PROCEDURA E REGJISTRIMIT
Pothuajse universalisht, disa kërkesa formale duhet të plotësohen në mënyrë që të kryhet aplikimi për regjistrim. Efekti më bazik i regjistrimit formal - qoftë nëpërmjet verifikimit të firmave ose nëpërmjet dëshmitarëve- është të parandalojë mashtrimin nëpërmjet provimit të identitetit të palëvë dhe vërtetësisë së firmave. Duke marrë parasysh efektet, kërkesa formale tashmë bazohet në kontrollin shtesë ndaj regjistrit që ka të bëjë me faktin në qoftë se një jurist avokat duhet të merret me hartimin e dokumentit që duhet të regjistrohet
Në qoftë se kërkohet një akt autentik, sigurisht që palët duhet të konsultohen me një noter. Normalisht noteri ka detyrën profesionale të këshillojë palët në lidhje me transaksionin që do të kryejnë. Rrjedhimisht, konsulenca ligjore do të ishte efekti i kërkesës formale.
Për verifikimin e një firme, normalisht nuk kërkohet nevoja e një juristi. Megjithatë, në shumicën e rasteve, noteri i cili harton dokumentin është prezent dhe gjatë firmosjes së aktit. Rrjedhimisht dokumenti përgatitet nga një jurist profesionist në fushen e ligjeve dhe njëkohësisht i nënshtrohet një rishikimi ligjor përpara se të paraqitet në regjistrin e tokës.
Nga ana tjetër, veprimet në common laë nuk kanë nevojë për konsultimin me një jurist. Në praktikë megjithatë, duket mjaft e zakonshme konsultimi me një jurist për transaksionet e tokës gjë që shpeshherë vjen si pasojë e nevojës për përmbushjen e kushteve formale.
Në shumicën e shteteve, aksesi në regjistrin e tokës është i mundshëm për çdokënd që dëshiron të ketë informacion. Në disa shtete, për arsye privatësie dhe konfidencialiteti, aksesi është i limituar vetëm për personat të cilët provojnë se kanë një interes të ligjshëm (Belgjikë, Gjermani, Spanjë). Megjithatë sot e përgjithshmja është që gjithë informacioni është në regjistrin elektronik edhe pse në disa vende jugore dhe në shtetet e Europës Lindore elektronizimi sapo ka filluar (Kroaci, Greqi, Hungari, Portugali, Slloveni). Kjo vonesë kryesisht i dedikohet kufizimeve buxhetore e njëkohesisht dhe mungesës së kadastrës së besueshme.
Bashkimi Europian ka sponsorizuar projektin EULIS (European Land Information Service) i cili ka si qëllim të mundësojë informacion të përditësuar të tokës përgjatë gjithë kufijve europianë. EULIS mundëson kosultimin e të gjithë regjistrave të tokës që marrin pjesë, jo duke mbajtur një regjistër vetjak, por duke lidhur regjistrat ekzistues. Informacioni që përmban tregohet në gjuhën respektive të regjistrit. Njëkohësisht, EULIS ndërlidh dhe informacionet në lidhje me përmbajtjen ligjore të të drejtave të regjistruara apo përkthimin e termave ligjore.
Projekti fillestar do të përfundohej me sukses në qershor të vitit 2004. Një shërbim operacional do të fillonte në fillim të 2005. Deri më tani, Austria, Anglia dhe Uellsi, Finlanda, Lituania, Hollanda, Skocia dhe Suedia jane partnerë të projektit. Të tjerë si Polonia apo Spanja priten t’i bashkëngjiten së shpejti.
Ka arsye të ndryshme se pse shtetet e tjera (ende) nuk bashkëpunojnë. Në disa vende të Europës Lindore, pengesa kryesore janë problemet buxhetore e kryesisht kostot e ndryshimeve të cilat do të ishin të nevojshme në sistemin kombëtar elektronik të regjistrimit.
Më thelbësor është problemi i shteteve të cilat e limitojnë aksesin tek personat që kanë një interes të ligjshëm (si p.sh. Belgjika, Gjermania, Spanja). N.q.se këto shtete nuk do të ndryshojnë rregullat kombëtare mbi privatesinë, rrjedhimisht do të duhet të garantojnë se dhe aksesi nga shtete e tjera do të ishte i kufizuar në të njëjtën mënyrë. Momentalisht, mbrojtja e privatesinë bazohet në kontrollin që kryhet nga shteti dhe nëpunësit civilë. Megjithatë, homologët e tyre në shtetet e tjera nuk janë të detyruar ligjërisht për të kontrolluar interesin apo të aplikojnë sanksionet e shtetit regjistrues.
Është e rëndësishme të kuptohet se EULIS nuk është një regjistër europian i tokës, por një platformë për regjistrat kombëtarë ekzistues. Megjithatë, agjencitë pjesëmarrëse kanë bashkërenditur punën e tyre drejt aksesit ndërkomëtar në regjistrat respektivë pavarësisht ndryshimeve në parimet ekzistuese për grumbullimin dhe ruajtjen e informacionit, kuadrin ligjor dhe parimet për aksesin në informacion.
Pavarësisht nga sa më siper, një format uniformë prezantimi nuk mund të arrihet duke qenë se forma e regjistrimit dhe e publikimit varet nga ligji i aplikueshëm vendas, për sa kohë që ai nuk është harmonizuar në të gjithë vendet pjesëmarrëse.
