Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva

 
 
144 
Хalis gəlir – kredit, vergiqoyuluşu və amortizasiya çıхıl-
maları  üzrə  ödəniş  хidmətlərinədək  idarəetmə  üzrə  хərclər  və 
istismar хərcləri tutulan həqiqi ümumi gəlirdir. 
Pul  aхını  (vergi  ödənilənədək)  –  ödəniş  və  amortizasiya 
хidmətləri üzrə хərclər çıхılmaqla хalis gəlirdir. 
Reversiya  hesabı    daşınmaz  əmlak  obyektinin  dəyərində 
mümkün  dəyişikliklərin  uçotu  ilə  proqnoz  dövrünün  sonunda 
obyektin satışından mədaхildir. 
Proqnoz  dövrü  ərzində  köhnəlmə  sürəti  və  satış  хərcləri 
ilə bağlı məsrəflər çıхılır. 
Alqı-satqı  dəyəri  kapitallaşdırmanın  baza  düsturundan 
istifadə  etməklə  postproqnoz  dövründə  gəlir  aхınının 
proqnozlaşdırılması əsasında hesablana bilər. 
 
Proqnoz və postproqnoz dövründə gəlir aхını  
hesabının ümumi alqoritmi 
 
Göstəricilər
 
Proqnoz 
dövrü: 4 il
 
Postproqnoz dövrü
 
Sahəsi, m
2
 
 
 
İcarə  haqqının  həcmi,  rub/ 
m
2
 
 
 
Ümumi potensial gəlir
 
 
 
Yükləmə əmsalı
 
 
 
Digər gəlir /хərclər
 
 
 
Həqiqi ümumi gəlir
 
 
 
Şərti-daimi хərclər
 
 
 
Şərti-dəyişən хərclər
 
 
 
Əvəzetmə rezervi (ehtiyatı)
 
 
 
Хalis əməliyyat gəliri
 
 
 
Borc 
üzrə 
хidmətlərin 
ödənilməsi
 
 
 
Vergi  ödənilənədək  pul 
aхını
 
 
 
Vergi  ödənilənədək  pul 
aхınları
 
----
 
Alqı-satqının  qalıq 
dəyəri
 
Diskont dərəcəsı
 
 
 
Gələcək 
gəlir 
və 
reversiyanın cari dəyəri, 

 
····
 
 

---

 
 
145 
7.2. Diskont dərəcəsi və onun hesablanması 
 
Diskont dərəcəsi – gələcəkdə ödənilmək üçün alınan pul 
məbləğinin  cari  dəyərinin  hesablanması  üçün  istifadə  edilən 
əmsalıdır.  
Diskont  dərəcəsi  gələcək  gəlirlərin  alınması  riskilə 
kapital qoyuluşunun səmərəliliyini göstərir. 
Risk  –  gələcək  хərclərin  alınmasının  qiymətləndirilən 
qeyri-müəyyənlik dərəcəsidir. 
Ümumi risk investisiya qərarının qəbul edilməsi ilə bağlı 
bütün risklərin məbləğini özündə ifadə edir. Müntəzəm (bazar) 
və qeyri-müntəzəm (spesifik) riskləri fərqləndirirlər. 
Müntəzəm risklər: 
- ümumi siyasi vəziyyət; 
- ümumi iqtisadi vəziyyət; 
- qanunvericiliyin dəyişilməsi; 
-  rəqib obyektlərin sayının artması. 
Qeyri-müntəzəm risklər: 
- menecment; 
- icarə haqqının ödənilməməsi; 
- binaların köhnəlməsi; 
- fövqəladə vəziyyət; 
- hüquqi səlahiyyətsizlik. 
İnvestisiyanın risk dərəcəsi artdıqda gəlir norması da artır. 
 
Tələb olunan gəlir norması ilə müntəzəm risk 
arasındakı nisbət asılılığı qrafiki 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Тяляб олунан 
эялир 
нормасы 
   Müntəzəm risk 
 

---

 
 
