Doktor” “kuptimi rëNDËsia dhe kushtet e vlefshmërisë SË veprimit juridik në rastin e kalimit të PASUrisë SË paluajtshme

KAPITULLI I PESTË
SISTEMI I REGJISTRIMIT TË PASURIVE TË PALUAJTSHME NË SHQIPËRI DHE NË VENDET E BASHKIMIT EUROPIAN
Përmbajtja dhe rëndësia e ligjit “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”
Në përgatitjen e ligjit për regjistrimin e pasurive të paluajtshme, (ligji nr. 7843, datë 13.07.1994 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”), u pa e arsyeshme të mos përfshiheshin rregulla të së drejtës materiale të ndryshme nga K.C. duke marrë të mirëqënë faktin se aspektet e pronësisë dhe ato që rregullojnë të drejtat ligjore dhe detyrimet në lidhje me pasurinë e paluajtshme gjendeshin shume qartë në Kodin Civil. Në këtë kuadër, të gjithë përkufizimet e koncepteve themelore pjesë përbërëse të Kodit Civil, janë inkorporuar dhe në ligjin për regjistrimin e pasurive të paluajtshme.
Në të vërtetë, rëndësia e të ekzistuarit të një ligji për regjistrimin e pasurive të paluajtshme në mënyrë të ndarë nga Kodi Civil u bazua mbi faktin e përcaktimit të një sistemi regjistrimi më të mirë të mundshëm dhe të përshtatshëm për këtë qëllim. Kjo paralelisht me çështjen për fond zhvillimi dhe interesin që ekzistonte nga donatorë bilateralë europianë dhe amerikanë. Bazuar mbi këtë interes, u vu në dukje se ekzistonte një konflikt ndërmjet donatorëve, në lidhje me mënyrën se si sistemi i regjistrimit do të zhvillohej në mënyrë që të reflektonte nevojat ligjore dhe teknologjike thelbësore të Shqipërisë në të ardhmen.
Edhe situata në Shqipëri paraqitej e dyzuar për shkak se interesat kadastrale dhe ato të regjistrimit ishin të ndara. Sistemi i para Luftës së Dytë Botërore i regjistrimit të detyrimeve mbahej në hipotekë, e cila administrohej nga Ministria e Drejtësisë, ndërkohë që zyrat kadastrale të cilat merreshin kryesisht me tokën bujqësore administroheshin ose drejtpërdrejtë nga Ministria e Bujqësisë ose në mënyrë indirekte nga organe që vareshin nga kjo ministri. Një grup multisektoral, grupi ndërministror i tokës u krijua për të eksploruar problemet e regjistrimit të tokës dhe për zhvillimin e planeve në lidhje me ligjin për regjistrimin e pasurive të paluajtshme. Ministria e Drejtësisë ishte pjesë e grupit, por mbeti kryesisht në kuadrin e përcaktimit të përputhjes së ligjit me Kodin Civil e rrjedhimisht nuk mori pjesë në mënyrë aktive në hartimin e ligjit për regjistrimin e pasurisë së paluajtshme.
Aktivitetet eksploruese u koordinuan fillimisht me Ministrinë e Bujqësisë duke qënë se programi i parë i privatizimit kishte të bënte me ndarjen në masë të tokës bujqësore. Gjithashtu kjo lidhje me Ministrinë e Bujqësisë ishte për shkak të natyrës së dhurimeve (në këtë rast USAID) dhe planeve të asistencës për qeverinë shqiptare, si dhe marrëdhënies së ngushtë ndërmjet Ministrisë së Bujqësisë dhe zyrave kadastrale.
Gjithashtu, situatë e vështirë u paraqit edhe në lidhje me përgatitjen e legjislacionit bazë të sistemit të regjistrimit. Procesi i hartimit të Kodit Civil kishte filluar në vitin 1993 dhe mendohej që ky proces do të përfundonte në krye të një viti. Fondi Monetar Ndërkombëtar kishte ofruar fonde të cilat lejonin asistimin e këtij procesi nga një profesor italian i Universitetit të Trentos nëpërmjet hartimit të atij që më pas do të quhej “Libri i Kuq”, një projekt i Kodit Civil. Edhe pse drafti në tërësi nuk u analizua seksion për seksion, esenca e propozimit dukej se promovonte një version të Kodit Civil Italian. Kështu, nëpërmjet presionit të Ministrisë së Drejtësisë për të shmangur vonesat, ndihej se Kodi Civil do të përfundohej pa ekzaminuar nevojat e domosdoshme që shfaqte Shqipëria në fusha të ndryshme.
Ndërkohë grupi ndërministror i tokës, i cili ishte caktuar të monitoronte situatën, do të dilte në përfundimin se seksioni i Kodit Civil që përkufizonte regjistrimin nuk rezultonte i mirëmenduar. Ndihej gjithashtu “rreziku” se grupi që punonte mbi hartimin e Kodit Civil, të ndikuar nga grupe të ndryshme interesi nga donatorë bilateralë dhe multilateralë, do të adaptonin ligjin e një vendi tjetër duke mos marrë parasysh në ç’masë ky sistem i përshtatej nevojave të Shqipërisë. Paralelisht mungesa e koordinimit ndërmjet këtyre dy grupeve do të rezultonte në konflikte të vazhdueshme. Përfundimisht, analiza e grupit ndërministror të tokës do të konkludonte se një hartëzim i koordinuar dhe një sistem regjistrimi ishte i domosdosshëm për tu krijuar.
Në korrik të vitit 1994, ligji për regjistrimin e pasurive të paluajtshme në Shqipëri, do të miratohej në parlament. Ligji ishte hartuar me qëllim evidentimin e koncepteve bazë të sistemit të regjistrimit të pasurive te paluajtshme, por në të njëjtën kohë të plotësonte edhe nevojat e sistemit administrativ të këtyre zyrave në Shqipëri.
Pjesa e parë përmban vetëm një nen i cili paraqet një sërë përkufizimesh në funksion të kuptimit të ligjit me një përpjekje për të mos përfshirë një listë të gjatë më terma teknike. Njëkohësisht në këtë seksion janë të pasqyruara dhe konceptet bazike të funskionimit të këtij sistemi. Çdo koncept në lidhje me pasurinë e paluajtshme dhe sistemin e regjistrimit i pasqyruar në këtë ligj është në përputhje me Kodin Civil.
Pjesa e dytë (Organizimi i Sistemit të Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme) paraqet organizimin e sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Ky sistem administrohet në Shqipëri nga Kryeregjistruesi, i cili caktohet me vendim të Këshillit të Ministrave pa afat të përcaktuar. Kryeregjistruesi cakton aq regjistrues dhe asistentë-regjistrues sa të jetë e nevojshme për të përmbushur qëllimin e ligjit. Këshilli i Ministrave e ndan Shqipërinë në zona të caktuara të regjistrimit të pasurive të paluajtshme të cilat ndahen më tej në qendra administrative. Çdo qendër administrative ka një regjistër, i cili mbahet nga një regjistrues. Regjistruesi është përgjegjës përpara kryeregjistruesit për mirëmbajtjen e të gjithë të dhënave dhe çdo lloj aspekti administrativ të sistemit të regjistrimit.
Neni pesë i ligjit përmend kompetencat e regjistruesit të cilat janë:
a) Lëshon çertifikatë pronësie, qiraje apo e interesave të tjera të regjistruara në kartelë mbi pasurinë e paluajtshme, personit që e kërkon këtë dhe që i takon sipas ligjit.

