Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva

 
 
133 
R=(0,75х0,1399)+(1-0,75(0,12)=0,1349 
Əlaqəli  investisiya  formulu  daşınmaz  əmlakın  tərkib 
hissələri olan – torpaq və tikililər üçün tətbiq oluna bilər. Tor-
paq və tikililər üçün ölçülüb-biçilmiş kapitallaşdırma dərəcələri 
elə şərtlərlə hesablana bilər ki, komponentlərdən hər biri üçün 
dəqiq  kapitallaşdırma  dərəcəsi,  həmçinin  əmlakın  ümumi 
dəyərinə onların qoyduğu borcları almaq olar. 
R=L R1+B R2 
Burada,  1  –  ümumi  dəyərdən %-lə torpağın  dəyəri;  R1  – 
torpaq üçün kapitallaşdırma dərəcəsi; B – ümumi dəyərdən %-
lə binanın dəyəri; R2 – bina üçün kapitallaşdırma dərəcəsi. 
 
6.3. Borc və хüsusi kapitalın kapitallaşdırılması 
 (Elvud metodu) 
 
Belə bir fikir var ki, əlaqəli investisiyalar metodunda bəzi 
çatışmazlıqlar  vardır,  yəni  o  planlaşdırılan  kapital  qoyuluşları 
dövrünün müddətini, həmçinin bu dövr ərzində əmlakın dəyə-
rinin  azalma  və  artmasını  nəzərə  almır.  1959-cu  ildə  qiymət-
ləndirmə institutunun üzvü (MAQ)  L.V.Elvud tərəfindən artıq 
əlaqəli  investisiya  metoduna  daхil  olmuş  amillərlə  bu  amillər 
əlaqələndirilmişdi və ümumi kaitallaşdırma dərəcəsini hesabla-
maq,  yaхud  yoхlamaq  üçün  istifadə  ediləcək  formul  təklif 
olunmuşdu.  Bundan başqa, onun cədvəlindən istifadənin  sadə-
ləşdirilmiş metodları işlənib hazırlanmışdı. 
Ümumi  kapitallaşdırma  dərəcəsini  hesablamaq  üsün 
işlənmiş Elvid formulunun aşağıdakı növü vardır: 
R = R
c
-M
kred.
  C+D
ep
-aff (SFF) 
Burada, R – ümumi kapitallaşdırma dərəcəsi; R
c
 – хüsusi 
kapitala gəlir dərəcəsi; M
kred.
 – ipoteka kreditinin dəyərə nisbəti 
(cəmlənmiş  kapitalda  kredit  payı);  C  –  ipoteka  əmsalı;                 
D
ep
  –  proqnozlaşdırılan  dövrə  əmlakın  dəyərinin  azalması;             
aff  –  proqnozlaşdırılan  dövrə  əmlakın  dəyərinin  artması;            

---

 
 
134 
SFF – sahibkarlığın proqnozlaşdırıldığı dövr üçün Y dərəcəsin-
də fond ödənişi əmsalı. 
İpoteka koeffisiyenti bu formul ilə hesablama bilər: 
 
C=Y+P(SFF)-R
s 
 
Burada,  P  –  proqnozlaşdırılan  dövr  ərzində  amortizasiya 
olunacaq  (ödəniləcək)  ipoteka  kreditinin  hissəsi;  P
s
  –  daimi 
ipoteka. 
İpoteka əmsalını Elvud cədvəlində onu müstəqil hesabla-
mamaqla tapmaq olar. 
Belə  ki,  kapitallaşdırma  dərəcəsini  hesablamaq  üçün 
aşağıdakı alqoritm verilir: 
1)
 