Një tjetër pengesë që shfaqet është edhe “gjuha“. Normalisht, regjistrimi kryhet në gjuhën respektive kombëtare e do të ishte e kushtueshme përkthimi i të gjithë informacionit në gjuhë të tjera. Njëkohësisht, regjistri i tokës përmban informacion akoma me individual dhe sensitiv sesa p.sh. regjistri i shoqërive e rrjedhimisht nuk do të ishte e mjaftueshme të përktheheshin vetëm kreu i çdo pjese të regjistrimit pa detajet që jepen në të. EULIS përpiqet të ofrojë asistencë nëpërmjet perkthimit të termave ligjorë përkatës. Kjo është ndihmëse, por vetëm në qoftë se zotëron njohuri bazike në gjuhët respektive të regjistrimit.
Nëpërmjet EULIS synohet kalimi i kufijve kombëtarë. Megjithatë, asnjëherë nuk pretendohet që ai të bëhet po aq i rëndësishëm sa aksesi ndërkombetar në regjistrin e shoqërive tregëtare. Për një shoqëri, shpesh herë është i mjaftueshëm kontrolloi që i bëhet statusit të saj ligjor nëpërmjet internetit. Nga ana tjetër, informacioni për tokat europiane presupozohet të kërkohet më rrallë.
SHITBLERJA E PASURIVE TE PALUAJTSHME (REAL ESTATE)
Në pjesën më të madhe të shteteve regjistrimi i një kontrate shitblerjeje kërkon një formë të caktuar. Zakonisht, kërkesa për formalitet është njëkohësisht e domosdoshme edhe për vlefshmërinë e kontratës dhe/ose për transferimin e pronësisë. Një akt autentik, kërkohet për çdo shitje të pasurisë së paluajtshme në Gjermani. Në Francë ky lloj akti kërkohet vetëm për shitjen e një pasurie të sapondërtuar. Nga ana tjetër, në sistemin e Ishujve Britanikë (qoftë për të riun dhe për të vjetrin) kërkohet nënshkrimi dhe në praninë e dëshmitarëve në mënyrë që një kontratë shitjeje të jetë e vlefshme.
Kryesisht, elementi formal bie më shumë në sy në vendet e kodit të Napoleonit ku vetëm aktet autentike noteriale mund të regjistrohen. Përgjithësisht kontrata është e vlefshme dhe e detyrueshme për palët edhe pa respektuar formën, por megjithatë transferimi i pronësisë nuk mund të kryhet pa formën e duhur.
Në këto vende, kërkesa për një akt autentik për regjistrim në pamje të parë, duket sikur është thjesht kërkesë procedurale. Si një detyrim, një kontratë shitblerjeje është e vlefshme absolutisht dhe n.q.se nuk përfundohet në formë noteriale. Megjithatë, transferimi i pronësisë, e kryesisht kundërvënia ndaj të tretëve, varet nga ekzistenca e aktit noterial.
N.q.se një akt noterial kërkohet për transferimin e pronësisë dhe/ose regjistrimin, është e qartë se efekti kryesor është siguria ligjore për të tretët, të cilët konsultohen me regjistrin e tokës. Kjo tregohet qartë nga ligji francez i cili rishtazi ka prezantuar kërkesa formale për shitjen e ndërtesave të ndërtuara rishtaz duke qenë së shfaq një risk më të lartë se shitja e zakonshme.
Nga ana tjetër, sisteme të tjera nuk kërkojnë formalitete për vlefshmërinë e kontratës apo për transferimin e pronësisë. Kështu, në shtetet e Europës qëndrore (me përjashtim të Gjermanisë) ekzistojnë vetëm kërkesa procedurale për regjistrimin të cilat nuk prekin vlefshmërinë e detyrimeve apo transferimin e pronësisë. Vetëm sistemi nordik nuk kërkon asnjë lloj formaliteti as për vlefshmërinë e aktit dhe as për regjistrimin.
Në pothuajse të gjithë shtetet europiane, kontratat e shitblerjes hartohen dhe ekzekutohen nga juristët: nga noterët në shtetet kontinentale dhe nga avokatët në Ishujt Britanikë. Kjo për arsye se pasuria objekt i kontratës mbart rreziqe të mëdha në rast së transaksioni dështon. Rrjedhimisht, palët i besojnë ndihmës profesioniste edhe në qoftë se kjo gjë nuk kërkohet nga ligji.
Në varësi të sistemit ligjor, tre profesione të ndryshme këshillojnë shitblerjen e pasurisë së paluajtshme. Në pjesën më të madhe të shteteve europiane, hartimi i kontratave për shitblerjen është përgjegjësi e noterëve, ndërkohë që vende si Austria apo Hungaria krahas noterëve edhe avokatët kryejnë të njëjtat funksione në këtë aspekt.
Në ishujt Britanikë, një sistem pa noterë, avokatët janë përgjegjësit për hartimin dhe ekzekutimin e kontratës ndërkohë që në vendet nordike ky funksion kryhet nga agjentet e agjensive “real estate” të licencuar. Ky është një ndryshim shumë i madh kur mendon rolin e kufizuar të agjentëve në Europë teksa homologët e tyre nordikë ushtrojnë një veprimtari të rregulluar nga kodet specifike.