b) Kërkon nga personi i interesuar që të paraqesë dokumentet e pronësisë, çertifikatat ose dokument tjetër a plan rilevimi lidhur me pasurinë e paluajtshme, qiranë ose hipotekën në fjalë, i cili detyrohet t'i paraqesë ato;

c) Thërret çdo person që të paraqitet tek ai ose tek ndonjë i autorizuar i tij që të japë informacion ose shpjegim në lidhje me pasurinë e paluajtshme, kontratën e qirasë ose hipotekën.

d) Pezullon një regjistrim në rast se nuk janë të plota ose nuk dorëzohen, dokumentet e pronësisë, çertifikata ose ndonjë dokument tjetër, plan rilevimi, informacion ose shpjegime, si dhe në qoftë se nuk kryhen veprimet që kërkohen sipas këtij ligji⁵¹.

e) Administron të dhënat e mësipërme dhe bën verifikimin e tyre.

Shpenzimet e bëra nga zyra e regjistrimit lidhur me çdo proces të verifikimit të pasurisë së paluajtshme në zbatim të këtij ligji, kur janë në masë të arsyeshme dhe të shkaktuara nga deklarimi i pasaktë i pasurisë, të paguhen nga personi deklarues në mënyrën dhe masën e përcaktuar nga kryeregjistruesi.

