Microsoft Word White V Mullings et al [2017] jmsc 111

 

possession  and  spending  money  while  his  purchase  remains  expressly 

subject to contract”). 

Although  proprietary  estoppel  is  not  based  on  contract,  it  is  therefore 

always  necessary  to  have  regard  to  the  nature  and  terms  of  any 

agreement  between  the  parties.  In  the  absence  of  agreement,  the 

important  starting  point  must  be,  firstly,  whether  there  has  been  a 

representation (or assurance) by the landowner, capable of giving rise to 

an expectation that is not speculative, that she will not insist on her strict 

legal  rights.  Secondly,  there  must  be  evidence  of  reliance  on  the 

representation (or change of position on the strength of it) by the person 

claiming  the  equity.  And,  thirdly,  some  resultant  detriment  (or 

disadvantage) to that person arising from the unconscionable withdrawal 

of  the  representation  by  the  landowner  must  be  shown.  But 

unconscionability, standing by itself, without the precedent elements of an 

estoppel, will not give rise to a cause of action. 

S. 46 of Limitations of Actions Act 

[40]  This outline of the doctrine of proprietary estoppel has to be viewed in the context 

 

of the  submission by counsel for the defendants that it is well established that in 

 

claims of debt or simple contract, verbal acknowledgements or promises without 

 

more   are  insufficient.  Counsel  submitted  that  there  was  no  verbal  contract 

 

between the parties and in alleging that there was such a contract, the claimant 

 

is unable to show that the circumstances of this case exempted the application of 

 

the Limitation of Actions Act so as to make any such contract enforceable. 

[41]  Lord Denning MR in the case of Crabb v Arun District Council [1975] 3 All ER 

 

865, at p. 871 indicated that:- 

 

The  basis  of  this  proprietary  estoppel—as  indeed  of  promissory 

estoppel—is  the  interposition  of  equity.  Equity  comes  in,  true  to form, to 

mitigate  the  rigours  of  strict  law.  The  early  cases  did  not  speak  of  it  as 

'estoppel'.  They  spoke  of  it  as  'raising  an  equity'.  If  I  may  expand  that, 

Lord Cairns said in Hughes v Metropolitan Railway Co ((1877) 2 App Cas 

439  at  448, [1874–80]  All  ER  Rep  187  at  191): '…  it  is the first  principle 

upon which all Courts of Equity proceed … ' that it will prevent a person 

from insisting on his strict legal rights—whether arising under a contract, 

or on his title deeds, or by statute—when it would be inequitable for him 

to  do  so  having  regard to  the  dealings  which  have  taken  place  between 

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the  parties.  What  then  are  the  dealings  which  will  preclude  him  from 

insisting on his strict legal rights? If he makes a binding contract that he 

will not insist on the strict legal position, a court of equity will hold him to 

his contract. Short of a binding contract, if he makes a promise that he will 

not  insist  on  his  strict  legal  rights—even  though  that  promise  may  be 

unenforceable  in  point  of  law  for  want  of  consideration  or  want  of 

writing—and if he makes the promise knowing or intending that the other 

will  act  on  it,  and  he  does  act  on  it,  then  again a  court  of  equity  will  not 

allow him to go back on that promise: see Central London Property Trust 

v High Trees House, Charles Rickards v Oppenheim ([1950] 1 All ER 420 

at 423, [1950] 1 KB 616 at 623). Short of an actual promise, if he, by his 

words  or  conduct,  so  behaves  as  to  lead  another  to  believe  that  he  will 

not insist on his strict legal rights—knowing or intending that the other will 

act  on  that  belief—and he  does  so  act,  that  again  will  raise  an  equity  in 

favour of the other, and it is for a court of equity to say  in  what  way the 

equity may be satisfied. The cases show that this equity does not depend 

on agreement but on words or conduct. In Ramsden v Dyson ((1866) LR 

1 HL 129 at 170) Lord Kingsdown spoke of a verbal agreement 'or what 

amounts to the same thing, an expectation, created or encouraged. 

[42]  This  authority  indicates  that  equity  mitigates  the  rigours  of  the  strict  law  and  a 

 

defendant who has given the claimant a promise and/or assurance, that is not in 

 

writing  pursuant  to  the  statute,  will  not  necessarily  be  excluded  from  the 

 

principles  of  equity.  Equity  will  examine  the  words  or  conduct  of  a  party  and  if,   

 

on an assessment of all three elements of the doctrine of proprietary estoppel, it 

 

is  found  that  the  defendant  has acted unconscionably,  equity  will  intervene  and 

 

prevent him from utilizing the rigours of the law to renege on his promise. It falls 

 

to be determined therefore whether in the instant case all the three elements of 

 

the doctrine of proprietary estoppel can be established.

 

[43]  Counsel for the claimant contended that the defendants assured the claimant of 

 

an  interest  in  the  property  and  in  reliance  on  that  assurance,  she  expended 

 

her  time  and  resources  in  constructing  the  house  and  is  now  suffering  a 

 

disadvantage as the defendants have unconscionably reneged on their promise.

 

 

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