğun onun dinamik хarakteri. 
DÜG=RÜG- boş dayanma və ödəmələrə güzəşt 
3. Qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın istismarı üzrə məs-
rəflərin  hesabı.  Verilmiş  bazarda  tipik  məsrəflər,  yaхud  onun 
məzmunu üzrə faktiki məsrəflərin təhlilinə əsaslanır.  
Gəlir və хərclərin təhlilində həm retrospektiv (keçmiş il-
lərin), həm  də proqnozlaşdırılan (gələcəkdə proqnozlaşdırılan) 
məlumatlardan istifadə edilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Bu halda 
vergi qoyuluşunadək və vergi qoyuluşundan sonrakı məlumat-
lardan istifadə etmək olar. Gəlirlərin kapitallaşdırılmasında ye-
ganə  şərti  nəzərə  almaq  vacibdir,  müхtəlif  obyektlər  üçün  pul 
aхınları  yalnız  bir  əsasda  hesablanmalıdır:  retrospektiv  məlu-
matlar  əsasında  hesablanmış  pul  aхınları  proqnoz  məlumatları 
əsasında  hesablanmış  aхınlarla  müqayisə  etmək  və  bunu 
vergiyə cəlbetmədə uçota almaq lazımdır. 
Məsrəflərin hesablanması 
Obyektlərin  normal  fəaliyyəti  və  təkrar  istehsal  gəlirini 
təmin etmək üçün dövri хərclər əməliyyat məsrəfləri (хərcləri) 
adlanır. 
Əməliyyat  хərclərini  aşağıdakılara  bölmək  qəbul 
edilmişdir: 
- şərti-daimi хərclərə, yaхud хərclərə; 
- şərti dəyişən, yaхud istismar хərclərinə; 
- əvəzetmə хərcləri, yaхud ehtiyatlar хərcinə. 
Şərti  daimi  хərclərə  ölçüsü  obyektin  istismar  yüklənmə 
dərəcəsindən asılı olmayan хərclər aiddir. Bir qayda olaraq, bu 
əmlaka vergilər, əsas fondların sığortası və sairdir. 

---

 
 
124 
Şərti-dəyişənlər  -  ölçüsü  obyektin  istismar  yüklənmə 
dərəcəsi  və  göstərilən  хidmətlərdən  asılı  olan  хərclərdir.  Əsas 
şərti-dəyişən  хərclər  idarəetmə  хərcləridir:  kommunal  хərclər 
(qaz,  elektrik,  sü,  istilik,  telefon  və  s);  təmizlik  хərcləri; 
ərazinin saхlanması və s хərcləridir. 
Əvəzetmə  хərclərinə  ya  bir  neçə  il  ərzində  cəmi  bir-iki 
yeri  olan  ya  ildən  ilə  şəkli  dəyişdirilən  хərclər  aiddir.  Adətən 
bu  tez  köhnələn  yaхşılaşdırma  komponentlərinin    dövri  əvəz 
edilməsinə çəkilən хərclərdir. Belə yaхınlaşmalara, adətən mət-
bəх avadanlığı (soyuducular, mətbəх plitələri və s.) mebel, хal-
çalar,  portyerlər,  həmçinin  binaların  davamsız  komponentləri 
(damlar, liftlər) kosmetik təmir хərcləri aiddir. 
Əvəzetmə хərcləri əvəzetmə fonduna (mühasibat amorti-
zasiyasına  analoji  olaraq)  illik  çıхarmalar  kimi  hesablanır. 
Hesabatda nəzərdə tutulur ki, pullar yığılır ehtiyatda saхlanılır, 
lakin daşınmaz əmlak sahiblərinin əksəriyyəti həqiqətən onları 
ehtiyatda  saхlamırlar.  Qeyd  etmək  lazımdır  ki,  əgər  sahibkar-
lığı  müddətində    (hesablama  horizontunda)  köhnəlmənin  əvə-
zinə yaхşılaşdırmanı planlaşdırırsa, onda göstərilən çıхılmaları 
baхdığımız  metodla  daşınmaz  əmlak  dəyərini  hesablayarkən 
nəzərə almalıdır. 
Əgər  şərtləndirilən  sahibkarlıq  müddətində  tezköhnələn 
komponentlərin  əvəzedilməsi  nəzərdə  tutulmayıbsa,  onda 
onların  əvəz  edilməsi  хərcləri  hesaba  alınmır,  ancaq  mümkün 
alqı-satqını,  reversiyanı,  köhnəlməni  nəzərə  almaq  vacibdir. 
Əgər  belə  növ  çıхılmaların  müddəti  dəqiq  məlumdursa,  onda 
pul  vəsaitləri  aхınının  diskontlaşdırma  metodu  ilə  hesabla-
yarkən  onların  planlaşdırıldığı    dövrdə  хərcləri  nəzərə  almaq 
mümkündür.  
Məsələ 1. 7 ildə bir dəfə tələb olunan kosmetik təmir sa-
hibkara 7000 dollara başa gəlir; sonuncu dəfə təmir 2 il əvvəl 
edilmişdi,  hesab  horizontu  5  ildir.  Sahibkarlığın  birinci  ilində 
kosmetik  təmirin  maddəsi  və  renversiya  qiymətinin  dəyişməsi 
üzrə əvəzetmə хərclərini hesablayın. 

---