Çdo volum i regjistrit të zyrës së regjistrimit të pasurive të paluajtshme përmban kartela për pasuri të paluajtshme në pronësi publike dhe kartela për pasuri të paluajtshme në pronësi private. Menjëherë pasi pasuria e paluajtshme të jetë regjistruar, çdo transaksion i mëtejshëm që ka të bëjë me të drejtat mbi të, duhet regjistruar në përputhje me dispozitat ligjore. Rrjedhimisht regjistrimi i një pasurie të paluajtshme i jep personit si individ, si bashkëpronar apo si përfaqësues i familjes, të drejtën për të disponuar këtë pasuri të paluajtshme në përputhje me ligjin. Çdo pronar që fiton një pasuri të paluajtshme, kontratë qeraje ose hipotekë, prezumohet se është njoftuar për çdo shënim në regjistër lidhur me pasurinë e paluajtshme, kontratën e qerasë ose hipotekën.
Përparësia e regjistrimit përcaktohet në varësi nga radha e paraqitjes në mënyrë të përshtatshme të dokumenteve të tyre te regjistruesi pavarësisht nga data e përpilimit të tyre dhe pavarësisht se shënimi në kartelë mund të vonohet. Dokumentat duhet të paraqiten për regjistrim jo më vonë se 30 ditë nga dita kur dokumenti është krijuar (si p.sh. momenti që është lidhur kontrata, etj.). Një vonesë e tillë, do të çonte në penalizim të barabartë me 10 për qind të tarifës së regjistrimit. Jo vetëm kaq, por ajo do të vinte në rrezik dhe përparësinë e regjistrimit⁵². Në qoftë se regjistruesi bindet se një person qëllimisht nuk e ka regjistruar një dokument, i cili duhet të regjistrohet sipas këtij ligji, ai, nëpërmjet një lajmërimi me shkrim e urdhëron këtë person që të paraqesë dokumentin për regjistrim dhe bashkë me këtë, kuota e regjistrimit apo ndonjë kuotë shtesë e pagueshme bëhen të detyrueshme dhe paguhen nga ky person, pavarësisht nëse dokumenti është paraqitur për regjistrim ose jo. Në rast se dokumenti paraqet interesa për më shume së një person, regjistruesi duhet të identifikojë çdo bashkëpronar dhe pjesën që i takon secilit prej tyre në objektin e regjistrimit.
Kreu III i ligjit (HARTAT, PASURITË E PALUAJTSHME, KUFIJTË) e bën regjistruesin përgjegjës për mbajtjen e asaj që quhet  harta treguese e regjistrimit, për zonën e regjistrimit të pasurive të paluajtshme që mbulon kjo zyrë regjistrimi. Këto harta duhet të tregojnë kufijtë dhe pozicionin gjeografik të pasurive të paluajtshme si dhe tregues të tjerë dhe bashkëlidhur mund të kenë dhe plane rilevimi të cilat mund të jenë kryer në funksion të zgjerimit të informacionit të dhënë nga harta treguese e regjistrimit.
Në qoftë se e sheh të arsyeshme, regjistruesi mund të kërkojë që të bëhet një studim/rilevim për çdo pasuri të paluajtshme e njëkohësisht ai mund të korrigjojë çdo gabim teknik në hartën treguese nëse nuk cënohen interesat e ndonjë personi.
Harta treguese e regjistrimit tregon kufijtë, siperfaqen, dhe pozicionin e përafërt të pasurisë së palujtshme. N.q.se ekzistojnë mosmarrëveshje në lidhje me pozicionin e një apo disa kufijve dhe palët arrijnë ta zgjidhin atë nëpërmjet marrëveshjes, regjistruesi duhet të arshivojë marrëveshjen e firmosur duke bërë korrigjimet përkatëse në kartelën e duhur dhe në hartën treguese. Në qoftë se palët nuk arrijnë ta zgjidhin këtë konflikt miqësisht, regjistruesi i udhëzon ato që të paraqesin çështjen në gjykatën kompetente brenda 15 ditëve dhe bën një shënim në kartelë.

Çdo pronar i një pasurie të paluajtshme është i detyruar të mbajë në gjendje të mirë çdo shenjë që ndan kufijtë e tij. Regjistruesi vendos gjithashtu dhe për përcaktimin e vijave ndarëse të qëndrueshme të çdo kufiri brenda një kohe të caktuar dhe sipas mënyrës që mund të udhëzojë ai.

Ai mund të vendosë për më tepër se cili prej pronarëve fqinjë ka përgjegjësinë për ruajtjen dhe mirëmbajtjen e çdo shenje që ndan një kufi të zakonshëm, dhe ai që urdhërohet për këtë duhet të mbajë përgjegjësi. Në qoftë se brenda 30 ditëve asnjë nga pronarët nuk ankohet në organet gjyqësore kundër urdhërit të regjistruesit, atëhere ajo prezumohet e pranuar.
Më tej në Kreun IV ligji vazhdon me parashikimet që lidhen me regjistrimin fillestar të një pasurie të paluajtshme. Vlen për tu përmendur, se ky është i vetmi ligj i cili parashikon aspektin procedurial të një situate të tillë.
Regjistrimi fillestar i çdo pasurie të paluajtshme bëhet me përgatitjen e një kartele në pajtim me dispozitat e këtij ligji dhe në përputhje me dispozitat e çdo akti që përcakton pronësinë ose marrëveshjet apo detyrimet që ekzistojnë për pasuritë e paluajtshme. Pronësia dhe kufijtë e pasurive të palujtshme duhet të konsiderohen të përcaktuara titujve të pronësisë të përfituara me ligjet e kohës. Megjithatë, individët, familjet dhe personat juridikë privatë apo shtetërorë që zotërojnë pronën në përputhje me legjislacionin dhe që nuk disponojnë dokumente pronësie janë të detyruar t'i paraqesin regjistruesit një kërkesë për regjistrim pronësie⁵³. Ky aplikim duhet të përmbajë:

