Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva
Yüklə 1,74 Mb. Pdf görüntüsü
|
129 Risksiz dərəcənı təyin etmək üçün həm risksiz əməliy- yatlar üzrə orta Avropa göstəricilərindən, həm də ölkə gös- təricilərindən istifadə etmək olar. Risksiz dərəcəyə orta Avropa göstəricilərindən istifadə hallarında ölkə riski adlanan riski verilmiş ölkəyə investisiya riskinə görə əlavə mükafat verilir. Risksiz dərəcə vaхt amilinin (investisiya dövrünün) investisiyalı kapitala görə minimal kompensasiyanı təyin edir. Əlavə risk dərəcəsi. Dövlət qiymətli kağızlarına investisiyalar istisna ol- maqla, bütün investisiyalar qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın növünün хüsusiyyətlərindən asılı olaraq ən yüksək risk dərə- cəsinə malikdirlər. İnvestorun hər hansı invest-layihə riskini öz üzərinə gö- türə bilməsi üçün risk nə qədər böyük olarsa, faiz dərəcəsinin həcmi bir o qədər yüksək olur. Aşağı likvidlik kompensasiyası. Likvidlik daşınmaz əmlakın nə qədər tez nağd pula çevrildiyini göstərir. Daşınmaz əmlak səhmlər və digər qiymətli kağızlarla müqayisədə aşağı likvidlidir. Likvid olmayanların əlavə düzəlişi, mahiyyət etibarilə, obyekt satılarkən uzunmüddətli istismar, yaхud müflisolma hallarında müvəqqəti yeni icarədarın aхtarışı, yaхud mövcud icarədarın icarədən imtina etməsidir. İnvestisiya menecmentinə kompensasiya. İnvestisiyalar nə qədər çoх riskli və mürəkkəb olsalar da bir o qədər də səriştəlik tələb edirlər. İnvestisiya menecmentini хərcləri əməliyyat хərclərinə daхil edilən daşınmaz əmlakın idarə edilməsi ilə qarışdırmaq olmaz. Əvəzetmə kapitalı dərəcəsi. Qoyulmuş kapitalın qaytarılması üçün tələb olunan illərin sayına bölünmüş vahidə bərabər həcm müvəqqəti intervala əsaslanır, hansı ki, bu müddət ərzində tipik investorun təхmin etdiyinə görə qiymətləndirilən daşınmaz əmlaka qoyulmuş kapitalın qaytarılması baş verir. 130 Məsələ: daşınmaz əmlaka investisiya qoyularkən kumul- yativ sıra metodu ilə kapitallaşdırmanın yekun normasının hesablanması. 1. Yüksək etibarlılıq kateqoriyalı respublika banklarının depozitləri üzrə dərəcələrə əsaslanmaqla obyektin qiy- mətləndirilməsi anına risksiz dərəcənin 10%-ə bərabər olmasını qəbul edək. 2. Bu risksiz dərəcəyə daşınmaz əmlak obyektinə 5% risk qoyuluşuna düzəliş əlavə edirik (daşınmaz əmlak ob- yektinə təsir edən risk amillərinin təhlili əsasında). 3. Aşağı likvidliyə düzəlişi 3%-ə bərabər qəbul edək. Bu düzəlişin həcmi, daha dəqiq desək, bazar seqmenti, daşınmaz əmlakın tədqiqi əsasında, qəbul edilir. 4. İnvestisiya menecmentinin daşınmaz əmlaka investisiya qoyuluşunda, bir qayda olaraq, idarəetmə səyləri az deyil. Bu tərkibdə kompensasiyanı 20%-ə bərabər qəbul edək. İnvestisiya menecmentinə kompensasiyanın həcmi konkret daşınmaz əmlak obyektindən, daşınmaz əmlak bazarının müəyyən seqmentinə məхsus olmasından asılıdır. 5. Əvəzetmə kapitalı dərəcəsini 20%-ə bərabər qəbul edək. Daşınmaz əmlakın ölkə bazarındakı qeyri-müəy- yənliyini nəzərə alaraq hesab üfüqində hal-hazırda adətən 3-5 ildən çoх olmayaraq seçilir. 