V fəsil. Əmlak kirayəsi müqaviləsi
5.2.
Kirayə müqaviləsinin elementləri
Kirayə müqaviləsinin predmeti kimi yalnız fərdən müəyyən
olunan əşyalar çıxış edir. Bu tələb kirayə müqaviləsinin hüquqi
təbiətindən və qanunvericilikdə verilən anlayışından irəli gəlir.
Həmin anlayışa görə kirayəyə verən əmlakı kirayəçinin istifadəsinə
verir. Kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq
münasibətlərinə xitam verildikdən sonra qaytarmağa borcludur (bax.
AR MM, mad. 697.1). Cinsən müəyyən olunan əşya kirayə
müqaviləsinin predmeti ola bilməz, çünki bu cür əşyalar təyinatı üzrə
istifadə olunduqdan sonra tükənir və ya istifadəçinin başqa əşyalarına
qarışır və onun tərkib hissəsi olurlar. Belə olan halda kirayəçi kirayə
hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra istifadə etdiyi əşyanı
qaytarmaq imkanından məhrum olur. Fərdən müəyyən olunan
əşyaları isə istifadə edib qaytarmaq mümkündür. Bu cür istifadə
nəticəsində əşyanın köhnəlməsinə və əvvəlki keyfiyyətini itirməsinə
gəldikdə isə, bununla əlaqədar AR MM-in 682-ci maddəsində
müəyyən olunur ki, kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanın müqavilə
üzrə istifadəsi nəticəsində dəyişməsi və ya pisləşməsi üçün
məsuliyyət daşımır.
Alqı-satqı müqaviləsində olduğu kimi, predmet haqqında
razılaşma kirayə müqaviləsinin yeganə mühüm şərti kimi çıxış edir.
Kirayə predmeti müqavilədə dəqiq müəyyənləşdirilməlidir.
Tərəflərin hüquq və vəzifələri məhz müqavilədə razılaşdırılmış
kirayə predmeti ilə əlaqədar yaranır.
Kirayə
müqaviləsinin
forması.
Qanunverici
kirayə
müqaviləsinin forması haqqında Mülki Məcəllənin kirayə
münasibətlərini tənzimləyən 33-cü fəslinin normalarında xüsusi
qayda müəyyən etməmişdir. Odur ki, müqavilənin forması mülki
hüququn müxtəlif obyektləri ilə əlaqədar əqdlərin bağlanmasını
tənzimləyən ümumi qaydalara tabedir. Həmin qaydalar müqavilənin
111
Rüfət Göyüşov
predmctinin daşmar və ya daşınmaz olmasından asılı olaraq
fərqləndirilir.
Daşınmaz əmlakla əlaqədar kirayə müqaviləsinin bağlanması bir
sıra şərtlərlə müşahidə olunur. Belə ki, AR MM-in 146.1- ci
maddəsinə görə, daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun
barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir.
Odur ki, daşınmaz əmlakla əlaqədar kirayə müqaviləsi üzrə
əmlakdan istifadə hüququnun yaranması üçün həmin əqdin notariat
qaydasında təsdiq olunması zəruridir. Əks halda müqavilə etibarsız
sayıla bilər (bax. AR MM, mad.337).
Qanunda bu xarakterli ümumi göstərişlərin olmasına
baxmayaraq, təcrübədə daşınmaz əmlakın kirayəyə verilməsi ilə
əlaqədar müqavilələrin notariat qaydasında bağlanması hallarına çox
nadir hallarda rast gəlinir. Tərəflər əsasən sadə yazılı formaya
üstünlük verirlər. İstirahət zonalarında yaşayış yerlərinin mövsümi
olaraq kirayəyə verilməsi münasibətləri isə adi şifahi formada həyata
keçirilir. Mövsümi kirayə münasibətlərinin rəsmiləşdirilməsinin
notariat variantı mülki dövriyyənin sərbəstliyi baxımından müəyyən
əngəl hesab oluna bilər. Məsələn, dağ yerində evinin bir hissəsini
şəhərdən gələn ailəyə bir aylıq kirayəyə verən şəxs bir də bundan ötrü
notariusu haradan tapsın ki, ona da müqaviləni təsdiqlətsin.
