CİNS DEĞİŞİKLİĞİ İŞLEMİNDE YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ
Nevzat İhsan SARI
M ü f e t t i ş
1- Yapı Kullanma İzin Belgesi Olmadan Cins Değişikliği Yapılamaz
Yapılı hale gelme cins değişikliği işlemlerinde tescile esas belge yapı kullanma izin
belgesidir. Bu belgenin kadastro müdürlüğüne sunulmadan cins değişikliği yapılması
mümkün değildir. Uygulamada yapı kullanma izin belgesi kadastro müdürlüğüne gelmeden
ilgili idarelerce (belediye ve valilikler) veya vatandaşlarca bu belgenin tapu müdürlüğüne
ibraz edildiği, hatta yapı kullanma izin belgesi kadastro ve tapu müdürlüklerine gelmeden
ilgili idarenin vereceği uygunluk yazısıyla cins değişikliği işlemlerinin tescil edildiği
gözlenmektedir. Yapılı hale gelme cins değişikliği işlemlerinde yapı kullanma izin belgesi
kadastro müdürlüğüne gelmeden ilgili idarelerin vereceği uygunluk yazısıyla cins değişikliği
yapılması doğru değildir.
16.03.2010 tarih 2010/4 sayılı Genelge’nin 24/1. maddesi “…
Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat
irtifakı kurulu olan yerlerin kat mülkiyetine geçiş işlemleri haricinde kalan cins değişikliği
işlemlerinde, Belediye ve Valiliklerce yapı kullanma izin belgesi verilmeden önce, cins değişikliğine
esas olacak teknik çalışmaların yapılması için, yapı kullanma izni almaya uygun olduğuna dair
verdikleri yazı ile birlikte mal sahibinin veya mal sahiplerinin birisinin bu konudaki talebini ilgili
kadastro müdürlüğüne yapmaları istenecektir. Kadastro müdürlüklerince döner sermaye ücreti tahsil
edilip, harç ilişiğinin kesildiği tespit edildikten sonra işleme ait belgeler ilgili Belediye veya Valiliğe
gönderilecek, ilgili idaresince yapı kullanma izin belgesi verildikten sonra tescil işlemi
gerçekleştirilecektir
….” hükmündedir.
Görüldüğü gibi kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş amaçlı cins değişiklikleri dışındaki cins
değişikliklerinde ilgili idarenin vereceği uygunluk yazısı ile işlemlere başlanabilir. Ancak
işlemlerin son aşamasında yapı kullanma izin belgesi kadastro müdürlüğüne gelmeli ve bu
belgeye göre tescil bildirimi düzenlenmeli ve tescil için tapu müdürlüğüne gönderilmelidir.
Gerek kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş amacı taşıyan cins değişiklikleri gerekse bu
amacı taşımayan adi yapılı hale gelme cins değişikliklerinde yapı kullanma
izin belgesi
kadastro müdürlüklerince alınarak bu belgede yazılı bilgilere göre (yapının toplam kat adedi,
kullanış amacı ve yapı malzemesi türüne göre) tescil bildirimi düzenlenmek suretiyle işlemler
karşılanmalıdır.
İlgili idarelerin vereceği uygunluk yazısıyla yapı kullanma izin belgesi idaremize gelmeden
cins değişikliği yapılması hususu, 21.08.1997 tarih 1997/8 sayılı Genelge ile düzenlenmişti.
Ancak bu Genelge dayandığı protokole aykırıydı. Çünkü protokolde yapı kullanma izin
belgesinin son aşamada kadastro müdürlüğüne gönderilmesi ön görülüyorken, Genelge’de bu
husus atlanmış ve sadece belediye ya da valiliğin uygunluk yazısıyla işlemlerin tescil edilmesi
hüküm altına alınmıştı.
Ayrıca bu Genelge ile ilgili uygulamada bazı sorunlarla karşılaşılmış, çeşitli suiistimallere
dayanak yapılmış ve bunun üzerine söz konusu Genelge’deki yapı kullanma izin belgesi
aranmadan bir yazı ile cins değişikliği yapılması hususu 23.12.2009 tarih 2009/22 sayılı
Genelge ile yürürlükten kaldırılmıştır. 2009/22 sayılı Genelge de 16.03.2010 tarih 2010/4
sayılı Genelge’nin içerisine aynen alınmıştır.