HAPAT PËR TRANSFORIMIMIN E PRONËSISË
Veprimet e mundshme të cilat mund të kërkohen për transferimin e pronësisë variojnë që nga kontrata, pagesa e çmimit të blerjes, marrëveshja mbi transferimin e pronësisë (e cila është e ndryshme nga ajo e shitblerjes), regjistrimi në regjistrin e tokës etj. Të gjithë këto kërkesa mund të shfaqen në mënyrë të kombinuar.
Sistemet “shkakësore” janë ato sisteme të cilat kërkojnë një arsye të vlefshme për transferimin e pronësisë. Nga ana tjetër, sistemet “abstrakte” nuk kanë nevojë për to. Shumica e sistemeve europiane kërkojnë një shkak të vlefshëm për transferimin e pronësisë.
Nga ana tjetër, shfaqen dhe sistemet “konsituive” në të cilat regjistrimi në regjistrin e tokës është i domosdoshëm për transferimin e pronësisë ndërkohë që në sistemet deklarative nuk e parashikojnë këtë domosdoshmëri. Pagesa nuk shfaqet kurrë si kusht për transferimin e pronësisë.
Masa në të cilën blerësi duhet të vërtetojë titullin e shitësit (dhe mungesën e pengesave) varet nga efektet e regjistrimit të pronës nga shitësi. Në qoftë se pronësia ose krijimi i të drejtave të kufizuara varet nga regjistrimi ose n.q.se mirëbesimi është i mbrojtur, mjafton që shitësi të kontrollojë regjistrin e tokës, çka aplikohet në Britani, shtetet e Europës Qendrore, sistemet nordike dhe shtetet me ndikim nga Kodi i Napoleonit.
Në qoftë se mirëbesimi nuk është i mbrojtur, atëherë blerësi (ose noteri) do të duhet të kontrollojë të gjithë zinxhirin e shitblerjeve duke u përqendruar në periudhën e fundit të mundshme të aplikimit të parashkrimit fitues çfarë përgjithësisht do të thotë 30 vitet e fundit. Ky në fakt, është dhe funksioni kryesor i noterit në të tilla sisteme dhe shërbimi më i madh që ato i ofrojnë klientëve të tyre.
Shqyrtimi ne detaje për eleminimin e pengesave varet dhe nga mbrojtja e mirëbesimit që garantohet nga regjistri. Për rrjedhojë, ekzistenca e institucioneve të tilla si sigurimi i titujve është pothuajse inekzistent në Europë teksa shfaqet mjaft dominant në SHBA. Sigurimi i titujve është i panevojshëm në ato sisteme të cilat kanë një sistem eficent regjistrimi. Nga ana tjetër, ai ka kuptim vetëm në atë sistem ku thjesht regjistrohen dokumente dhe nuk ekziston mbrojtja e mirëbesimit në regjistrim.
Blerësi nuk ka nevojë për sigurimin e titullit në qoftë se ai mund të mbështetet në regjistrin e tokës. Psh. në Angli, mirëbesimi i blerësit është i mbrojtur në qoftë se ai bëhet posedues i pasurisë dhe shitësi do të dëmshpërblehej vetëm në qoftë se rezulton se ai ka pësuar humbje si pasojë e gabimeve në regjistrim. Ekonomikisht, kjo është një formë e sigurimit të titullit nga ana e shtetit.
Konkluzione
Në përfundim të këtij punimi dalin në pah këto konkluzione:
-
Sistemi i Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme është një domosdoshmëri për çdo vend të zhvilluar demokratik dhe Europian pasi rëndësia dhe përfitimet e tij janë të padiskutueshme. Ky sistem sjell përfitime për (i) individin, duke krijuar një siguri juridike dhe garanci për të tretët të cilët kanë një interes të ligjshëm mbi pasurinë e palujtshme, (ii) për administratën publike e cila e konsideron këtë sistem si një sistem informacioni të rregullt të perditësuar dhe të besueshëm të titujve të pronesisë për qëllime të ndryshme administrative (iii) për shoqerinë e cila nuk mund të vuajë në mënyrë të vazhdueshme problemet e pasigurisë në lidhje me pronesinë dhe titujt e pronësisë. Vetëm një sistem rregjjistrimi i saktë, ligjor dhe efiçent mund tu ofrojë qytetarëve dhe investitorëve të huaj qetësinë që ata dëshirojnë.
-
Regjistrimi i titujve të pronësisë është një domosdoshmëri për faktin se ai mund të ofrojë një sistem regjistrimi të integruar për të gjitha pasuritë e palujtshme i cili mund të përdoret në mënyrë uniformë. Përdorimi i një forme dhe i një procedure nuk lë vend për konfuzion dhe krijon besimin publik në sistem. Mbi të gjitha ai ofron një premtim për një përqasje të qetë dhe paqësore në përdorimin e resurseve duke kërkuar bashkëpunimin e të gjitha institucioneve dhe individëve të cilët kanë një interes për titujt e pronësisë.
-
Instituti i regjistrimit të pasurive të paluajtshme vjen nga nevoja për të patur një siguri juridike në qarkullimin civil të pasurive të palujtshme, për të garantuar zgjidhjen e konflikteve ndërmjet blerësve të shumtë që mund të jenë për të njëjtën të mirë materiale dhe për të njëjtin send, për të stimuluar procesin e kredimarrjes etj.