Lakin bu halda tərəflər arasında heç olmasa yazılı müqavilənin
olması zəruridir. Daşınmaz əmlakın kirayə müqaviləsinin lazımi
formada bağlanmaması tərəflərin hüquq və maraqlarının müdafiə
olunması cəhətindən problem yarada bilər.
Daşmar əşya ilə əlaqədar kirayə müqaviləsi əqdlərin bağlanması
üçün nəzərdə tutulan hər hansı formada ola bilər. Odur ki, bu halda
kirayə müqaviləsinin forması tərəflərin istəyinə uyğun olaraq
müəyyən olunacaqdır.
Müqavilənin tərəfləri kimi kirayəyə verən və kirayəçi çıxış edir.
Kirayəyə verən kimi əmlakın mülkiyyətçisi və ya qanunla və ya
müqavilə ilə həmin əmlakı idarə edən şəxslər çıxış edə bilərlər.
112
V fəsil. Əmlak kirayəsi müqaviləsi
Mülkiyyətçi qismində fiziki və hüquqi şəxslər, dövlət və
bələdiyyə orqanları çıxış etdikləri üçün həmin şəxslər öz
səlahiyyətləri daxilində mülkiyyətlərində olan əmlakla əlaqədar
kirayə müqaviləsi bağlaya bilərlər.
Qanunla əmlakı idarə edən şəxslər dedikdə, qəyyumlar və hi-
mayəçilər nəzərdə tutulur. Qəyyumlar qəyyumluqda olanların qanun
üzrə nümayəndələri olur və onların adından və onların mənafeləri
üçün bütün zəruri əqdləri bağlayırlar. Himayəçilər isə himayəçilikdə
olan fiziki şəxslərin müstəqil surətdə bağlamağa ixtiyarı çatmadığı
əqdlərin bağlanmasına razılıq verirlər. Həmin şəxslər AR MM-in
36.2-ci maddəsinin tələblərinə əsasən, qəyyumluq və himayəçilik
orqanının qabaqcadan icazəsini almaqla qəyyumluqda və ya
himayədə olanın əmlakının kirayəyə (icarəyə), əvəzsiz istifadəyə
verilməsinə dair əqdləri bağlaya və ya bağlanmasına razılıq verə
bilərlər.
Xəbərsiz itkin düşmüş şəxsin vərəsələri də məhkəmənin müvafiq
qərarı qanuni qüvvəyə mindikdən sonra xəbərsiz itkin düşmüşün
əmlakını etibar olunmuş əmlak kimi əmlakı qanuni əsaslarla idarə
etmək səlahiyyəti əldə etdikləri üçün fayda götürmək (xəbərsiz itkin
düşmüşün öhdəsində olan şəxslərə dolanacaq xərcləri vermək və
borcları ödəmək) məqsədilə xəbərsiz itkin düşmüş şəxsin əmlakı ilə
əlaqədar kirayə (icarə) müqaviləsi bağlaya bilərlər (bax. AR MM,
mad.40.3).
Mülkiyyətçi öz əmlakını başqa şəxsin etibamaməli idarəçiliyinə
(etibarnaməli idarəçi) verə bilər. Bu zaman həmin şəxs əmlakı
mülkiyyətçinin və ya mülkiyyətçinin göstərdiyi üçüncü şəxsin
mənafeyi naminə idarə etmək üçün həmin əmlakla əlaqədar müxtəlif
əqdlər, o cümlədən kirayə müqaviləsi bağlaya bilər.
Kirayəyə verən qismində əmlaka mülkiyyət hüququnu tam olaraq
əldə etməyən mənzil-tikinti kooperativinin üzvləri də çıxış edə
bilərlər. AR Mənzil Məcəlləsinin 112.1-ci maddəsinə görə,
mənzil-tikinti kooperativinin üzvü pay haqqını tam ödədik
113
Dostları ilə paylaş: |