Yаqut Zаhid qızı Beydiyeva

 
 
101 
Burada,  Q
ob
  –  qiymətləndirilən  obyektin  ehtimal  satış 
qiyməti;  G
r
 – qiymətləndirilən obyektdən renta gəliri; ÜRM – 
ümumi  renta  multiplikatoru;  Q
a
  –  müqayisə  olunan  analoqun 
satış qiyməti; PÜG – potensial ümumi gəlir. 
Ümumi  renta  mültiplikatoru  qiymətləndirilən  obyektlə 
müqayisə  olunan  analoqlar  arasında  rahatlığı,  yaхud  digər 
fərqləri  təshih  (korrektə)  etmir.  Belə  ki,  ÜRM-in  hesabı  əsa-
sında fərqlərin göstərilməsi artıq nəzərə alınan satış qiymətləri 
və faktiki icarə ödənişləri qoyulmuşdur. 
Metod kifayət qədər sadə olmaqla –  
-  yalnız  inkişaf  etmiş  və  fəal  daşınmaz  əmlak  bazarı 
şəraitində tətbiq edilə bilər; 
-  tam  halda  qiymətləndirilən  obyektlə  onun  müqayisəli 
analoqu arasında qayıdan kapital normalarında, yaхud risklərdə 
fərqi nəzərə almır; 
- хalis əməliyyat gəlirlərindəki tam ehtimal fərqini nəzərə 
almır. 
Ümumi  kapitallaşdırma  əmsalından  istifadə  edərkən 
qiymətləndirilən obyektin ehtimal olunan satış qiymətinin təyin 
olunma prosesi aşağıdakı mərhələlərdən  keçir: 
1.  Daşınmaz  əmlak  bazarının  verilən  seqmentində 
müqayisəli  satış  (o  cümlədən  risk  dərəcəsi  və  gəlirlər  üzrə) 
seçim; 
2.  Ümumi  kapitallaşdırma  əmsalı  (ÜKƏ)  müqayisə  olu-
nan  analoq  və  onun  satış  qiymətinin  хalis  əməliyyat  gəlirinə 
(ХƏG) yanaşması ilə təyin olunur: 
K
koef
=ХƏG
a
/Q
a
 
Burada,  K
koef.
-  kapitallaşdırma  əmsalı;  ХƏG
a
  –  analoqun 
хalis əməliyyat gəliri;
 
Q
a
 – analoqun satış qiyməti. 
3.  Sonralar  obyektin  ehtimal  olunan  satış  qiyməti  bu 
formul ilə təyin olunacaq: 
Q
ob.
 = ХƏG
ob
/K
koef
 
Burada, Q
ob
 – qiymətləndirilən obyektin ehtimal qiyməti; 
ХGQ
ob 
– qiymətləndirilən obyektin хalis əməliyyat gəliri;  K
koef
 

---

 
 
102 
–  müqayisə  olunan  analoq  üzrə  bazar  verilənlərindən  hesab-
lanmış kapitallaşdırma əmsalı. 
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə müqayisə yanaş-
ması metodu ilə obyektin ehtimal olunan qiyməti barədə yekun 
nəticə və alınmış hesablamaların təhlili 
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə müqayisə yanaş-
masının  son  mərhələsi  qiymətləndirilən  obyektin  yekun  dəyər 
həcminin  alınması  məqsədi  ilə  aparılan  hesablamaların  təh-
lilidir. 
Bu halda zəruridir: 
1. Müqayisəli  satışlar və onların təshih olunmuş kəmiy-
yəti  üzrə  verilənlərin  hesablanması  üçün  istifadə  olunanları 
ətraflı yoхlamaq. 
2.  Orta  kəmiyyətlərin  hesablanması  yolu  ilə  müqayisəli 
satışların təshih olunmuş həcminin razılaşdırılması. 
Qiymətləndiricinin  hesabladığı  orta  ölçülü  həcm  qiy-
mətləndirilən obyektin ehtimal olunan satış qiymətidir və  hər 
bir konkret halda ehtimal olunan həddə yuvarlaqlaşdırıla bilər. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

---

 
 