-
Sistemi i regjistrimit të pasurive të palujtshme në vendin tonë sot është një nga sistemet me të zhvilluara i cili përbëhet, ndryshe nga sistemet e mëparshme nga ekzistenca e dy elementëve nga (i) çertifikata e pronësisë dhe kartela e pronësisë e cila kjo e fundit përmban të gjitha të dhënat dhe karakteristikat fizike të pronës (vendodhja, sipërfaqja emri i pronarit, nëqoftëse ekziston një barrë hipotekore mbi pronën apo ndonjë pjesë të saj, shënime të ndryshme etj.) si dhe (ii) harta regjistruese dhe indeksi i pronës. Çdo pronë është e shoqëruar me një numër unik rendor.
-
Arsyeja pse është zgjedhur ky lloj sistemi është së pari se ai mbron të drejtën e pronësisë së pronarëve të pasurive të paluajtshme duke paraqitur prova të forta dhe të besueshme në lidhje më pronësinë dhe interesat e tjera të këtyre pasurive. Së dyti, ai i mundëson publikut informacion lehtësisht të aksesueshëm të nevojshëm në rast shitjeje, blerje apo dhënie me qera duke luajtur një rol shumë të rëndësishëm në qarkullimin e lirë të sendit në ekonomine e tregut, Së treti, ky është një sistem i thjeshtë dhe me shpenzime minimale përsa i përket administrimit dhe mirëmbajtjes. Së katërti, mundëson ndërtimin e një sistemi informacioni gjeografik ku si segment kryesor paraqitet informacioni i pasurive. Të gjitha këto arsye bëjnë që ky sistem të ketë epërsi dhe të jetë efektiv dhe funksional.
-
Nga ky punim arrihet në konkluzionin e padiskutueshëm se Pronësia në parim është e pakufizuar “libertas pro dominio”. Parashikimi për regjistrimin e pasurisë së paluajtshme, i cili në një farë mënyre mund të konsiderohet dhe si kufizim i së drejtës së pronësisë që përbën përjashtim, është ligjor ose me vullnetin e shprehur të pronarit. Kështu, ligjvënësi për të drejtën e disponimit, dhe për pasojë edhe të drejtën për ta tjetërsuar sendin e paluajtshëm vendos detyrimin për regjistrimin e pasurisë së paluajtshme. Sa më sipër konsiderohet si kufizim ligjor. Në mënyrë, që pronari të mund të ushtrojë tagrin e tij të disponimit dhe të tjetërsimit, duhet që paraprakisht të kryejë regjistrimin e aktit të përfitimit të së drejtës së pronësisë në favor të tij (pra titullin e pronësisë ) sipas nenit 193 dhe 195 të Kodit Civil.
-
Edhe pse sistemi i regjistrimit, siç u përmend më lart në këtë punim është krijuar duke u bazuar në një ligj të posaçëm, ai gjithashtu inkorporon dhe zbaton dhe parashikimet ligjore të Kodit Civil në lidhje me mënyrat e ndryshme të fitimit të pronësisë, hipotekës, qeradhënies etj.
-
Në kuptim të ligjit nr. 33/2013, udhëzimit të KM nr.1/2007 si dhe nenit 193/a të K.Civil, për të kërkuar pranë ZVRPP regjistrimin e pasurisë së paluajtshme, subjekti i interesuar, duhet të disponojë aktin e fitimit të pronësisë të cilat janë të parashikuara shprehimisht në nenin 193 të Kodit Civil si dhe të gjitha aktet e tjera të parashikuara shprehimisht në Ligjin “ Për Regjistrimin e Pasurive të Paluajtshme“ dhe aktet nënligjore të dala në zbatim të tij.
-
Përdorimi i sistemit të publikimit ka një rëndësi të veçantë dhe i takon të gjithë juridiksioneve, pasi ai synon rezultate transparence dhe sigurie në sektorët e ndryshëm që preken nga publiciteti. Nëpërmjet publicitetit, ligji ka për qëllim t’u bëjë të njohur të tretëve, përveç atyre që kanë kryer veprimet juridike dhe janë krijues të titullit të pronësisë, situata juridike, fakte dhe informacioni mbi pasuritë e palujtshme dhe veprimet juridike të kryera duke garantuar sigurinë juridike.
-
Publiciteti mund të prekë si subjektet që e kanë krijuar titullin e pronësisë ashtu dhe të mirat e krijuara nga ky titull; ndërmjet subjekteve mund të flasim si për persona fizikë ashtu dhe për persona juridikë, ndërkohë që kur flasim për të mirat materiale kemi parasysh dhe flasim përveç pasurive të paluajtshme dhe për të mirat materiale të lidhura me to siç mund të jenë të drejta reale të lidhura me pasuritë e paluajtshme, kreditë garancitë etj.
-
Regjistrimi i pasurive të paluajtshme sot në vendin tone është sistemi më i rëndësishëm dhe më i mirëartikuluar ndër sistemet e publicitetit deklarativ, ç’ka do të thotë se ky sistem ka për bazë një formë publiciteti që bën të mundur njohjen e faktit tek të tretët, i cili njëkohësisht shoqërohet edhe me një funksion tjetër specifik siç është ai i kundërvënies së faktit tek të tretët, (ose e drejta për të kërkuar të drejtën që buron nga titulli), që nga momenti i marrjes fuqi të veprimit.
