20
2015/209
10.
EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ
Taşınmazların konumu, ulaşım kabiliyeti, mevcut imar durumları, bulundukları
bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında sanayi tesisi/depo olarak kullanımın devam
etmesinin en uygun kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
11.
DEĞERLENDİRME
Tesisin değerine etki eden özet faktörler:
Olumlu etkenler:
Büyükkarıştıran Beldesi’ndeki merkezi konumu,
Ulaşım imkânlarının kolaylığı,
E–5 Karayolu’na yakınlığı,
Tamamlanmış alt yapı,
Çevresindeki sanayi ağırlıklı yapılaşma,
Yakın çevresindeki işletmelerin ülke çapındaki saygınlığı
ve bölgedeki gayrimenkullere sağladıkları katma değer,
Parsellerin toplam yüzölçümü büyüklüğü,
İmar durumu (ek yapılaşma hakkının mevcudiyeti),
Parsellerin tarım amaçlı da kullanılabilecek nitelikte olması.
12.
FİYATLANDIRMA
Taşınmazın satış (pazar) değerlerinin tespiti, kullanımı mümkün olan
yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.
Taşınmazın değerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır.
-
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
-
İkame Maliyet Yaklaşımı
-
Gelir İndirgeme Yaklaşımı
12.1.
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış satılık / kiralık benzer gayrimenkuller
dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması
yapıldıktan sonra konu gayrimenkul (arsa ve binalar birlikte) için birim fiyat
belirlenmektedir.
Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında satılık / kiralık benzer büyüklükte bir tesise
rastlanmamıştır. Bu sebeple bu yöntemin sağlıklı bir şekilde kullanılması mümkün
olmamıştır.
21
2015/209
12.2.
İkame Maliyet Yaklaşımı
Bu yaklaşımda aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır.
-
Arsa değeri
-
İnşaî yatırımların toplam değeri
Not: Bu bileşenler, arsa ve inşaî yatırımların ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında
olmayıp tesisin toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir.
a)
Arsa Değeri:
Rapor konusu parsellerin rayiç değerinin tespitinde “Emsal Karşılaştırma Yöntemi”
kullanılmıştır.
Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak
firmaları ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış
benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde
fiyat ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmiştir.
Bölgede yapılan piyasa araştırmalarında, m
2
birim değerlerinin Edirne–İstanbul (E-5)
Karayolu’na cepheli konumdaki sanayi imarlı parsellerde 65 ilâ 95,-TL; iç kesimlerde ise
30 ilâ 60,-TL aralığında olduğu ve bu m
2
birim değerlerinin büyüklük ve geometrik şekil ve
imar durumuna göre değişiklik arz ettiği öğrenilmiştir.
12.2.1.
Piyasa Bilgileri
Bölgede yapılan araştırmalarda aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
Trakya Cam fabrikasının karşısında konumlu 36.904 m² yüzölçümlü, sanayi imarlı
satılık parsel. Satış değeri; 3.750.000,-TL/
~102,-TL/m
2
(Tel: 536 657 05 64)
Taşınmazlara yakın konumda Delta Enerji Fabrikasının yanında yer alan 1.300 m²
yüzölçümlü, sanayi imarlı satılık parsel. Satış değeri; 100.000,-TL/
77,-TL/m
2
(Tel: 532
579 49 48)
Trakya Cam fabrikasının karşısında konumlu 69.000 m² yüzölçümlü, sanayi imarlı
satılık parsel. Satış değeri; 7.000.000,-TL/~101,-TL/m
2
(Tel: 532 292 15 55)
Taşınmazlara yakın konumda Trakya Cam fabrikasının yanında yer alan 8.200 m²
yüzölçümlü, sanayi imarlı satılık parsel. Satış değeri; 580.000,-TL/
71,-TL/m
2
(Tel: 532
579 49 48)
12.2.2.
Emsal Analizi
Piyasa bilgileri bölümünde belirtilen arsa emsallerinin imar durumları ve konumları
taşınmazlarla benzer olup topografyaları düzdür.
Emsallerin ortalama birim değeri yaklaşık 88 TL/m
2
’dir.
Bölgede çok sayıda boş ve satılık arsa bulunması dikkate alınarak pazarlık payı
% 15, konum düzeltmesi % 15 ve arazi büyüklüğü düzeltmesi % 20 kabul
edilmiş olup taşınmazların ortalama birim değeri 50 TL/m
2
olarak belirlenmiştir.