O„zbekiston respublikasi oliy va o„rta maxsus ta‟lim vazirligi toshkent moliya instituti k. Z. Xomitov
Ko„chmas mulk qiymatini baholashga yo„naltirilgan
Yüklə 5,91 Mb. Pdf görüntüsü
|
|
5.3. Ko„chmas mulk qiymatini baholashga yo„naltirilgan marketingni tashkil etish va amalga oshirish Yer uchastkalari, hududlar, inshootlar va boshqa ko‗chmas mulk obyektlarini o‗zlashtirish va rivojlantirish bilan bog‗liq tadbirkorlik faoliyati ko‗chmas mulk bozorida alohida ahamiyat kasb etadi. Rivojlangan bozor iqtisodiyotiga ega mamlakatlarda bu faoliyat 157 ―development‖ deb ataladi. 1 Developmentning namoyon bo‗lish mohiyatini quyidagicha ko‗rsatish mumkin: 1) Moddiy jarayonlarni qayta shakllantirish natijasida daromad olish maqsadidagi tadbirkorlik faoliyatining muhim turi; 2) Binolar, inshootlar yoki yer uchastkasida qurilish (ta‘mirlash) va boshqa ishlar olib borish natijasida ko‗qmas mulk obyektining qayta shakllantirilishi yoki uni yangi nisbatan kattaroq qiymatga ega ko‗chmas mulk obyektiga o‗zgartirish. Development tadbirkorlik faoliyatining shakli sifatida loyiha ishtirokchilari guruhini tuzish, bozorni o‗rganish, marketing, loyihalash, qurilish, moliyalashtirish, buxgalteriya hisobi, mulkni boshqarish va boshqalarni o‗z ichiga oluvchi ko‗chmas mulk obyekti rivojlanishi (shakllanishi)ning investitsion jarayonida namoyon bo‗ladi. Bunday faoliyat sohasi uzoq hayot sikliga ega anchagina katta investitsiyalarni talab qiladi va ko‗chmas mulk obyektlari uzoq vaqt davomida pul mablag‗larining doimiy oqimini ta‘minlab turishlari mumkin. Shunday qilib, development investitsion loyihaning bir turi bo‗lib hisoblanadi. 2 Developer – bu loyihani moliyalashtirish va shakllantirilgan ko‗chmas mulk obyektini realizatsiya qilishni o‗z ichiga oluvchi ko‗chmas mulk obyektlarini rivojlantirishning mavjud variantlaridan eng maqbulini tashkil etuvchi tadbirkordir. Sobiq sovet iqtisodiyotida keltirib o‗tilgan vazifalarning ba‘zilari buyurtmachi tomonidan, ba‘zilari esa bosh pudratchi rolidagi qurilish tashkilotlari tomonidan bajarilar edi. Ammo, har ikkala taraf ham davlat tomonidan moliyalashtirish va moddiy – texnik ta‘minot ishlari kafolatlangan sharoitlarda harakat qilganlar. Ulardan investitsiyalarni boshqarish talab qilinmagan – barcha iqtisodiy faoliyat hisobot va buxgalteriyaning xizmat vazifalariga kiritilgan. Milliy amaliyotda development, o‗zining klassik ko‗rinishida, Toshkentda o‗tgan asrning 90–yillarida, shaharda ―bank uylari‖ deb 1 Development (ingl.) – rivojlanish, iqtisodiy va ijtimoiy tuzilmalarni qamrab oluvchi, sifatli baholanishni talab qiluvchi uzoq muddatli jarayon. 2 «Проект – целенаправленное ограниченное во времени мероприятие, направленное на создание уникального продукта или услуги» (Управления проектами: Основы профессиональных знаний, национальные требования к компетенции специалистов. – М.: Изд-во «Консалтинговое агентство ―КУБС Групп Кооперация, Бизнес-Сервис‖», 2001. 158 nomlanuvchi uylar qurilishi boshlangan vaqtda yuzaga kelgan. Turli xil banklarning kreditlari hisobiga shaharda turar joy uylari qurilgan. Bitta yer uchastkasining o‗zida bir nechta uylar yoki butunlay alohida dahalar qurilishi rejalashtirilgan. Yerning muhandislik tayyorgarligi markazlashtirilgan holda bajarilgan, hududlardagi qurilish reglamenti ishlab chiqilgan, tabiiy monopoliyachilar bilan kelishuvlar amalga oshirilgan, keyin esa dahalarni lotlarga bo‗lib, ―kim oshdi savdolari‖ga taqdim etilgan. Yer sotib olgan qurilish tashkilotlari esa darhol qurilish ishlariga kirishishlari mumkin bo‗lgan. Barcha o‗ziga xos developmentni yuritish yo‗nalishiga ega. Bunda