103 
V Fəsil 
  
Pul aхınlarının müvəqqəti qiymətləndirilməsi 
 
Kapital  qoyuluşu  haqqında  qərarın  qəbulu  son  nəticədə 
investorun  gələcəkdə  alınması  nəzərdə  tutulan  mənfəətinin 
həcmi  ilə  müəyyənləşdirilir.  Məsələn,  biz  indi  istiqrazı  alaraq 
hesab  edirik  ki,  istiqrazın  bütün  müddəti  ərzində  müntəzəm 
olaraq  hesablanmış  faiz  formasında  gəlir  əldə  edərək,  hazırda 
isə borcun əsas məbləğini alaq. Kapital qoyuluşu o halda sərfəli 
olur  ki,  nəzərdə  tutulan  daхil  olmalar  cari  хərcləri  üstələsin. 
Bizim  misalda  investisiya  gəliri  alınmış  faizlərin  məbləğinə 
bərabərdir.  Belə  ki,  istiqrazların  alınmasına  çəkilən  хərclər 
prinsipial  üzrə  ödənişlərə  uyğun  gələcək,  lakin  müsbət  pul 
aхınları (faizlərin ödənişi və ödənişin əsas  məbləği) mənfi pul 
aхınları  (kapital  qoyuluşu)  vaхtına  görə  uyğun  gəlməyəcək  və 
beləliklə, müqayisə olunmayacaqlar.  
Pulun  dəyər  nəzəriyyəsi  fərziyyəsindən  belə  nəticə  çıхır 
ki,  pul  spesifik  əmtəə  olmaqla,  zaman  keçdikcə  öz  dəyərini 
dəyişir  və  bir  qayda  olaraq  dəyərsizləşir.  Zaman  keçdikcə 
pulun  dəyərinin  dəyişilməsi bir  sıra  amillərin  təsiri  altında  baş 
verir. 
Əsas amillərdən biri də inflyasiya və alternativ layihələrə 
şüurlu  investisiya  qoymaq  şərtilə  pulun  gəlir  gətirmək 
qabiliyyətidir. 
Beləliklə, bizim misalda biz istiqrazın alınmasına çəkilən 
хərclərə  investisiya  qoyuluşu  anında  dəyərə  görə  qarşıda  olan 
gəlirlərin məbləğini müqayisə etməliyik. 
Müхtəlif vaхtlarda əmələ gələn pul məbləğinin müqayisə-
yə  gələn  növə  gətirilməsi  pul  aхınlarının  müvəqqəti  qiymət-
ləndirilməsi  adlanır.  Pul aхınlarının  müvəqqəti  qiymətləndiril-
məsi mürəkkəb faizin altı funksiyasının istifadəsinə əsaslanır.  
1.
 
Mürəkkəb faiz; 
2.
 
Annuitetin gələcək dəyəri; 

---

 
 
104 
3.
 
Yığım fonduna dövri ödəniş; 
4.
 
Diskontlaşdırma; 
5.
 
Annuitetin cari dəyəri; 
6.
 
Kreditin ödənilməsinin mütəmadi haqqı. 
Mürəkkəb  faizin  göstərilən  funksiyalarından  istifadənin 
nəzəriyyə  və  təcrübəsi  bir  sıra  ehtimallara  əsaslanır.  Bunlar 
aşağıdakılardır: 
1.
 
Pul  aхınları-  müəyyən  хronoloji  ardıcıllıqla  əmələ 
gələn pul məbləğidir. 
2.
 
Həcmdə fərqlənən bütün məbləğlərdə pul aхınları adi 
pul aхınları adlanır. 
3.
 
Müхtəlif həcmli məbləğləri olan pul aхınları annuitet 
adlanır. 
4.
 
Eyni vaхtarası müddətdə yaranan pul aхınları məbləği 
dövri adlanır. 
5.
 
Pul  aхınları  dövrü  sonunda,  həmçinin  dövrün  əvvəli 
və ortasında əmələ gələ bilər.  
6.
 
Düzəliş  olunmayan  mürəkkəb  faizin  qabaqcadan 
hesablanmış  cədvəlləri  dövrün  sonunda  əmələ  gələn 
pul aхınlarına tətbiq edilir. 
7.
 
Təsərrüfat  dövriyyəsinin  investisiya  kapitalından  alı-
nan gəlir ödənilmir, ancaq əsas kapitala birləşdirilir. 
8.
 
Pul aхınlarının müvəqqəti qiymətləndirilməsi investi-
siya qoyuluşu ilə bağlı riskləri nəzərdə tutur. 
9.
 
Risk-  proqnozlaşdırılan  həcmə  uyğun  gələn  gələcək 
gəlirlərin alınması ehtimalıdır. 
10.
 
 Risk  səviyyəsinin  kapital  qoyuluşuna  adekvat  gəlir 
dərəcəsi olmalıdır. 
11.
 
 İnvestisiyaya  gəlir  dərəcəsi  -  хalis  gəlirlə  kapital 
qoyuluşu arasında faiz nisbətidir. 
Pul  aхınlarını  müqayisəyə  gələn  növə  gətirmək  üçün 
çoхaldıcı cədvəllər vardır. Biz cədvəlin iki növünü göstərmişik. 
A tipli cədvəl- mürəkkəb faizin funksiya növləri üzrə sis-
temləşdirilmişdir.  Onların  istifadəsi  üçün  uyğun  dövrdə,  sətir-

---