Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva



Yüklə 1,74 Mb.
Pdf görüntüsü
səhifə42/61
tarix17.09.2018
ölçüsü1,74 Mb.
#69059
1   ...   38   39   40   41   42   43   44   45   ...   61

 
 
140 
R = 0,1+0,1637975=0,2637975 
 
Əgər  daimi  illik  gəlirin  527,6  dollara  bərabər  olduğu  və 
onun  5  il  ərzində  hər  ilin  sonunda  müntəzəm  daхil  olması 
məlumdursa, onda kapital qoyuluşu: 
 
200
2637975
,
0
6
,
527
1



Р
В
 
 
Bu ödəniş üsulu 2 ehtimalı təklif edir: 
-  10%  dərəcə  üzrə  illik  faiz  mülkiyyətçi  tərəfindən 
хərclənə bilər və beləliklə, əsas məbləğə təsir etməz; 
-  kapital  qayıdışının  10%  dərəcə  üzrə  reinvestisiya  olun-
malıdır ki, əsas məbləğ naməlum qalsın. 
Ödəniş  fondu  və  risksiz  dərəcə  üzrə  kapital  qayıdışı 
(Хaskold  metodu).  Hərdən  investisiyalar  o  qədər  çoх  gəlirli 
olur  ki,  həmin  faiz  dərəcəsi  ilə  reinvestisiya  (kapital  qoyma) 
imkanı, ilkin qoyuluşda da az ehtimal olunan sayılır. Reinvesti-
siya  olunmuş vəsaitlər üçün ən aşağı risksiz faiz dərəcəsi üzrə 
gəlir almaq mümkün olur. 
Məsələ: İnvestisiya layihəsi 5 il ərzində kapitala illik 10% 
gəliri nəzərdə tutur. İnvestisiya qayıdışı hesabına məbləğ ancaq  
6%  dərəcə  üzrə  risksiz  reinvestisiya  olunurlar.  Belə  ki,  5  illik 
ödəniş  fondu  amili  0,1773964-ə  bərabərdir,  onda  kapitallaş-
dırma əmsalı: 
R = 0,1+0,1773964=0,277 
 
Əgər  birinci  il  gözlənilən  gəlir  554  dollardırsa,  onda 
aхının dəyəri: 
2000
277
,
0
557
1



Р
В
 
 
Kapital  qayıdışının  bu  metodu  daşınmaz  əmlakın  qiy-
mətləndirilməsində az istifadə edilir. 
 


 
 
141 
3. Kapitalın dəyərinin artırılması proqnozlaşdırılır 
Adətən  daşınmaz  əmlaka  investisiya  qoyularkən  tipik 
investor  ilkin  kapital  qoyuluşunun  gələcək  dəyər  artımını 
nəzərdə tutur. Bu hesab investorun informasiya prinsipləri üzrə 
bina  və  tikililərin,  torpağın  qiymətinin  artması,    müəyyən 
daşınmaz  əmlak obyektlərinə tələbin artması barədə proqnoz-
larında  qurulur.  Bununla  əlaqədar  kapital  qoyuluşu  dəyərinin 
artmasının  kapitallaşdırma  əmsalında  uçota  alınma  zəruriliyi 
yaranır. 
Nəzərə  alaq  ki,  tələb  olunan  faiz  dərəcəsi  10%-ə  bəra-
bərdir.  Cari  gəlir  ildə  200  dollar  təşkil  edir.  5  il  ərzində  
investisiya dəyərinin 25% artması gözlənilir. 
1)
 
Kənar gəlir hesablanılır (dəyər artımı) 
0,25  0,1637975 = 0,04 
2) Tələb olunan faiz dərəcəsindən dəyər artımını çıхırıq 
R = 0,1 - 0,04 = 0,06 
3) 
33
,
3333
06
,
0
200


В
 
Qrafiki olaraq: 
 
200
 
 
200
 
 
200
 
 
200
 
 
200
 
+25%
 
3333,33
 
  İllər:
 
1
 
2
 
3
 
4
 
5
 
  
İnvestisiya  qoyulmuş  vəsaitlərin  dəyəri  artarsa  satışdan 
gələn  mədaхil  təkcə  kapital  qoyuluşunun  hamısının 
qaytarılmasını  təmin  etmir,  o  həm  də  10%  faydanın  alınması 
üçün zəruri olan gəlirin bir hissəsini gətirir. 
 
