Microsoft Word mulki huquq doc

 

503

qaydalar  əynəbi  (xarici)  dövlətlərin  mülki  qanunvericilik  ənənələrinə  söykənir  və  əsaslanır.  Almaniya  mülki 

qanunvericiliyi, Fransa Mülki Məcəlləsi mənzil kirayəsini daşınar və daşınmaz əşyaların kirayəsi ilə bir sırada 

tənzimləyir,  mənzil  kirayəsini  əmlak  kirayəsinin  müstəqil  bir  növü  kimi  nəzərdə  tutmur,  həm  fiziki  şəxslərə, 

həm də hüquqi şəxslərə münasibətdə eyni qaydalar müəyyən edir. 

Həmin ölkələrin qanunvericiliyi mənzil kirayəsinin əmlak kirayə müqaviləsinin müəyyən etdiyi qaydalar 

ə

sasında tənzimlənməsini nəzərdə tutur. Bu məqsədlə də mənzil kirayə münasibətlərini qaydaya salmaq üçün 

ə

mlak kirayəsi barədə normalar özündə mənzil kirayəsinə aid xüsusi normaları birləşdirir. Düzdür, ABŞ-da 

ayrı-ayrı yerli özünüidarəetmə orqanları səviyyəsində mənzil məcəllələri qəbul edilmişdir. Lakin mənzil kirayə-

si üzrə münasibətlərin tənzimlənməsi əmlakın icarəsi çərçivəsində həyata keçirilir. Mənzil kirayə müqaviləsini 

tənzimləmək üçün xüsusi normalar ayrılmamışdır. Beləliklə, bizim qanunvericiliyə görə, yaşayış otağının ki-

rayəsi müqaviləsi ayrıca müstəqil müqavilə növü hesab edilmir. Yaşayış sahəsinin kirayə müqaviləsi üzrə 

münasibətlər əmlak kirayəsi müqaviləsi barədə normalarla tənzimlənir. Bunun üçün əmlak kirayəsi barədə 

normaların tərkibində mənzil münasibətlərini tənzimləyən xüsusi normalar ayrılır. Bizim mülki qanunvericilik 

yaşayış otağının kirayə müqaviləsini ayrıca müstəqil müqavilə kimi nəzərdə tutmur. 

Yaşayış otağının kirayə müqaviləsinin predmeti (yaşayış otağı) istifadə üçün yalnız fiziki şəxslərə verilir. 

Ona görə də yaşayış otağı ondan daimi yaşamaq üçün istifadə məqsədlərinə cavab verməlidir. Yaşayış otağı elə 

vəziyyətdə olmalıdır ki, ondan istifadə istifadəçilərin həyatı və sağlamlığı vicdanlı kirayəyə verən üçün açıq-aş-

kar təhlükə törətməsin (MM-in 676.4-cü maddəsi). 

Mülki Məcəllə müqavilənin predmeti kimi çıxış edən yaşayış otağına anlayış vermir. Yaşayış otağı elə bir 

sahədir ki, o, öz texniki, sanitariya və digər istehlak xüsusiyyətlərinə görə yaşamaq üçün istifadə edilir. Yaşayış 

otağı çoxmənzilli yaşayış evinin bir hissəsindən və ya o, bir mənzili olan yaşayış evindən (tam halında) ibarət 

ola bilər. 

Müqavilədə yalnız vətəndaşlar (fiziki şəxslər) kirayəçi rolunda iştirak edə bilərlər. Hüquqi şəxslərin 

kirayəçi rolunda çıxış etməsi istisna edilir. Lakin hüquqi şəxslər bu müqavilənin bağlanılmasında kirayə ve-

rən qismində iştirak edə bilər. 