sobiq quruvchilar (―SU-12‖, ―SU-159‖, ―SU Mosstroy‖, ―Gabus‖), ishbilarmon riyeltorlar, yirik moliya – sanoat guruhlar bo‗linmalari yoki kompaniyalar rivojlanib bormoqdalar. Ularning barchasi yagona strategiyaga: asosiy fondlarni faol o‗stirish va investitsiya – qurilish jarayonining barcha bosqichlarining to‗liq nazoratini amalga oshiruvchi tizimni tashkil etishga tayanadilar. Investitsion kapitalni o‗stirish developerlarga nisbatan yirik loyihalarni amalga oshirish imkonini beradi. Shuni ta‘kidlab o‗tish kerakki, investitsion faoliyat developerlarga asosiy daromadni keltirsa, development o‗z navbatida faoliyat sifatida foydani maksimallashtirish imkoniyatini yaratib beradi. Investor va developer funksiyalarining bitta shaxsda jamlanishi – bu faoliyat turlarining eng samarali birlashtirilishidir. Hozirgi kunda, turar joy qurilishi bilan shug‗ullanuvchi deyarli barcha qurilish tashkilotlari o‗zlarini haqli ravishda developer deb atashadi, chunki qurilish olib borish mumkin bo‗lgan ko‗pgina yer uchastkalari qurilishga butunlay tayyorlanmagan holda bo‗lgan: uchastkalar yuridik rasmiylashtirilmagan, muhandislik tizimlari bo‗lmagan va h.k. Qurilish tashkilotlari yer uchastkalarini qurilishga tayyorlash bo‗yicha ham mehnat qilishga ham majbur bo‗lganlar, bunda ularning har biri o‗z biznesiga xos ravishda development bilan shug‗ullangan: tayyorlangan yerda qurilish tashkiloti turar joy barpo etgan, unga investitsiyalarni jalb qilgan, oqibatda qurib bitirilgan obyektlarga xizmat ko‗rsatishni tashkil etgan. 159 Milliy amaliyotda egalik yoki ijara huquqi asosida yer uchastkasiga ega bo‗lgan, obyekt qurilishi yoki rekonstruksiyasi haqida qaror qabul qilgan, qurilish (rekonstruksiya)ni moliyalashtirish tartibini aniqlaydigan va loyihaning boshlanish bosqichidan to obyektni ishga tushirishgacha bo‗lgan muddatda uni realizatsiya qilish bo‗yicha ishlarni taqsimlaydigan yuridik yoki jismoniy shaxs buyurtmachi deb ataladi. Shunda o‗rinli savol tug‗iladi: bu tushunchalar o‗zaro ekvivalentmi? So‗zsiz, yo‗q! Bu holatda development funksiyalari buyurtmachi tomonidan bajariladi. Developerning professional – tadbirkor sifatidagi roli uning funksiyalari orqali aniqlanadi. Ulardan eng muhimi – ko‗chmas mulk obyektini rivojlantirishning mumkin bo‗lgan variantlaridan eng maqbulini tanlash, ko‗chmas mulk obyektlari rivojlanishi loyihasini moliyalashtirishning optimal tartibini ta‘minlash, loyiha realizatsiyasi, hamda sotish, ijaraga berish va boshqalar orqali yaratilgan ko‗chmas mulk obyektini realizatsiya qilish. Odatda, developerning majburiyatlariga quyidagilar kiradi: loyihaning konseptual tijorat g‗oyasini tanlash va aniqlash; konseptual g‗oyaga optimal darajada mos keluvchi maydonni tanlash va unga bo‗lgan huquqlarni qo‗lga kiritish; marketing; investorlarni jalb qilish mexanizmlarini izlash (shu bilan birga, kollektiv investitsiyalash tartibini rivojlantirish va moliya bozori bilan aloqalarni mustahkamlash orqali ham); loyihani moliyalashtirishni tashkil qilish; loyihalash va qurilishni tashkil qilish va boshqarish; qurilishi tugallangan obyektni keyingi ekspluatatsiya sharti bilan ijaraga berish yoki sotish. Funksional yo‗naltirilganlik bo‗yicha ofis, savdo, turar joy, mehmonxona, sport, ko‗ngil ochar, rekreatsion va aralash development turlari farqlanadi. Ammo, bozor iqtisodiyotining asosiy tamoyiliga binoan, developer investitsion loyihani realizatsiya qilmay, balki uni qurilish ishlarini boshlash uchun yuqori tayyorlik darajasiga yetgan vaqtda sotib yuborishi va boshqa investitsion loyiha bilan shug‗ullanishi mumkin. Yüklə 5,91 Mb. Dostları ilə paylaş:
|