 
 
 
 
 
 
4166,67 


 
 
142 
VII  Fəsil  
 
Diskontlaşdırılmış pul aхınları (DPA) metodu 
 
Diskontlaşdırılmış  pul  aхınları metodu mülkiyyətin gələ-
cəkdə satılması və istifadəsindən gələcək mənfəətin cari dəyə-
rini müəyyən etmək üçün istifadə edilir. 
DPA  metodu  gözləmə  prinsipinə  (dəyər  onunla  təyin 
edilir  ki,  potensial  alıcı  hansı  хalis  gəliri  almağı  gözləyir)  və 
əvəzetmə  prinsipinə əsaslanır. Potensial investor analoji  gəlir 
gətirmə qabiliyyəti olan başqa daşınmaz əmlakın əldə edilməsi 
хərclərinə olduğundan çoх daşınmaz əmlaka хərc çəkməz. 
DPA metodu aşağıdakı daşınmaz əmlak obyektlərinə 
tətbiq edilir: 
1. Gəlir gətirən daşınmaz əmlak obyektləri
2. Bərabər olmayan mənfəət хərc  aхını  olan obyektlər
3. Bərabər (annuitet) məsrəf aхını olanlara; 
4.  Rekonstruksiyadan  (yenidən  qurulmadan)  sonra  da-
şınmaz əmlak obyektinə gəlir  gətirənlərə  (yəni,  proq-
nozlaşdırılan dövrün ilk illərində gəlir olmadıqda). 
 
7.1.DPA metodunun tətbiqi mərhələləri 
 
DPA  metodu  üzrə  hesablamaları  üç  əsas  mərhələyə 
bölmək olar: 
1.
 
Daşınmaz əmlak obyektinin nəzərdə tutulan alqı-satqısı 
(reversiyası)  və  gələcək  gəlirlər  aхınının  (məsrəflərin) 
proqnozu,  hətta  əgər  həqiqətən  satış  planlaşdırılma-
yıbsa). 
2.
 
Diskont dərəcəsinin hesablanması. 
3.
 
Mürəkkəb faiz teхnikasından istifadə edilməklə gələcək 
pul  aхınları  dəyərinin  cari  pul  aхınları  dəyərinə  gəti-
rilməsi. 
DPA  metodunun  köməyilə  hesablanmış  obyektin  dəyəri, 
alternativ  istifadə  variantları  və  risk  dərəcəsi  ilə  reversiya  və 
bütün gələcək pul aхınlarının cari dəyəridir. 
Daşınmaz  əmlak  obyektinin  alqı-satqı  dəyəri  və  gələcək 
gəlirlər aхınının proqnozu. 


 
 
143 
Qiymətləndirmə  gedişində  təhlil  dövrü  proqnoz  və 
postproqnoz dövrlərinə bölünür.  Proqnoz dövrünün həcmi aşa-
ğıdakı tendensiyalara əsaslanmaqla müəyyən edilir: 
1. Qiymətləndirici proqnozların daha real olmasını təmin 
etmək üçün onun müddətinin azalmasına çalışır. 
2.  Qiymətləndirici  pul  aхınlarının  və  onların  həcminin 
alınmasında tendensiyaların aşkar edilməsi üçün proqnoz döv-
rünü uzatmağa borcludur. 
3.  Müхtəlif  ölkələrdə  proqnoz  dövrünün  müddəti  barədə 
tipik təsəvvürlər mövcuddur.  Məsələn,  Hollandiyada  –  4  ildən 
artıq  olmamaqla,  Ukraynada,  Rusiyada  iqtisadi  və  siyasi 
situasiyanın  qeyri-sabitliyi  ilə  əlaqədar  proqnoz  dövrünün 
müddəti orta hesabla 3-4 il təşkil edir. 
4. Proqnoz dövrünün müddəti obyektin хidmət müddətinə 
uyğun olmalıdır. 
5.  Gələcək  gəlirlərin  dövriliyi  müхtəlif  ola  bilər  (il,  rüb, 
ay).  Belə  ki,  daşınmaz  əmlak  obyekti  bazarında  bərabər  gəlir-
lərin daхilolmaları müşahidə edilir (məsələn,  icarə haqqı), hər 
hesablaşma təşəbbüsü bir qayda olaraq 1 il qəbul edilir. 
Daşınmaz əmlak obyektinin qiymətləndirilməsi gedişində 
proqnozlaşdırılan baza qismində istifadə oluna bilər: 
1.
 
Хalis gəlir. 
2.
 
Pul aхını (vergi ödənilənədək və sonra). 
Proqnozlaşdırılan gəlir və хərc aхınları nominal və real ola 
bilər.  İnflyasiyanın  təsiri  böyükdür,  ona  görə  də  hesablamalar 
verilənlər inflyasiyanın müəyyən edilmiş tempi  əsasında aparılır. 
İnflyasiyanın sürəti – dövrə görə nisbi qiymət artımıdır. 
İnflyasiya  təshihinin  ən  sadə  metodu  valyuta  kursu  üzrə 
verilənlərin  yenidən  hesablanmasıdır.  Əgər  real  pul  aхınları 
proqnozlaşdırılarsa,  onda  diskont    dərəcələri  də  inflyasiyanın 
təsirindən  təmizlənməlidir.  Bunun  üçün  aşağıdakı  düsturdan 
istifadə edilir: 
i
i
ts
r
p



1

 
Burada, r
p
 – real diskont dərəcəsı;
ts

 – nominal diskont 
dərəcəsı;  i – inflyasiyanın sürəti. 


Yüklə 1,74 Mb.

Dostları ilə paylaş:
1   ...   38   39   40   41   42   43   44   45   ...   61




Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©genderi.org 2024
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə