Microsoft Word White V Mullings et al [2017] jmsc 111

 

[36]  In the instant case, there is no doubt that there was an arrangement between the 

 

parties  for  a  house  to  be  built  and  an  assessment  of  the  facts  may  very  well 

 

reveal  appropriate  consideration.  The  evidence  of  the  claimant  on  cross-

 

examination  was  however  that  she  contributed  towards  the  construction  of  the 

 

house out of  love  and  affection  for  her  parents,  as  she  stated  that  “the 

 

condition  they  were  in,  in  that  leaky  house  reached  her  heart”.  She 

 

specifically stated that she volunteered to assist as a loving child with deep love 

 

and  affection  for  her  parents  and  that  she  understood  the  meaning  of 

 

volunteer.  Perhaps  even  more  importantly,  she  was  adamant  that  owning  the 

 

house was never in her mind when she commenced assisting them.  

[37]  It  is  undisputed  that  prior  to  the  construction  of  the  house  the  subject  of  this 

 

litigation,  the  defendants  lived  in  a  board  house  that  was  dilapidated.  It  is  also 

 

unchallenged  that  some  construction  material  had  been  purchased  long  before 

 

2005 when construction commenced. The claimant did not assert that she made

 

any contribution to the purchase of these initial materials and the 2

nd

 defendant 

 

stated that they were purchased by her sons, amongst others. She said that she 

 

was awaiting her sons’ assistance but the claimant approached her first.  

[38]  The  facts  therefore  seem  to  support  a  conclusion  that  the  house  was  built  in  a 

 

context where children were moved by the poor living conditions of their parents 

 

and out of love and affection, sought to improve those conditions by undertaking 

 

to build a home. Those circumstances the court finds did not evoke an intention 

 

to  create  legal  relations.  Accordingly  the  presumption  of  a  mere  arrangement 

 

inspired and  actuated  by  love  and  affection  has  not  been  rebutted  by  the

 

claimant. 

 

 

---

 

I

SSUE 

4: 

W

HETHER THERE WAS AN ASSURANCE GIVEN BY THE 

2

ND

 DEFENDANT TO THE 

 

 

 

CLAIMANT ON WHICH SHE RELIED AND CONSEQUENTLY ACTED TO HER 

 

 

 

 

DETRIMENT

? 

The Doctrine of Proprietary Estoppel 

[39]  In  Annie  Lopez  v  Dawkins  Brown  and  Glen  Brown,  [2015]  JMCA  Civ  6, 

 

Morrison J.A. (as he then was), stated at paras. 68-73 that:  

The  modern  law  of  proprietary  estoppel  is  aptly  summarised  by  the 

authors of Gray & Gray in this way (at para. 9.2.8): “A successful claim of 

proprietary  estoppel  thus  depends,  in  some  form  or  other,  on  the 

demonstration of three elements: 

• representation (or an ‘assurance’ of rights) 

• reliance (or a ‘change of position’) and 

• unconscionable disadvantage (or ‘detriment’). 

An  estoppel  claim  succeeds  only  if  it  is  inequitable  to  allow  the 

representor to overturn the assumptions reasonably created by his earlier 

informal dealings in relation to his land. For this purpose the elements of 

representation,  reliance  and  disadvantage  are  inter-dependent  and 

capable  of  definition  only  in  terms  of  each  other.  A  representation  is 

present only if the representor intended his assurance to be relied upon. 

Reliance occurs only if the representee is caused to change her position 

to  her  detriment.  Disadvantage  ultimately  ensues  only  if  the 

representation, once relied upon, is unconscionably withdrawn.” 

 As will be seen, the notion of unconscionability of some kind is central to 

this  and  other  formulations  of  the  principle.  However,  Lord  Scott’s 

important judgment in Yeoman’s Row Management Ltd and another v 

Cobbe, to which Mr Williams referred us, sounds an important caution (at 

para. 16) against allowing unconscionability to take on a life of its own: 

“My Lords, unconscionability of conduct may well lead to a remedy but, in 

my  opinion,  proprietary  estoppel  cannot  be  the  route  to  it  unless  the 

ingredients  for  a  proprietary  estoppel  are  present.  These  ingredients 

should  include,  in  principle,  a  proprietary  claim  made  by  a  claimant  and 

an answer to that claim based on some fact, or some point of mixed fact 

and  law,  that  the  person  against  whom  the  claim  is  made  can  be 

estopped  from  asserting.  To  treat  a  ‘proprietary  estoppel  equity’  as 

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requiring  neither  a  proprietary  claim  by  the  claimant  nor  an  estoppel 

against  the  defendant  but  simply  unconscionable  behaviour  is,  in  my 

respectful opinion, a recipe for confusion.” 

Further, Lord Scott continued (at para. 28): “Proprietary estoppel requires, 

in my opinion, clarity as to what it is that the object of the estoppel is to be 

estopped from  denying,  or  asserting,  and  clarity  as  to  the  interest  in  the 

property in question that that denial, or assertion, would otherwise defeat. 

If  these  requirements  are  not  recognised,  proprietary  estoppel  will  lose 

contact  with  its  roots  and  risk  becoming  unprincipled  and  therefore 

unpredictable, if it has not already become so.” 

Attorney-General  of  Hong  Kong  and  another  v  Humphreys 

Estate(Queen's Gardens) Ltd [1987] 2 All ER 387, to which Mr. Williams 

also  referred  us,  also  makes  it  clear  that  it  is  important  in  every  case  in 

which  a  claim  based  on  proprietary  estoppel  is  made  to  have  regard  to 

the  particular  facts  of  the  case.  In  that  case,  a  written  agreement, 

expressed  to  be  “subject  to  contract”,  for  the  purchase  of  development 

property had been signed. The agreement stated that the terms could be 

varied  or  withdrawn  and  that  any  agreement  was  subject  to  the 

documents  necessary  to  give  legal  effect  to  the  transaction  being 

executed and registered. It was therefore clear that neither party was for 

the  time  being  legally  bound.  However,  the  intended  purchaser  was 

permitted  to  take  possession  of  the  property  and  to  spend  money  on  it. 

Subsequently,  the  owners  of  the  property  decided  to  withdraw  from  the 

transaction and gave notice terminating the intended purchaser’s licence 

to occupy the property. 

The  intended  purchaser’s  claim  to  the  property  based  on  proprietary 

estoppel  failed  because,  given  the  terms  of  the  agreement  between  the 

parties,  it  had  chosen  “to  begin  and  elected  to  continue  on  terms  that 

either  party  might  suffer  a  change  of  mind  and  withdraw”  (per  Lord 

Templeman,  delivering  the  judgment  of  the  Privy  Council,  at  page  395). 

As  Lord  Scott  later  explained  (at  para.  25)  in  Yeoman’s 

RowManagement  Ltd  and  another  v  Cobbe,  “[t]he  reason  why,  in  a 

‘subject to contract’ case, a proprietary estoppel cannot ordinarily arise is 

that  the  would-be  purchaser's  expectation  of  acquiring  an  interest  in  the 

property in question is subject to a contingency that is entirely under the 

control of the other party to the negotiations...The expectation is therefore 

speculative”  (see  also  the  earlier  case  of  Gillett  v  Holt  [2001]  Ch  210, 

228,  where  Robert  Walker  LJ  described  Attorney-General  of  Hong 

Kong  v  Humphreys  Estate  (Queen's  Gardens)  Ltdas  “essentially  an 

example of a purchaser taking the risk, with his eyes open, of going into 

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