1. 
   deklaratën personale të pronësisë të vërtetuar tek noteri,
   
2. 
   një gent-plan të pasurisë,
   
3. 
   deklaratat noteriale të pronarëve fqinjë për vërtetimin e çka është thënë në kërkesë në lidhje me pronësinë dhe kufijtë e pasurisë që pretendohet,
   
4. 
   kopje të vërtetuara nga noteri të dokumenteve të ndryshme që mbështesin kërkesën për regjistrim.
   

Procedura për regjistrimin fillestar parashikohet në nenin 24 të ligjit ku thuhet: “Regjistruesi, një person ose çdo grup i ngarkuar nga kryeregjistruesi kërkon që pronësia si dhe kufijtë e çdo pasurie që duhet regjistruar, të dokumentohen duke përdorur kriteret e mëposhtme:

1. 
   Pronësia dhe kufijtë e pasurive të paluajtshme përcaktohen nga aktet e fitimit të pronësisë, sipas nenit 193 të Kodit Civil.
   
2. 
   Individët, familjet dhe personat juridikë, privatë apo shtetërorë, që zotërojnë dokumente pronësie, sipas shkronjës “a”, por nuk kanë të përcaktuar në to sipërfaqen e pasurisë së paluajtshme, kanë të drejtë t’i paraqesin regjistruesit një kërkesë për regjistrim pronësie, e cila duhet të shoqërohet me dokumentin e pronësisë, me një planvendosje apo genplanin e pasurisë, deklaratën noteriale të pronarëve fqinjë, që vërtetojnë përmbajtjen e kërkesës për pronësinë dhe kufijtë e pasurisë që pretendohet, si dhe kopje të vërtetuara nga noteri të dokumenteve të ndryshme, që mbështesin kërkesën për regjistrim.
   