1/10
Bu nedenle, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Kadastro Dairesi Başkanlığı’nın 31.03.2011
tarih 2974 sayılı özel talimatında belirtildiği gibi, 2010/4 sayılı Genelge’nin 24/1. maddesine
göre, ilgili idarelerin vereceği uygunluk yazısıyla işlemlere başlansa dahi döner sermaye
ücreti alınıp harç ilişinin kesildiği tespit edildikten sonra işleme ait belgeler belediye veya
valiliğe gönderilmeli ve bu idarelerce yapı kullanma izin belgesi kadastro müdürlüklerine
gönderildikten sonra bu belgedeki bilgilere dayanılarak tescil bildirimi düzenlenmelidir.
LİHKAB (lisanslı harita kadastro mühendislik bürosu) olan yerlerde bu yazışmaları doğrudan
LİHKAB belediye ya da valilik ile yapmalı böylece kırtasiyecilik, zaman kaybı ve bürokrasi
azaltılmalıdır. Yani ilgili idarece uygunluk yazısı LİHKAB’a yazılmalı, LİHKAB’ça ücret
alınıp teknik çalışmalar yapıldıkta sonra işleme ait belgeler belediye veya valiliğe
gönderilmeli ve bu idarelerce yapı kullanma izin belgesi verildikten sonra bu belgeler
LİHKAB’a gelmeli ve LİHKAB’ça da bu belgedeki bilgilere göre tescil bildirimi
düzenlenmeli ve kontrol için kadastro müdürlüğüne sunulmalıdır.
Öte yandan; 2010/4 sayılı Genelge’nin 24/1. maddesinde belirtilen uygulamada ilgili idarenin
uygunluk yazısından sonra
işleme ait evrak olarak belediye ya da valiliğe onaylı tescil
bildirimlerinin gönderildiği gözlenmektedir. Tescil bildirimleri, tescile konu işlemler için tüm
hazırlıklar tamamlandıktan ve işlemin yapılmasında bir sakınca kalmadığı anlaşıldıktan sonra
LİHKAB veya kadastro müdürlüğünce düzenlenen, başvuru sahiplerine imzalatıldıktan sonra
tapu müdürlüğüne gönderilen bir belge olup bu belgenin tescilden önce düzenlenerek başka
kurumlara gönderilmesi yersizdir. Tescil bildirimleri sadece kadastro müdürlüğü ile tapu
müdürlüğü arasında gidip gelen ve tescilin bildirildiği belgelerdir.
2010/4 sayılı Genelge’nin 24/1. maddesinde belirtildiği gibi, ilgili idarelerin vereceği
uygunluk yazısıyla işlemlere başlansa dahi teknik çalışmaların yapılmasının ardından işleme
ait belge olarak tescil bildirimi yerine binanın ölçüldüğünü gösterir röperli kroki düzenlenerek
LİHKAB veya kadastro müdürlüğünce belediye veya valiliğe gönderilmeli ve bu kurumlara
yazılan yazıda hizmet bedelinin alındığı, teknik çalışmaların yapıldığı ve vatandaşın işlemleri
başlattığı belirtilmeli ve bu idarelerce yapı kullanma izin belgesi LİHKAB veya kadastro
müdürlüğüne verildikten sonra bu belgedeki bilgilere göre tescil bildirimi düzenlenerek tapu
müdürlüğüne gönderilmelidir. Yani yapı kullanma izin belgesi verilmeden tescil bildirimi
düzenlenmemesi gerekir.
2- Yapılı Kullanma İzin Belgesi Aranmayacak Yapılar
“Yapı kullanma izin belgesi olmadan cins değişikliği yapılamaz” şeklinde belirttiğimiz
uygulamanın istisnaları da vardır. Bazı yapılar yapı ruhsatına ve dolayısıyla yapı kullanma
iznine tabi değildir. Bu yapılarda yapı kullanma izin belgesi yerine ilgili idarelerin vereceği
yapı kullanma izin belgesi yerine geçen belge ya da yapının fen ve sağlık kurallarına uygun
olduğunu belirtir uygunluk yazısı ile cins değişiklikleri yapmak mümkündür. Bu yapılar
aşağıda belirtilmiş ve bu yapılarla ilgili ayrıntılı açıklamalar getirilmiştir.
16.01.1957 tarihinde yürürlülüğe giren 6785 sayılı İmar Kanunu’nun 2. maddesine göre,
belediye sınırları içindeki binalar yapı ruhsatına tabi tutulmuştur. 09.05.1985 tarihli Resmi
Gazete’de yayımlanarak (yayım tarihinden itibaren 6 ay sonra yürürlüğe gireceği
öngörüldüğünden) 09.11.1985 tarihinde yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 2.
maddesine göre de, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde
yapılacak resmi ve özel bütün binalar yapı ruhsatına tabi kılınmıştır.
2/10