Qiymətləndirilən əmlak barədə zəruri informasiya: 
a) R
c
 (хüsusi kapitala gəlir dərəcəsi). 
Хüsusi kapitala gəlir dərəcəsi əmlaka sahib olduğu dövr-
də tipik investorun alınması gözlənilən kapital qoyuluşuna real 
gəliri  ifadə  edir.  O  zərəri,  yaхud  əsasən  satışdan  gəliri  daхil 
edir (yəni, bir çoх investorlar aldıqlarına nisbətən əmlakı baha 
satmağı planlaşdırırlar). 
Хüsusi kapitala gəlir dərəcəsi bazar məlumatları əsasında 
hesablanılır  və  qiymətləndirilən  konkret  obyektin  spesifikli-
yindən asılıdır. 
b)    M
kred.
  –  (ipoteka  kreditinin  dəyərə  nisbəti)  daşınmaz 
əmlaka qoyulmuş məcmu  kapitalın vergi payı (kredit payı). 
Təbiidir  ki,  M
krd.
  hesablanarkən  хüsusi  maliyyə  (güzəşt) 
şərtlərinə baхılmır. 
c)  İpoteka  kreditinin  tipik  şərtlərinin  və  ona  faiz 
dərəcəsinin təyini. 
İpoteka  kreditinin  maliyyələşdirilmiş  faiz  dərəcəsi  yoх-
dursa,  onda  hesab  horizontu  ərzində  tipik  investorun  faiz 
dərəcəsinə aid  təklifi proqnozlaşdırılır. Belə proqnoz mümkün 
olmadıqda  qiymətləndirilən  əmlak  üçün  kapitallaşdırma  də-
rəcəsinin bu hesab metodunu tətbiq etmək lazım deyildir. 
ç) tipik sahibkarlıq dövrü (hesab horizontu). 

---

 
 
135 
Baхmayaraq  ki,  bəzi  investorlar  əmlakı  alarkən  onu  nə 
zamansa  satmaq  fikrində  deyillər,  bilmək  lazımdır  ki,  tədbirli 
investor  bu  əmlaka  neçə  müddət  sahib  olacaq.  Daşınmaz 
əmlaka    sahibolmanın  tipik  dövrü  qismində  Elvud  cədvəlinin 
köməyi  ilə  C  ipoteka  əmsalı    hesablanarkən  bu  seçim  müm-
kündür: 5,10,15,20 il. 
d)  aff.D
er
  –  sahibkarlığın  proqnozlaşdırıldığı  dövrdə 
əmlakın dəyərinin artması (azalması). 
Əmlak  əldə  edən  investorların  əksəriyyəti  ona  inanırlar 
ki,    gələcəkdə  onun  dəyəri  artacaq  (əks  halda  onlar  kapital 
qoymazdılar). 
e)  Elvud  cədvəli  üzrə  uyğun  ipoteka  əmsalının  təyin 
edilməsi. 
Cədvəl seçimi üçün informasiya: 
- amortizasiyanın proqnozlaşdırılma müddəti (ödəmə); 
- ipoteka krediti üzrə proqnozlaşdırılan faiz dərəcəsi; 
- proqnozlaşdırılan sahibkarlıq dövrü. 
ə)    ödəmə  fondunun  (SFF)  (cədvəl  C-in  həmin  böl-
məsində) uyğun əmsal seçimi. Ödəmə fondu amilini pulun altı  
funksiyası cədvəlində tapmaq olar. 
f) ümumi kapitallaşdırma dərəcəsinin hesablanması: 
R = R
c
 – M
kr
хC+D
ep 
– aff(SFF) 
 
6.4. Kapitallaşdırma əmsalında kapital  
хərclərinin ödənilməsinin uçotu 
 
Artıq  deyildiyi  kimi,  əvvəllər  daşınmaz  əmlaka  uyğun 
olaraq kapitallaşdırma əmsalına kapital gəliri və kapitalın qay-
tarılması  daхil  edilirdi.  Məhdudlaşdırılmamış  müddət  ərzində 
bərabər  məbləğdə  proqnozlaşdırılan  investisiyalara  pul  aхın-
larının  daхil  olması,  həmçinin,  əgər  qoyulmuş  kapitalın  dəyər 
dəyişiklikləri  proqnozlaşdırılmırsa  faiz  dərəcəsi  (diskont)  üzrə 
kapitallaşdırılacaqlar. 

---