Regjistruesi, brenda 30 ditëve nga paraqitja e kërkesës, duhet t’i kthejë përgjigje kërkuesit pas pagesës së shpenzimeve, të cilat parapaguhen nga kërkuesi.
Kundër vendimit të regjistruesit ose në mungesë të përgjigjes, me kalimin e këtij afati, kërkuesi mund të ankohet në gjykatë. Në procesin gjyqësor gjykata thërret të gjithë pronarët, pronat e të cilëve janë ngjitur njëra-tjetrës e të cilët kanë interes të ligjshëm në gjykim”.
Pra, ligjvënësi përcaktimin e kritereve për regjistrimin e pasurisë së paluajtshme sipas nenit 24/b, e ka kushtëzuar vetëm për ato raste individësh, familje dhe persona juridike private apo shtetërore, të cilët zotërojnë dokumente pronësie sipas shkronjës “a”, të nenit 24, por që nuk kanë të përcaktuar sipërfaqen e pasurisë.
Në kuptim të sa më sipër, për t’i kërkuar ZVRPP-së regjistrimin e pronës sipas nenit 24/b, personi i interesuar duhet të disponojë aktet e fitimit të pronësisë te parashikuara ne nenin 193 të Kodit Civil.
Gjithashtu, ligjvënësi ka përcaktuar që në rast se kërkuesi nuk është dakort me aktin e lëshuar nga regjistruesi i ZRPP-së në kuadër të një procesi regjistrimi të pasurisë së paluajtshme sipas nenit 24 të Ligjit 7843/1994, ose në mungesë të përgjigjes së tij, ai (kërkuesi) mund t’i drejtohet gjykatës. Për shkak të rëndësisë që paraqet ky proces, në dispozitën e sipërpërmendur është parashikuar se: “...Në procesin gjyqësor gjykata thërret të gjithë pronarët, pronat e të cilëve janë ngjitur njëra-tjetrës e të cilët kanë interes të ligjshëm në gjykim....”.
Pavaresisht faktit se dispozita ligjore për rregjistrimin e pronave të cilat nuk kishin një sipërfaqe të përcaktuar ishte shumë e qartë, dhe një kompetencë e tillë i ishte lënë ZRPP, kjo e fundit në pjesën më të madhe të rasteve nuk i pranonte kërkesat e paraqitura nga qytetarët si dhe nuk bënte regjistrimin e këtyre pronave. Në rast se do ta shikojmë nga pikpamja juridiksionale dhe nga mënyra se si ligji shprehet konstatojmë se ishte pikërisht ZRPP ajo e cila duhet të përfundonte këtë proces dhe vetem në raste të veçanta kërkesat duhet të perfundonin në gjykatë. Por në fakt ndodhi e kundërta, kjo zyrë refuzoi në një përqindje të konsiderueshme të kryente këtë proces, duke përfunduar të gjitha rastet në gjykatë. Përfundimi në gjykatë i këtyre çështjeve të cilat duhet të përfundonin administrativisht bëri që procesi të ndërlikohej akoma më shumë nisur nga parashikimin që ligji kishte bërë që: Në procesin gjyqësor gjykata thërret të gjithë pronarët, pronat e të cilëve janë ngjitur njëra-tjetrës e të cilët kanë interes të ligjshëm në gjykim. Gjykata e Lartë në praktikën e saj gjyqësore në shumë raste konstatonte mosrespektimin e kushteve ligjore të parashikuara në këto dizpozita. Eshtë vënë re se gjykatat në shumë raste nuk zbatonin këtë detyrim ligjor për të thërritur si palë në gjykim, pronarët kufitarë, duke shkelur detyrimet proceduriale civile për formimin e rregullt të ndërgjyqësisë.
Këto urdhërime të dispozitës të ligjit të posaçëm gjejnë reflektim edhe në nenin 193 të Kodit të Procedurës Civile ku parashikohet se gjykata “ kur çmon se procesi gjyqësor duhet të zhvillohet në prani të një personi të tretë, i cili rezulton se ka interes në çështje, e thërret atë dhe për këtë qëllim shtyn seancën gjyqësore....”. Mosthirrja e pronarëvë kufitarë në një proces të tillë cënon procesin e rregullt ligjor pasi nuk është ndërtuar drejt ndërgjyqësia, e cila në rastin konkret rregullohet nga ligji i posaçëm. Mosformimi i rregullt i ndërgjyqësisë përbën një nga shkeljet më të rënda procedurale, parashikuar si nga Kodi i Procedurës Civile (shkronja “ç” e nenit 485), ashtu edhe nga ligji i posaçëm nr. 49/2012 “Për organizimin dhe funksionimin e gjykatave administrative dhe gjykimin e mosmarrëveshjeve administrative” (shkronja “d” e nenit 63) dhe si pasojë kjo lloj shkelje bëhet shkak për prishjen e vendimit gjyqësor nga një gjykatë më e lartë⁵⁴
Por regjistrimi fillestar i pronave nuk lidhej vetëm me këtë situatë juridike (pra vetëm me rastet kur pronarët kishin titujt e pronësisë po nuk kishin të përcaktuar sipërfaqen). Ligji parashikonte që me regjistrim fillestar do të konsiderohej regjistrimi i çdo akti / i cili në kuptimin ligjor përbën titull pronësie i cili përcaktonte pronësise apo detyrimet që ekzistonin mbi pasurinë e palujtshme. Një parashikim i tillë me karakter të përgjithshëm (për mendimin tim personal) solli një konfuzion në praktikën administrative dhe atë gjyqësore.
Si pasojë e parashikimeve të tilla ligjore në gjykata u regjistrua një numër i konsiderueshëm çështjesh gjyqësore, të cilat ndaheshin në disa kategori. Një pjesë kishin si objekt gjykimi (i) detyrimin e ZRPP për aplikimin e dispozitës ligjore të përmendur më lart dhe një pjesë tjetër (ii) kundërshtimin e vendimeve të lëshuara nga kjo zyrë për mosrregjistrimin e titujve të pronësisë /ose mosregjistrimin e pronës për shkak të mungesës së titullit të pronësisë.
Në kategorinë e parë të këtyre çështjeve, u futën edhe konflikte të krijuara midis subjekteve private dhe ZRPP, ku keto subjekte edhe pse kishin titujt e pronësisë (aktet e marrjes së tokës në pronësi / ose përdorim, bëhet fjalë për tokë bujqësore të ndara me ligjin 7501 “Për token“) nuk arrinin dot ti rregjistronin pranë ZRPP, me pretendimin se kishte kaluar një kohë e gjatë dhe ata nuk i kishin regjistruar këto akte, ose për shkak të daljes së një sërë aktesh të tjera nënligjore të cilat e vështirësuan këtë proces ose për shkak të konflikteve që kishin pasur me të tretët etj.
Në lidhje me sa më sipër, Gjykata e Lartë ka krijuar një praktikë të konsoliduar gjyqësore duke u shprehur se: “ Regjistrimi i një pasurie të paluajtshme e cila është fituar në mënyrë të ligjshme, është një detyrim ligjor dhe kushtetues i ZVRPP, pasi vetëm pas kryerjes së këtij regjistrimi, pronari i pasurisë së palujtshme mund ta hedhi atë në qarkullim civil. Në kushtet kur me Ligjin nr. 7501 datë 19.07.1991 “Për Tokën” subjektet që janë të paisur me AMTP cilësohen si pronarë të këtyre tokave, në kushtet kur neni 193 i K.Civil, përcakton qarte se: “Duhet të regjistrohen në regjistrin e pasurive të paluajtshme:.; h) vendimet e gjykatave ose organeve kompetente shtetërore që përkatësisht përmbajnë fitimin ose njohjen e pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme, pjestimin e pasurive të paluajtshme , në kushtet kur neni 192 i K.Civil parashikon se :“Sendet e paluajtshme dhe faktet që kane lidhje me gjendjen juridike të tyre regjistrohen në regjistrat e pasurive të paluajtshme....”, dhe në kushtet kur ligji “Për rregjistrimin e pasurive të palujtshme” parashikon shprehimisht rrugën, procedurën, dokumentacionin që duhet për rregjistrimin e pasurive të palujtshme, asnjë akt nënligjor nuk mund të vejë në diskutim këto parashikime apo të detyrojë organet administrative siç është ZRPP që të mos respektojë ligjet e mësipërme”⁵⁵ . Po në këtë vendim është theksuar se: “Aktet nënligjore të dala në bazë dhe për zbatimin e ligjeve nuk mund të kapercejnë parashikimet ligjore apo të ndryshojnë mënyrën e zbatimit tyre. Sa më sipër është një praktikë e konsoliduar jo vetëm e Gjykatës së Lartë por edhe e Gjykatës Kushtetuese, e cila e cila në vendimin nr. 5/2015 ka përcaktuar se :”Bazuar në nenin 116 të Kushtetutës, marrëdhëniet midis normave juridike bazohen në raportin e mbi/nënvendosjes së tyre. Rendi juridik nuk është një radhitje e barasvlershme normash, por një sistem hierarkik, i cili përbëhet nga nivele të ndryshme vlefshmërie dhe në secilin prej këtyre niveleve qëndron një normë ose grup normash, duke përftuar kështu edhe fuqinë e caktuar juridike. Kjo piramidë aktesh normative ka në majë të saj Kushtetutën, e cila shërben si burim për aktet e tjera juridike. Respektimi i hierarkisë së akteve normative është një detyrim që rrjedh nga parimi i shtetit të së drejtës dhe i koherencës në sistemin ligjor”.