-
Transkriptimi ose regjistrimi nuk është gjë tjetër veçse një mjet i nevojshëm për t’i dhënë publicitetin kontratës, për ta bërë të njohur ekzistencën e saj nga të tretët. Ky rregjim realizohet nëpërmjet mbajtjes së regjistrit publik dhe ka si objekt aktet që krijojnë, ndryshojnë ose përfundojnë një marrëdhënie juridike të caktuar mbi një pasuri të paluajtshme të regjistruar si dhe të drejtat reale mbi to.
-
Si regjim imponues sot tek ne transkriptimi ose regjistrimi karakterizohet nga dy parime bazë: (i) Parimi i deklarimit që nënkupton se regjistrimi ka vlerë deklarative, njohëse dhe nuk ka vlerë krijuese. Regjistrimi nuk siguron vlefshmërinë dhe efikasitetin e titullit të pronësisë. (ii) Parimi i prioritetit në kohë që nënkupton se akti që regjistrohet i pari në regjistrin publik i jep të drejtë përfituesit të veprojë me këtë pronë.
-
Transkriptimi njëkohësisht prodhon dhe një rezultat karakteristik dhe specifik në lidhje me zbatueshmërinë që pritet nga të tretët në lidhje me veprimet që janë kryer efektivisht. Një pjesë e doktrinës e kundërshtojnë këtë teori duke pretenduar në të kundërt se transkriptimi nuk përfaqëson, përveç se në raste përjashtimore dhe aksidentale, një formë të publicitetit në qarkullimin e të drejtave që lidhen me të mirat e paluajtshme, po në fakt ai është një nga instrumentet më të mirë që shërbejnë për zgjidhjen e konflikteve ndërmjet palëve që ngrenë pretendime mbi të drejtat në lidhje me pasurinë e paluajtshme.
-
Në veçanti, transkripti është përdorur si një instrument i kontrollit urban, si një mjet i cili siguron zbatimin e parimit të sigurisë juridike në qarkullimin civil, i cili shërben për parandalimin e kundravajtjeve administrative apo veprave penale që mund të kryhen në këtë fushë me qëllim mbrojtjen e pasurive kulturore dhe mjedisore, për sigurimin e përdorimin racional të fondeve apo zhvillimin e bujqësisë, aktivitetet e turizmit etj.
-
Ajo që vlen të theksohet si konkluzion i rëndësishëm është pikërisht fakti se regjistrimi i pasurisë së paluajtshme në regjistrin publik nuk krijon titull pronësie, por e bën sendin e paluajtshëm të aftë për qarkullimin civil. Megjithatë, mungesa e një regjistrimi të tillë, nuk e bën veprimin juridik për kalimin e pronësisë të pavlefshëm. Mungesa e regjistrimit të një veprimi juridik për kalimin e pronësisë në regjistrat e pasurive të paluajtshme nuk e pengon pronarin e sendit të sillet si pronar mbi sendin pasi ai është i tillë dhe nuk e pengon që të kërkojë të drejtat e tij mbi këtë send si dhe rivendikimin e tij nga çdo subjekt që e posedon atë në mënyrë të paligjshme. Detyrim për pronarin, në këto raste është të provojë të drejtën e tij të pronësisë mbi sendin, të fituar sipas një prej mënyrave të parashikuara shprehimisht në ligj. Veprimi juridik për kalimin e pronësise së sendeve të paluajtshme është i vlefshëm në rast së plotëson të gjitha kushtet e parashikuara në nenet 79, 663, 659 të Kodit Civil.
Rekomandime
-
Duke u nisur nga konkluzionet e punimit si dhe praktika gjyqësore e konsoliduar për çështjet që lidhen me regjistrimin e titujve të pasurive të paluajtshme, rekomandoj që do të ishte i domosdoshëm përmirësimi dhe harmonizimi me njëri tjetrin i disa dispozitave ligjore në KC ku nenet 83, 144, 192 , 195 të tij të ishin në harmoni me nenet 79,663,659 në respektim dhe të vendimit unifikues nr 1/2009 në të cilin thuhet shprehimisht “Regjistrimi ose transkriptimi i një veprimi juridik nuk është një element i vlefshmerisë së tij (kontratës). Mosregjistrimi i kontratës në regjistrat e pasurive të paluajtshme nuk e bën kontratën e tjetërsimit të pasurive të paluajtshme të pavlefshme, por nuk i jep mundesinë blerësit që ta tjetërsojë atë tek të tretët. Kontrata e cila nuk është e regjistruar është e perfeksionuar dhe e vlefshme dhe ka efektet thelbësore.Me nënshkrimin e kontratës se tjetërsimit të pasurise se paluajtshme, përfituesi i të drejtave behet pronar i pasurisë së paluajtshme dhe ky legjitimohet të ushtrojë të drejtat e tij perkundrejt të tretëve, përvec tjetërsimit të pasurise se paluajtshme në favor të të tretëve”.
