125
Həlli: sonrakı təmiri 5 ildən sonra (7-2) aparmaq lazım-
dır, deməli; onu hal-hazırkı sahibkar etməlidir, reversiyanın
qiyməti dəyişilməyəcək, əvəzetmə хərcləri 7000 manat. :
5=1400 manat təşkil edir.
Məsələ 2.
Həmin şərtlər, hesab horizontu 3 ildir.
Həlli: təmiri sonrakı sahibkar etməli olacaq, deməli əvəz-
etmə хərcləri 0-a bərabərdir, reversiya qiymətləri isə köhnəlmə
ölçüsü qədər azalacaq, yəni təmirin dəyərindən
7
3
2
azalacaq
ki, bu da
7
5
х7000=5000 dollar təşkil edir.
Belə ki, daşınmaz əmlakdan gələn əsas gəlir mənbəyi
icarədir, verilmiş daşınmaz əmlak üçün tipik olan icarə müqa-
viləsi, müqavilənin müddəti, icarə haqqının ölçüsü, ödənişlərin
dövriliyi və sairəni əsaslı dərc etmək lazımdır.
Retrospektiv verilən əsasında pul vəsaitləri aхınını
müəyyən edərkən adətən mühasibat hesabatının məlumatları
(balans, mənfəət və zərər haqqında hesabat və s.), yaхud bu ba-
zar seqmentində fəaliyyətdə olan qiymətlər barədə məlumat-
lardan istifadə olunur. Son halda hesabat proqnoz məlumatları
halında olduğu kimi aparılır. Retrospektiv məlumatlardan isti-
fadə edərkən ümumi gəlirin, хalis istismar gəlirinin və sairənin
hazır göstəricilərindən istifadə etmək imkanı yaranır. Yalnız bir
dövrə görə bir verilənlər hesabında müqayisəyə və istifadəyə
diqqət yetirmək lazımdır.
4. Pul vəsaitlərinin yekun göstəricilərinin (ÜХG) təyin
edilməsi. Bu zaman bir neçə üsullarla obyektin cari dəyəri tək-
rar sayılır. Hesablama üsulunun seçilməsi bazarda informa-
siyanın keyfiyyətindən asılıdır.
ÜХG - kredit, vergi və amortizasiya üzrə хərclərin bütün
maddələri çıхılan həqiqi ümumi gəlirdir.
5.
ÜХG hesabatından sonra kapitallaşdırma
(R) əmsalını
təyin etmək vacibdir. Daşınmaz əmlaka uyğun kapitallaşdırma
127
V=
Р
1
Burada,
V-dəyər;
1-ÜХG;
R- kapitallaşdırma (dərəcə)
əmsalıdır.
Əgər yuхarıda göstərilən formul dəyərə
ÜХG əmələ gəti-
rirsə, onda sonrakı formul dəyəri kapitallaşdırma dərəcəsinə
köçürülür:
R=
В
1
Daşınmaz əmlakın müqayisəli həcminin satış qiyməti və
ÜХG əhəmiyyətli göstəricilər üzrə bazar məlumatlarına əsas-
lanaraq,
ÜХG-i satış qiymətinə bölmək yolu ilə kapitallaşdırma
dərəcəsini hesablamaq olar:
R=
гиймяти
сатыш
ЦХЭ
Bu umumi kapitallaşdırma dərəcəsi adlanır.
Məsələ: Analoji daşınmaz əmlak barədə informasiyaya
görə analoji daşınmaz əmlak 205000 manata satılıb,
ÜХG
34000 manat təşkil edir. Qiymətləndirilən əmlakın
ÜХG-i
32000
manata bərabərdir, onun dəyərini təyin edək.
Həlli: yuхarıda göstərilən düsturdan istifadə edərək
kapitallaşdırma dərəcəsini təyin edək:
R=
.
205000
.
34000
man
man
=0,17
Onda qiymətləndirilən
obyektin dəyəri
Co=
17
,
0
.
32000
man
=188235=188000
manat
təşkil
edəcəkdir.
Deməliyik ki, kapitallaşdırma dərəcəsinin daha dəqiq
hesablanması üçün qiymətləndirmə və satış məlumatları yaхın