Në kategorinë e dytë të konflikteve të trajtuara gjerësisht nga gjykatat shqiptare futen ato konflikte të cilat u krijuan mes subjekteve private dhe ZRPP, ku subjektet kërkonin nga organi administrativ regjistrimin e pronave të tyre për të cilat nuk dispononin tituj pronësie kjo (i) për shkak se prona ishte shumë e vjetër dhe trashëgimtarët ligjorë nuk kishin ruajtur titujt e pronësië si dhe dokumentat e tjera të kërkuara nga ligji për regjistrimin e saj, (ii) si dhe për shkak të mungesës së dokumentacionit ligjor nga ana e pronarit dhe mungesës së regjistrimit të pronës ndër vite, si pasojë e regjimit të kohës.

Kjo situatë e krijuar u mundua që të rregullohej në zbatim të ligjit të mësipërm, duke respektuar parimin e regjistrimit fillestar si dhe bazuar në VKM nr. 608, datë 05.09.2012 “Për përcaktimin e procedurës së kalimit të pronësisë të pasurive të palujtshme të ndërtuara deri më 10.08.1991, e të truallit funksional të tyre kur nuk posedohen akte të fitimit të pronësisë si dhe për regjistrimin e tyre”, akt në të cilin u përcaktuan qartë organet administrative që do të mereshin me kalimin e pronësisë për pronat/ pasuritë e palujtshme të cilat do të ishin objekt të fushës së zbatimit të këtij vendimi, si dhe procedura që duhet të ndiqej qoftë për paraqitjen dhe përgatitjen e dokumentacionit qoftë dhe për regjistrimin e pronës pranë ZRPP.

Probleme të mëdha në praktikë u ndeshën dhe me statusin juridik që duhet të kishin dhe që duhet të merrnin edhe oborret/kopshtet të cilat deri në këtë kohë kishin qenë në përdorim. Dihet që një pjesë e konsiderueshme e subjekteve të cilët deri në vitet 1990 posedonin banesa private kishin në përdorim oborret /kopshtet e këtyre banesave të cilat ishin të regjistruara në pronësi shtet, por de facto ishin në përdorim dhe posedim të tyre. Për zgjidhjen e kësaj situate shërbyen krahas të tjerave dhe një sërë aktesh të tjera nënligjore siç ishte VKM nr. 200, datë 19.02.2009 “Për përcaktimin e kushteve dhe për procedurën e tjetërsimit të oborreve në përdorim, për llogari të fondit të kompensimit financiar”, i ndryshuar me VKM nr. 251, datë 13.04.2010. Mbi bazën e këtyre akteve nënligjore ngarkohej AKKP-ja që të nxirrte aktin përkatës në favor të subjekteve që ishin pronar të objektit ku ndodhej oborri në përdorim dhe më pas ky titull regjistrohej në ZVRPP. Bazuar në nenin 25 të Ligjit nr. 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”, doli VKM nr. 578, datë 29.8.2012 “Për përcaktimin e procedurës së kalimit në pronësi të oborreve në përdorim”, i ndryshuar me VKM nr. 790, datë 14.11.2012 mbi bazën e të cilit kjo procedurë ndiqet direkt në ZVRPP.

Më tej, në Kreun V ligji trajton lëshimin e “Çertifikatave të Pronësisë dhe Qerasë”. Në qoftë se çertifikatat nuk janë lëshuar, pronari i pasurisë së paluajtshme mund të kërkojë që një çertifikatë të lëshohet. Kjo çertifikatë, tregon çdo lloj informacioni që përmban regjistri në lidhje me pasurinë e paluajtshme në datën e lëshimit. Për çdo pasuri të paluajtshme, për çdo kontratë qiraje apo hipoteke mund të lëshohet vetëm një çertifikatë.
Në qoftë se çertifikata humbet apo shkatërrohet, regjistruesi mund të lëshojë një çertifikatë tjetër për sa kohë janë paraqitur të dhëna të mjaftueshme që regjistruesi të bindet për humbjen ose prishjen e çertifikatës së mëparshme. Çdo person mund të shohë, konsultojë apo kontrollojë çdo kartelë duke këkruar një kopje të vërtetuar të saj, çdo pjesë të hartës treguese të regjistrimit, çdo dokument pronësie apo plan rilevimi të depozituar në zyrën e regjistrimit, duke paraqitur një kërkesë me shkrim dhe kundrejt një tarife të caktuar.

Kreu VI i ligjit trajton regjistrimin e interesave të ndryshme mbi pasurinë e paluajtshme. Sigurisht që interesat që lidhen me pronësinë duhet të regjistrohen në mënyrë të menjëhershme. Kontrata e qerasë për një pasuri të paluajtshme për një periudhë kohe më të vogël se një vit nuk kërkohet që të regjistrohet, por çdo kontratë tjetër qeraje për një pasuri të paluajtshme duhet të regjistrohet në seksionin përkatës të kartelës së pasurisë së paluajtshme të qeradhënësit.