-
Rekomandoj që sa më sipër të shprehet qartë dhe në aktet ligjore dhe nënligjore që rregullojnë organizimin, punën dhe veprimtarinë e zyrave të regjistrimit të pasurive të paluajtshme, ku pavarësisht se është e qartë ideja se parimet dhe fryma e KC përshkon këto ligje, duhet të kihet parasysh nga nëpunësit e këtyre zyrave se cilat janë aktet që përbëjnë titullin e pronësisë dhe çfarë natyre ka sistemi i regjistrimit të pasurive të paluajtshme, funksionet që kanë këto zyra dhe deri ku shtrihen kompetencat e tyre, duke përcaktuar qartë se sistemi i regjistrimit të pasurive të paluajtshme nuk krijon tituj pronësie, se këto zyra nuk mund të konstatojnë kryesisht pavlefshmërinë e titujve të pronësisë dhe nuk mund të tejkalojnë kompetencat që vetë ligji u ka dhënë. Detyra e tyre është që brenda kompetencave që u ka dhënë ligji “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”, si dhe aktet ligjore e nënligjore të dala në bazë dhe për zbatim të tij, të regjistrojnë të dhënat përkatëse të titujve të pronësisë në regjistrat përkatës, pa i ndryshuar ato dhe pa vënë në diskutim vlefshmërine e tyre, në rast se këto të fundit janë brenda kushteve të kërkuara dhe lejuara nga ligji. Këto zyra kanë si detyrë që të realizojnë regjistrimin e tyre në mënyrë që këto prona të jenë të afta dhe ti shërbejnë qarkullimit civil.
-
Vlerësoj nga eksperienca ime se disa parashikime në disa akte nenligjore si dhe akte të brendshme të cilat kanë nxjerrë organet drejtuese të këtyre zyrave siç është Rregullorja e Punës së Zyrës së Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme, janë në kapërcim të ligjit dhe në kapërcim të kompetencave që vetë ligji i jep kësaj zyre. Ky kapërcim i kompetencave del qartë në veprime dhe akte të tilla të cilat kryhen sot nga Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme si: (i) mosregjistrimin e pasurive të palujtshme nga ana e kësaj zyre duke konstatuar vetë ajo pavlefshmërinë absolute të kontratave / titujve të pronësisë (ii) në mospaisjen e subjekteve me çertifikata pronësie për prona të cilat kanë qenë të regjistruara para viteve 90 sipas ligjeve të kohës dhe mosnjohjen e këtyre ligjeve dhe akteve; (iii) në kufizimet abuzive që vendosën mbi pronat nga ana e regjistruesve tej shkaqeve që përcakton ligji për vendosjen e këtyre kufizimeve, etj. Sa më sipër nuk ka bërë gjë tjetër veçse ka rritur numrin e konflikteve me këto zyra në një kohë që këto akte duke qenë se janë në kapërcim të kompetencave të caktuara me ligj, janë absolutisht të pavlefshme dhe duhet të revokohen nga vete organi që i ka nxjerre ato. Rritja e këtyre konflikteve sjell si pasojë dhe uljen e numrit të pronave të cilat dalin jashtë qarkullimit civil, pasoja të cilave kanë efekt të drejtëperdrejtë tek qytetari dhe shoqëria.
-
Kjo situatë ligjore e përmendur më lart u konstatua dhe doli në pah më shumë me hyrjen në fuqi të ligjit të ri nr. 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme” ku nga ana e zyrave të regjistrimive të pasurive të palujtshme u shtua edhe numri i konflikteve gjyqësore me objekt “Anulimin e akteve administrative të dala nga keto zyra me anën e të cilave refuzohej regjistrimi i titullit të pronësisë si dhe lëshimi i çertifikatës së pronësisë”. Kjo erdhi si pasojë e faktit që ligji i ri në nenin 24 të tij, parashikoi se: “Regjistrimi fillestar i çdo pasurie të paluajtshme përfshin pasqyrimin e saj në hartën kadastrale dhe përgatitjen e një kartele, në përputhje me dispozitat e këtij ligji dhe me dispozitat e çdo akti, që përcakton pronësinë ose të drejta të tjera reale që ekzistojnë për pasuritë e paluajtshme”. Ishte pikërisht ky parashikim i cili lejoi një zgjerim të kompetencave të Zyrës së Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme si dhe një abuzim me këtë të drejtë. Sipas interpretimit që bënin keto zyra, ligji në momentin e regjistrimit fillestar të pronës u jepte të drejtë atyre që të hetonin dhe të kontrollonin vlefshmerinë dhe ligjshmërinë e titujve të pronësise që nga origjina e pronës, pavarësisht se këto tituj kishin qënë të regjistruara kohë më parë në regjistrat e kësaj zyre. Ky parashikim ligjor dhe ky interpretim i zgjeruar i bërë nga ana e këtyre zyrave krijoi probeleme të shuma praktike duke krijuar në mënyrë artificiale një numër të madh konfliktesh të pajustifikuara ndërmjet subjekteve dhe zyrave të regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Kontrolli i vlefshmërisë se titujve në origjinë nga ana e këtyre zyrave pavarësisht kohës kur ato ishin regjistruar, nuk bëri gjë tjetër veçse lejoi këto të fundit që të tejkalonin kompetencat e tyre dhe qëllimin per të cilat ato ishin krijuar. Kjo veprimtari në opinion tim vjen në kundërshtim me parimet bazë të së drejtës ku i vetmi organ i cili kontrollon dhe përfundimisht vendos në lidhje me ligjshmerinë e titujve të