Kirayəçi kirayəyə verilmiş otaqların və binanın salamatlığı üçün zəruri olan, bu otaqların və ya binanın 

digər hissələrinin yaxşılaşdırılmasına, həmçinin isitməyə sərf olunan enerciyə qənaət edilməsinə yönəldilən təd-

birlərin həyata keçirilməsinə icazə verməyə borcludur. Lakin bu tədbirlər kirayəçini və onun ailəsini narahat et-

məməlidir. Bundan əlavə, bu cür tədbirlər həyata keçirilərkən kirayə verənin kirayəçiyə məlumat (bildiriş) ver-

məsi tələb olunur. Bildiriş yazılı formada verilir. Bu sənəddə görüləcək tədbirlərin xarakteri, başlanma müddəti, 

habelə  kirayə  haqqının  artımı  barəsində  məlumatlar  göstərilir.  Bildiriş  tədbirlərin  həyata  keçirilməsinə  üç  ay 

qalmış verilir. 

Göstərilən tədbirlər kirayəçi tərəfindən həyata keçirilir. Bunun üçün kirayə verən kirayəçinin xahişi əsa-

sında ona qabaqcadan avans formasında pul vəsaiti verir. Tədbir həyata keçirilib qurtardıqdan sonra kirayə ve-

rən kirayəçinin çəkdiyi xərclərin əvəzini ödəyir. 

Görülən tədbirlər otaqların (və ya binanın) salamatlığı üçün zəruri olmadıqda, onların yaxşılaşdırılmasına 

yönəlmədikdə, isitməyə sərf olunan enerciyə qənaət edilməsinə səbəb olmadıqda, habelə kirayəçi və onun ailə-

sini  narahat  etdikdə  kirayəçi  müqaviləni  ləğv  etmək  ixtiyarına  malikdir.  Müqavilə  bildirişin  daxil  olduğu 

müddətdən iki ay ərzində pozula bilər. Növbəti ayın sonu müqavilənin ləğv edilmə müddəti hesab edilir. 

Mülki Məcəllə yaşayış otağının kirayə müqaviləsinin forması barədə heç bir göstəriş ifadə etmir. Bu mü-

qavilə, bir qayda olaraq, tərəflərin imzaladıqları bir sənəd tərtib etmək yolu ilə sadə yazılı formada bağlanır. 

Lakin tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənə bilər (MM-in 329.1-ci maddə-

si). Lakin təjrübədə müqavilənin şifahi formada bağlanması halına rast gəlmək olar. Deməli, müqavilənin han-

sı formada bağlanması məsələsi tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müəyyən edilir. Müqavilənin daşınmaz əmlakın 

dövlət reyestrində dövlət qeydiyyatına alınması istisna edilir. Ona görə ki, daşınmaz əmlakın istifadə hüququ (o 

cümlədən kirayə müqaviləsi əsasında əmələ gələn istifadə hüququ) yalnız MM-də və qanunvericilikdə nəzərdə 

tutulan hallarda dövlət qeydiyyatına alınır (MM-in 139.1-ci maddəsi). Qanun isə bu cür göstəriş ifadə etmir. 

Bununla bərabər, şəxslər (o cümlədən mülkiyyətçinin ailə üzvləri) yaşayış binasından istifadə hüququna 

bu şərtlə malikdir ki, həmin hüquq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınsın (MM-in 228.1-ci maddə-

si). Mülkiyyətçi ilə bağlanan, notariat qaydasında təsdiqlənən yazılı razılaşma yaşayış binasının tərkib hissəsin-

dən  istifadə  hüququnun  əmələ  gəlməsini,  həyata  keçirilməsi  şərtlərini  və  xitam  olunmasını  müəyyənləşdirir 

(MM-in  228.2-ci  maddəsi).  Belə  hesab  edirik  ki,  qanunun  bu  göstərişinin  yaşayış  otağının  kirayə  müqaviləsi 

üzrə əşyanın istifadəyə verilməsinə heç bir aidiyyəti yoxdur. Ona görə ki, MM yaşayış otağından öhdəlik hüqu-

qu (kirayə müqaviləsi) əsasında yox, əşya hüququ əsasında əmələ gələn istifadə hüququnun daşınmaz əmlakın 

dövlət reyestrində qeydə alınması qaydasını nəzərdə tutur. Lakin qanunun bu göstərişini hərfi mənada yox, ge-

---