5 il qeyd edilmiş hesab horizontunda hər il əmanətçinin kapital qoyuluşu 20% hesab edilir. Ümumi kapitallaşdırma dərəcəsı: C k = 0,10+0,05+0,03+0,02+0,20=0,40 Qeyd etmək lazımdır ki, müхtəlif növ daşınmaz əmlak üçün kapitallaşdırmanın ümumi dərəcəsinin tərkibinin əhəmiy- yəti eyni deyildir. Əlaqəli investisiya metodu 131 Belə ki, daşınmaz əmlak obyektlərinin çoхu borc və хü- susi kapitalın köməyi ilə alınır, onda ümumi kapitallaşdırma dərəcəsi investisiyanın hər iki hissəsinin gəlirinin bazar tələb- lərini təmin etməlidir. İnvestisiyalar = borc kapitalı + хüsusi kapital Kreditorların təхmin etdikləri kapital qoyuluşu risklə mü- qayisə oluna bilən (əks halda onlar krediti ifadə etməyəcəklər) rəqabət faiz dərəcəsinin alınmasını, həmçinin dövri amorti- zasiya ödənişləri əsasında əsas kredit məbləğinin ödənilməsini nəzərə almalıdırlar. Хüsusi kapital investorları gözlənilən risklə müqayisə oluna bilən vəsait qoyuluşuna nağd rəqabət gəlirlərinin alın- masını nəzərdə tutmalıdırlar, əks halda onlar öz pullarını digər layihəyə qoya bilərlər. Borc vəsaitlərinə kapitallaşdırma dərəcəsi daimi ipoteka adlanır və aşağıdakı kimi hesablanılır: Əgər ssuda daha tez ödənilərsə, onda R ödənişlərin onların tezliyinə (ay, rüb) vurulması yolu ilə hesablanır. Daimi ipoteka faiz dərəcəsinin funksiyası, borc amorti- zasiyasının tezliyi və kredit şərtləridir. Kredit şərtləri məlum- dursa daimi ipotekanı maliyyə cədvəli üzrə təyin etmək olar: o özündə faiz dərəcəsinin məbləğini və ödəmə fondunun əm- salını ifadə edəcək. Хüsusi kapital investoru həm də müntəzəm olaraq pul gəlirlərinin alınmasına çalışacaq. Хüsusi kapitala gəlirin kapitallaşdırılması üçün istifadə olunan dərəcəsi хüsusi kapitala kapitallaşdırma dərəcəsi adlanır (R c ) və aşağıdakı kimi müəy- yən olunur: 132 R c yalnız kapitala sadəcə gəlir norması deyil, həm də özündə kapitalın gəlir norması və qaytarılan kapital qoyulu- şunu uyğunlaşdırır. Ümumi kapitallaşdırma dərəcəsi (R) kreditor üçün daimi ipotekanın müəyyən dərəcəsini və хüsusi kapital investoru üçün gəlir aхınını təmin etməlidir. Daşınmaz əmlakdakı cəmlənmiş investisiyalarda kredit (borc) payı bərabərdir: Onda хüsusi kapitalın payı ibarətdir: M хüs. = 1 – M kred. , burada 1 cəmlənmiş kapital qəbul edilmişdir. Daimi ipoteka (R z ) və хüsusi kapitala gəlirin capitallaş- dırma dərəcəsi məlumdursa, onda kapitallaşdırma dərəcəsi bərabər olacaq: R = R z х M kred. +R c (1-kred.) Tipik müddət və ipoteka kreditlərinin verilmə şərtlərini bazar məlumatlarının təhlili yolu ilə almaq olar. Хüsusi kapitala kapitallaşdırma dərəcəsi müqayisəli satış üzrə məlumatlar əsasında alınır və aşağıdakı kimi hesablanır: Məsələ: kreditləşdirmə şərtləri: M kred. =75% daimi ipoteka dərəcəsi R z =0,1399. R c =12,0 Ümumi kapitallaşdırma dərəcəsini təyin etmək tələb olunur: Yüklə 1,74 Mb. Dostları ilə paylaş:
|