pronësise është gjykata. Regjistrimi i titujve të pronësisë ndër vite është bërë sipas ligjeve të kohës kur ato janë regjistruar dhe kontrolli i tyre sot si dhe vënia e tyre në diskutim nuk do të bënte gjë tjetër veçse do të cënonte rëndë sigurinë juridike dhe do të bllokonte qarkullimin e sendeve në një ekonomi tregu. Gjykata Kushtetuese disa herë në vendimet e saj ka theksuar se: “...ZRPP-ja, është ngarkuar me mbajtjen e regjistrit publik, në të cilin pasqyrohet pronësia mbi një pronë të paluajtshme dhe transferimet e ndryshme që i bëhen asaj.Me qëllim kryerjen e transaksioneve të vlefshme të transferimit të pronësisë kërkohen elementë të natyrës publike siç janë forma noteriale dhe regjistrimi në regjistrin e pronës. Në vlerësimin e Gjykatës, regjistri publik i regjistrimit të pasurive të paluajtshme duhet të jetë një regjistër i sigurt dhe i besueshëm. Roli i tij në sistem është i një rëndësie themelore duke pasur parasysh se përmes tij ngurtësohen të drejta subjektive. Mungesa e besueshmërisë në regjistrin publik sjellë pasiguri në qarkullimin civil.Gjykata vlerëson se krijimi i një gjendje pasigurie juridike në këto regjistra nuk mund të korrigjohet me zgjidhje që imponojnë veprime po aq të pasigurta, siç është fshirja e regjistrimit që kryhet nga Kryeregjistruesi. Kthimi në gjendjen e ligjshmërisë të situatës në të cilën gjendet regjimi i pronës, nuk mund të bëhet me mjete jo ligjore. Në këtë kontekst, Gjykata vlerëson se fshirja e regjistrimit të pronës nga një strukturë administrative kufizon të drejtën e pronësisë dhe krijon një pasiguri juridike për shtetasit, duke cënuar në të njëjtën kohë dhe të drejtat e fituara. ... Gjykata vlerëson se kushtetutëbërësi, duke parashikuar në nenin 42/1 të Kushtetutës se: “Liria, prona dhe të drejtat e tjera të njohura me Kushtetutë dhe me ligj nuk mund të cenohen pa një proces të rregullt ligjor”, nuk duket se e ka përjashtuar mundësinë e cenimit të këtyre të drejtave edhe përmes procedurave administrative, mjaft që ato të jenë të rregullta. Fakti i gjithëpranuar se procedura gjyqësore ofron më shumë garanci për qytetarin nuk do të thotë a priori që procedura administrative është e parregullt, kur që të dyja janë të parashikuara nga ligji. Gjykata, bazuar në argumentet e mësipërme, sipas të cilave, parimi i sigurisë juridike është i cenuar nëpërmjet fshirjes nga një organ ekzekutiv i regjistrimit të titullit të pronësisë, që përbën një nga të drejtat bazë të pronarit, të fituar sipas formave të parashikuara nga ligji, konsideron të papranueshëm cenimin e të drejtës edhe në kapërcim të standardit kushtetues për një proces të rregullt ligjor. Në këtë kuptim, Gjykata vlerëson se pretendimi i kërkuesit se e drejta e pronës, e fituar përmes një akti publik apo vendimi gjyqësor të formës së prerë, nuk mund të cenohet në këtë masë dhe për një kohë kaq të papërcaktuar përmes një procedure administrative, përveçse një procedurë gjyqësore, është i drejtë dhe duhet pranuar…….Sa më sipër duhet të mbahet në konsideratë nga gjithë nëpunësit që operojnë në këto zyra gjatë kohës që ato ushtrojnë këtë veprimtari
-
Ne kuadrin e zhvillimit te ekonomisë së tregut si dhe të një hovi ndërtimor që ka shpërthyer në vendin tonë, sot në Zyrat e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme konstatohet një situatë jo shumë e qartë dhe deri diku kaotike në lidhje me regjistrimin e kontratave të sipërmarrjeve, premtim shitjeve, kalimit të të drejtave që pronarët e trojeve u bëjnë shoqërive ndërtimore për zhvillimin e trojeve të tyre etj. Sot në Zyrën e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme mungon një regjistër ku të shënohen këto lloj kontratash që në momentin që ato lidhen pa u realizuar akoma vepra. Mungesa e këtij regjistri (dhe në rast se ai ekziston askush nga zyra e regjistrimit të pasurive të palujtshme nuk kryen veprime) dhe e këtij informacioni, ka çuar në tjetërsimin e sendit disa herë nga ndërtuesi tek subjektet private, në mungesën e informacionit për bankat të cilat kreditojnë biznesin pa qenë e qartë (pasi çdo gjë lihet në mirëbesimin e ndërtuesit) se çfarë kontratash janë lidhur, sa sipërfaqe ka marrë përsipër që të ndërtojë dhe të shesë ndërtuesi etj. Sa më sipër ka çuar në lindjen e konflikteve të cilat sot nuk po gjejnë zgjidhje midis bankave ndertuesve dhe qytetarëve ku seicili pretendon të drejtat e veta. Aktualisht sot ndaj konflikteve të kësaj natyre dhe paqartësisë së legjislacionit (i cili flet për përparësi regjistrimi por nuk thotë se ku duhet të regjistrohen sa më sipër etj), kërkohet një zgjidhje nga Kolegjet e Bashkuara të Gjykatës së Lartë nëpërmjet unifikimit të praktikës gjyqësore. Personalisht mendoj se Regjistri i Inskriptimeve mund të luajë një rol shumë të rëndësishëm në këtë drejtim ku mund të bëhen shënimet përkatese të përmendura më lart.