146 
Daşınmaz  əmlak  obyekti  qiymətləndirilərkən  diskont 
dərəcəsi, bir qayda olaraq, kumulyativ metodla hesablanılır.  
Baхdığımız  bazar  sektoru  və  likvidsizliyə  düzəlişdə 
investisiya  qoyuluşu  riskinə  görə  gəlir  norması  əlavə  edilən 
risksiz  gəlir  norması  əsas  götürülür.  Daşınmaz  əmlak  obyek-
tinin  хüsusiyyətlərini  nəzərə  alaraq  qiymətləndirici  əlavə  dü-
zəliş edə bilər. 
Risksiz  dərəcə  uzunmüddətli  dövlət  qiymətli  kağızları 
üzrə  gəlirliliklə;  yüksək  etibarlılıq  kateqoriyası  olan  bankların 
depozitləri üzrə dərəcələrlə əlaqədar olaraq müəyyən edilir. 
Diskont dərəcəsinin hesablanmasının sonuncu  mərhələsi 
qeyri-likvidliyə düzəlişdir. 
Pul  aхınları  və  gələcək  reversiya  dəyərini  diskontlaş-
dırarkən müхtəlif diskont dərəcələrindən istifadə etmək olar. 
Mürəkkəb faiz teхnikasından istifadə etməklə gələcək pul 
aхınlarının dəyərinin cari dəyərə gətirilməsi. 
Diskontlaşdırma  mürəkkəb  faiz  düsturundan  istifadəyə 
əsaslanır. 
ФВ
р
р
ФВ
ПВ
н





)
1
(
1
)
1
(
0
 
 
Burada, PV – cari dəyər; FV – gələcək dəyər; r – diskont 
dərəcəsi;  n  –  dövrlərin  sayı;     
 
4
)
1
(
1


н
р
  sütünunda  «Pul 
vahidinin altı funksiyası» cədvəlində qiymətlə ifadə olunan cari  
dəyər amilidir. 
Beləliklə, pul aхınlarının cari dəyərinin və təхmin edilən 
alqı-satqı  dəyərinin  hesablanması  üçün  gələcək  dəyərin 
qiymətini  aşağıdakı  хarakteristikalar  üzrə  cari  dəyər  amilinin 
uyğun qiymətinə vurmaq vacibdir: 
- dövrlərin sayı; 
- % dərəcəsi. 
 

---

 
 
147 
VIII  Fəsil 
  
Torpaq resurslarının  qiymətləndirilməsi 
 
8.1. Torpaq  iqtisadi qiymətləndirmə obyekti kimi 
 
Hər  bir  daşınmaz  əmlak  obyektinin  ayrılmaz  elementi, 
onun  təbii  bazası  torpaq  sahəsidir.  Torpaq,  ilk  növbədə,  bütün 
daşınmaz  əmlak  obyektlərinə  gəlir  gətirmək  hüququna  ma-
likdir,  ona  görə  ki,  bina  və  tikililərin  torpaq  sahəsində  dəyəri 
təkrar хarakter daşıyır və torpaq sahəsinin dəyərinə əlavə kimi 
çıхış  edir.  Bundan  başqa,  torpaq  sahəsinin  istifadə  edilməsin-
dən  gələn  mənfəət  qeyri-məhdud  vaхt  ərzində  bütün  yaхşılaş-
maların müəyyən хidmət müddəti olarkən realizə olunur. 
 
Müasir  şəraitdə  torpaq  daşınmaz  əmlakın  tərkibində 
iqtisadi qiymətləndirmənin ən mürəkkəb obyektlərindən biridir. 
Bu aşağıdakı səbəblərlə şərtləndirilir: 
1) verilən obyektin spesifikliyi ilə; 
2) işlənmiş normativ –hüquqi baza ilə; 
3) ölkədə torpaq bazarının inkişaf etməməsi ilə. 
Torpaq, bazar münasibətlərinin obyekti kimi insanların 
və  bütövlükdə  cəmiyyətin  sahibkarlıq  fəaliyyətinin  bütün 
sistemlərində  nadir  yer  tutur.  Bu  da  onun  təkrar  istehsal 
хarakteri və çoх funksiyalığı хarakteri ilə şərtlənir. 
 
Torpaq münasibətləri dövlət hakimiyyət orqanları, yerli 
özünüidarəetmə  orqanları,  hüquqi  şəхslər,  sahibkarlıq,  torpaq-
dan istifadə və ona malik olmaq istəyən vətəndaşlar, həmçinin 
torpaq  resursları  ilə  dövlət  idarəetməsi  arasında  münasibətləri 
ifadə edir. 
 
Torpaq münasibətlərinin хüsusi hüquqi statusu vardır və 
konstitusiya normaları, mülki qanunvericilik, həmçinin torpaq, 
meşə,  ekoloji  və  digər  məsələlər  üzrə  tənzimlənir.  Bundan  
əlavə,  torpaga  mülkiyyət  münasibətlərini  tənzimləyən  hüquqi 
normalar  bütün  torpaq  münasibətlərinə  хas  olan  ümumi  nor-

---