O„zbekiston respublikasi oliy va o„rta maxsus ta‟lim vazirligi toshkent moliya instituti k. Z. Xomitov

Qiyoslashning tarkibiy qismlarini tanlash 
Ko‗chmas mulk narxlarining o‗zgarishlariga sabab bo‗ladigan 
ko‗chmas 
mulk 
obyektlari 
va 
kelishuvlarning 
xususiyatlari 
qiyoslashning tarkibiy qismlari deb ataladi. 
Qiymatga bog‗liq bo‗lgan tarkibiy qismlarni ajratish uchun bozor 
sharoitlarini mufassal tahlil etish zarurdir. Qiyoslash obyektlarini 
baholash obyektlari bilan solishtirish uchun qiyoslashning har bir 
ajratilgan tarkibiy qismi bo‗yicha qiyoslash obyektlarining sotilish 
narxlariga tuzatishlar kiritish lozim. Bunda tuzatish yo umumiy narxga 
yoki qiyosiy birlik narxiga nisbatan qo‗llanilishi mumkin. Tuzatishning 
umumiy kattaligi obyektlar o‗rtasidagi farqning darajasiga bog‗liq 
bo‗ladi. 
Baholash amaliyotida shartli ravishda tahlil etilishi kerak bo‗lgan 
qiyoslashning asosiy tarkibiy qismlari quyidagilardan iborat: 
1.
Ko‗chmas mulkga egalik huquqlari; 
2.
Moliyalashtirish shartlari; 
3.
Sotuv shartlari; 
4.
Bozor ahvoli; 
5.
Joylashish o‗rni; 
6.
Jismoniy xususiyatlar; 
7.
Iqtisodiy xususiyatlar; 
8.
Foydalanish; 
9.
Ko‗chmas 
mulkga 
bog‗liq 
bo‗lmagan 
qiymatning 
komponentlari. 

---

240 
Shart bo‗lmagan tarkibiy qismlar qatoriga ko‗chmas mulk 
obyektiga kirish yo‗li qulayligi, qirg‗oq chizig‗i va suv huquqlarini, 
ekologik sharoitlar va boshqalarni kiritish mumkin. 
Qiyoslash obyektlarining sotilish narxlari tuzatilganda hamma 
tuzatishlar qiyoslash obyektidan baholash obyektiga ko‗chiriladi. 
Qiyoslash tarkibiy qismlarining tahlili va tuzatilishi 
Ko„chmas mulkga egalik qilish huquqlari 
Ko‗chmas mulk narxi ko‗p hollarda taqdim etilgan ko‗chmas 
mulkga egalik qilish huquqlaridan tushgan foyda bilan belgilanadi. 
Mulkni mavjud ijara shartnomalari bilan birga sotish bozorda odatdagi 
amaliyotdir. Shu bilan birga, agar bitimli ijara to‗lovi bozornikidan farq 
qilsa, unda mulkning bo‗lajak egasi bozornikidan tafovut qiladigan pul 
oqimlarini ijara shartnomasining qolgan muddati davomida oladi. 
Qiymat aniqlanishidagi bozor va bitimli ijara to‗lovi o‗rtasidagi 
farqni hisobga olish mulk huquqlarini tuzatish, deb ataladi. 
Bozor ijara to‗lovi va arzon joriy moliyalashtirish vaqtida to‗la 
mulk huquqi aniqlanishi qoidasi tuzatish asosida yotadi. 
Ikkita usul – bozor va bitimli ijara to‗lovi o‗rtasidagi farqni to‗g‗ri 
kapitallashtirish hamda ijaraning qolgan muddati davomida bu farqni 
diskontlash orqali mulk huquqlarini tuzatish kattaligi aniqlanadi. 
Kapitallashtirish usuli ijara muddatining cheklanmaganligi 
haqidagi farazga asoslanadi. Idora binosining to‗la mulk huquqini 
baholash talab qilinadi, deylik. Bozor tadqiqotlarining ko‗rsatishicha, 
yaqinda uzoq muddatli shartnomalar bo‗yicha ijaraga to‗la topshirilgan 
xuddi shunday idora binosi sotilgan. 
Masalan, bitimli ijara to‗lovi esa 1m
2
uchun 28 ni, bozorniki - 1m
2
uchun 30 ni tashkil qiladi deylik. 
Faraz qilaylik: sotilgan binoning ijara maydoni 3000m
2
ga, 
bozordagi kapitallashtirishning umumiy koeffitsiyenti – 10% ga, 
foydalanilmaslik koeffitsiyenti – 5% ga, boshqaruv xarajatlari haqiqiy 
yalpi daromadning 3% ini tashkil etadi (boshqa xarajatlar hisobga 
olinmagan, negaki bu – sof ijara). 
Tuzatish kattaligini aniqlash uchun foydalanilmaslik va boshqaruv 
xarajatlari hisobga olingan ijara to‗lovidagi farq, ijara maydoniga 

---

241 
ko‗paytiriladi va natija kapitallashtirishning umumiy koeffitsiyenti bilan 
kapitallashtiriladi: 
2.0 - 0.05 x 2.0 = 1.90 
1.9 - 0.03 x 1.9 = 1.84 
1.84 x 3000 = 5520 
5520/0.1 = 55200. 
Shunday qilib, tuzatish kattaligi plyus 55200 bo‗ladi. Agar bitimli 
ijara to‗lovi bozornikidan yuqoriroq bo‗lganda edi, unda tuzatish minus 
birligiga ega bo‗lardi. 
Mulk huquqlari uchun tuzatish kattaligini aniqlashning ikkinchi 
usuli ijaraning qolgan muddati davomida ijara to‗lovi farqini 
diskontlashdan iborat. Faraz qilaylik, biz ko‗zdan kechirayotgan 
qiyoslash obyektida ijara shartnomalari 10 yildan so‗ng tugaydi. Ijara 
to‗lovlari uchun diskontlashning bozor me‘yori esa 12% ni tashkil etadi. 
U holda, 12% ostidagi 10 yil davomidagi 5520 har yilgi yo‗qotishlarni 
diskontlash tuzatish kattaligini aniqlaydi: 
5520 x 5.650223 = 30692, 
bunda 5.650223 - 12% 10 yil davomidagi yagona annuitet haqiqiy 
qiymatining koeffitsiyenti. 
Shu tariqa, yuqorida aytilganlardan xulosa shuki, muddatsiz ijara 
taklif etilganida kapitallashtirishning umumiy koeffitsiyentini qo‗llash 
tuzatish kattaligini oqlanmagan tarzda oshirib yuboradi.