-
Për të rritur cilësinë e shërbimit dhe për të shmangur abuzimet që mund të ndodhin në zyrat e regjistrimit të pasurive të paluajtshme të cilat mund të vijnë si pasojë e paqartësisë së ligjit dhe mungesës së përvojës në këtë fushë, është e nevojshme që sa më sipër t’u bëhet e qartë punonjësve të zyrave të regjistrimit të pasurive të palujtshme, nëpërmjet trajnimeve profesionale dhe udhëzimeve të sakta të organeve drejtuese përgjegjëse apo nga ana e Ministrisë së Drejtësisë. Vlerësoj se është e domosdoshme të trajnohen nëpunësit e këtyre zyrave për një aplikim të drejtë dhe të saktë të ligjit specifik të akteve nënligjore dhe të Kodit Civil në mënyrë të ushtrimit sa më drejtë të veprimtarisë së tyre. Ky trajnim duhet të konsistojë në mënyrë të veçantë në përsosjen e veprimtarisë së nëpunësve të këtyre zyrave për regjistrimin fillestar të pasurive të paluajtshme e të titujve të pronësisë,si dhe per për lëshimin e titujve në faza të ndryshme, për rastet e vendosjes së kufizimeve mbi këto prona si dhe për një përsosje të anës teknike hartografike në mënyrë që të shmangen mbivendosjet dhe pasaktësitë e vazhdueshme që hasen në jetën e përditshme. Kjo pasi shumë konflikte që krijohen sot nëpërmjet kësaj zyre dhe subjekteve mund të shmangen dhe të eleminohen në rast se kjo zyrë do të aplikojë drejtë ligjin.
-
Vendimet e Gjykatës Kushtetuese, Vendimet Unifikuese të Gjykatës së Lartë,vendimet e Kolegjit Administrativ të Gjykatës së Lartë si dhe praktika gjyqësore në përgjithësi për çështjet që lidhen me regjistrimin e pasurisë së paluajtshme, duhet të jetë pjesë e materialeve studimore përkrah, kurrikulave universitare në Fakultetet e Drejtësisë,në Shkollën e Magjistraturës, Shkollën e Avokatisë dhe Shkollën Shqiptare të Administratës Publike etj. me qëllim njohjen gjerësisht të ligjit dhe të praktikës gjyqësore nga studentët, praktikantët e ligjit si dhe nëpunësit e zyrave të regjistrimit të pasurive të paluajtshme .
-
Ndërkohë vlerësoj se meqenëse veprimtaria e Zyrës së Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme është e lidhur ngushtë me një nga të drejtat themelore të njeriut, me të drejtën e “pronës”, cënimi i kësaj të fundit nga veprimet e nëpunësve të zyrave të regjistrimit të pasurive të paluajtshme në çfarëdo lloj aspekti, nuk duhet të lidhet dhe të varet në asnjë rast nga ndjekja e një rruge të detyrueshme administrative, mosndjekja e së cilës pengon subjektin për t’iu drejtuar gjykatës me qëllim rivendosjen në vend të të drejtave të tij të pretenduara të shkelura. Vlerësoj se parashikimet ligjore për ndjekjen e rrugës së detyrueshme administrative duhet të jenë opsionale. Kërkesa drejtuar organit me të lartë administrativ sic eshtë Kryeregjistruesi duhet të jetë e natyrës joformale që subjekti mund t’i drejtohet një organi me të lartë administrativ me qëllim zgjjidhjen e konfliktit të krijuar por në asnjë rast ajo nuk duhet të jetë e detyrueshme. Subjekti duhet që në çdo rast brenda afatit të parashikuar në ligjin “Për organizimin dhe funksionimin e gjykatave administrative dhe gjykimin e mosmarrëveshjeve administrative”, (neni 18 ) t’i drejtohet gjykatës për mbrojtjen e interesave të tij të ligjshme.
-
Duhet te rritet roli i Gjykatës së Lartë në unifikimin e praktikës gjyqësore në këtë fushë dhe në mënyrë të veçantë në harmonizimin e parashikimeve të shumta që bëhen në akte ligjore dhe nënligjore që dalin për këtë qëllim me dispozitat e KC dhe të Drejtës Administrative.
-
Rekomandoj që vendimet e Gjykatës Kushtetuese, praktika unifikuese e Gjykatës së Lartë, praktika gjyqësore e Kolegjit Administrativ të Gjykatës se Lartë në lidhje me sa është përmendur në këtë punim doktorature, për aq sa mundet të mbahet parasysh nga ekspertët e kodifikimit në rastet e rishikimit të legjislacionit civil apo legjislacionit që rregullon veprimtarinë e zyrave të regjistrimit të pasurive të paluajtshme
-
Botimet e vendimeve të Gjykatës Kushtetuese të Gjykatës së Lartë për çështje në lidhje me regjistrimin e pasurisë së paluajtshme, të indeksohen me qëllim të përdorimit të lehtë të tyre nga të gjithë praktikantët e ligjit; në këto procese indeksimi me rëndësi vlerësoj përfshirjen e studentëve të Fakultetit të Drejtësisë apo Shkollës së Magjistraturës gjatë ushtrimit të praktikave shkollore.
Dostları ilə paylaş: |