Ndryshe do të procedohet në qoftë se objekti i kontratës së qerasë është pasuri e paluajtshme shtëtërore. Në këtë rast, në qoftë se afati do të jetë për një zgjatje kohore një vit ose më shumë, kartela ekzistuese e pasurisë së paluajtshme mbyllet dhe hapen dy kartela të reja, një për pjesën që është dhënë me qera dhe një tjetër për pjesën tjetër të pasurisë së paluajtshme që mbetet.
Gjithashtu, të gjithë hipotekat duhet të regjistrohen në mënyrë të rregullt dhe kur janë plotësuar kushtet sipas dispozitave përkatëse të Kodit Civil për përfundimin e hipotekës, regjistruesi në bazë të kërkesës me shkrim të paraqitur në formën e përcaktuar nga ligji vendos fshirjen e regjistrimit të hipotekës. Njëkohësisht, çdo interes tjetër ligjor duhet të shënohet në seksionoin përkatës. Po kështu, çdo pasuri e paluajtshme e fituar me parashkrim fitues do të duhet të regjistrohet në emër të pronarit të ri në momentin kur një vendim gjykate i paraqitet regjistruesit.
Ligji vazhdon me kreun VII ku trajtohen kërkesat e regjistrimit të institutive si servitutet, marrëveshjet kufizuese apo kufizimet.
Ndër konfliktet gjyqësore më të shpeshta me zyrat e regjistrimit të pasurive të paluajtshme sot janë ato kur subjektet (qofshin këta persona fizikë apo juridikë) kundërshtojnë vendimet e marra nga këto zyra për (i) mosregjistrim të pronës dhe moslëshim të çertifikatës së pronësisë si dhe (ii) për kufizime të vendosura nga këto zyra në pasuri të paluajtshme të subjekteve të mësipërm. Përsa i përket kufizimeve mbi pronën në thelb, këto akte nuk janë gjë tjetër veçse një pengesë (kufizim) që i bëhet pronarit për të ushtruar të drejtat e tij të pronësisë, (të drejtat reale, siç mund të jetë e drejta e disponimit - shitja, dhurimi etj.) mbi pronën e tij. Masa e kufizimit për veprime në një pasuri të paluajtshme parashikohej shprehimisht në nenin 44/b të ligjit nr. 7843, datë 13.07.1994 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”. Kjo dispozitë shprehimisht thotë: “Për parandalimin e ndonjë mashtrimi, veprimi të padrejtë ose të pamjaftueshëm, regjistruesi, lëshon urdhër për regjistrimin e kufizimit në seksionin përkatës të kartelës, me ose pa kërkesën e personit të interesuar për pasurinë e paluajtshme , kontratën e qerasë ose hipoteken, pasi të ketë udhëzuar që të dëgjohen ata persona që ai mendon të përshtatshëm. Ky urdhër ndalon ose kufizon veprimet me këtë pasuri të paluajtshme. Një kufizim mund të zgjasë : a)Për një periudhë deri në 30 ditë nga data e njoftimit; b) Deri në realizimin e një ngjarjeje të caktuar; c) deri në nxjerrjen e një urdhëri të dytë...”.
Në analizë të dispozitës më sipër rezulton se ZVRPP ka të drejtë të vendosë një masë kufizimi në pasuri të paluajtshme, kryesisht ose me kërkesë të subjektit të interesuar, për të evituar mashtrime ose veprime të padrejta në pasuri: (i) me afat të caktuar - deri në 30 ditë; (ii) deri në vërtetimin e një ngjarje specifike; (iii) deri në daljen e një akti të dytë administrativ.
Kryesisht nga eksperienca ime e punës në gjykatës, shumica e akteve me të cilat janë kufizuar veprimet për pasuri të paluajtshme nga zyrat e regjistrimit të pasurive të paluajtshme, janë lidhur me realizimin e një ngjarjeje të caktuar. Në shumicën e rasteve kjo ngjarje ka qenë pikërisht vendimi që duhej të nxirrte kryesisht Agjensia e Kthimit dhe Kompesimit të Pronave (AKP), pas shqyrtimit të vlefshmërisë së vendimeve të dhëna prej saj, të cilat kishin qenë regjistruar në zyrën e regjistrimit të pasurisë së paluajtshme, por që nga verifikime të ndryshme të kryera nga auditi i brendshëm, KLSH apo në bazë të ankesave të subjekteve të interesuara ka rezultuar që ekziston dyshimi për pavlefshmëri të titullit të pronësisë.
Kjo situatë vinte dhe si rrjedhojë e parashikimeve të nenit 15, pika 1, germat c, ç, d dhe dh, si dhe nenit 16 të ligjit nr. 9235/2004 “Për kthimin dhe kompesimin e pronave”, të ndryshuar. Këto nene parashikuan shprehimisht të drejtën e AKP-së që edhe kryesisht të merrte në shqyrtim ligjshmërinë e vendime të dhëna nga organet e kthimit dhe kompesimit të pronave në vite, përpara hyrjes në fuqi të ligjit nr. 9235/2004.
Këto norma u shfuqizuan me vendim të Gjykatës Kushtetuese nr. 27/2010. Shfuqizimi i këtyre normave dha efekt të drejtpërdrejta në çështjet gjyqësore me objekt kundërshtimin e vendimeve të ZRPP-ve të cilat kishin vendosur kufizime mbi këto pasuri deri në momentin që për to të shprehej Agjensia e Kthimit dhe e Kompesimit te Pronave ish pronarëve, çështje të cilat ishin në gjykim në kohen kur Gjykata Kushtetuese mori vendimin nr.27/2010. Me këtë vendim u vendos “ - Shfuqizimin si të papajtueshëm me Kushtetutën e Republikës së Shqipërisë të neneve 15 pika 1, germat c, ç, d, dh dhe 16 të ligjit nr. 9235, datë 29.07.2004 “Për Kthimin dhe Kompensimin e Pronës”, të ndryshuar me ligjin nr. 10207, datë 23.12.2009, “Për disa ndryshime në ligjin nr. 9235, datë 29.07.2004 “Për Kthimin dhe Kompensimin e Pronës” i ndryshuar”. Në këtë vendim Gjykata Kushtetuese arsyeton se: “...Gjykata çmon se vendimet e AKKP-së për të shfuqizuar vendimet e KKKP-ve, përbëjnë cenim të parimit të sigurisë juridike. Nga analiza e nenit 451 të Kodit të Procedurës Civile del se një vendim gjyqësor i shkallës së parë merr formën e prerë nëse nuk ankimohet, ose kur lihet në fuqi nga një gjykatë apeli, që do të thotë se pamundësia për të vënë në lëvizje gjykatën e apelit, ose vendimi i kësaj të fundit në favor të vendimit të shkallës së parë, i jep atij formë të prerë. Në këtë mënyrë duke arsyetuar mutatits mutandis, edhe vendimi i KKKP-së, i cili nuk është ankimuar brenda afateve ligjore merr formën e prerë. Në këtë konkluzion ka arritur edhe Gjykata Evropiane e të Drejtave të Njeriut në çështjen Ramadhi dhe të tjerët kundër Shqipërisë duke cilësuar vendimet e pa ankimuara të Komisioneve të Kthimit dhe Kompensimit të Pronave si “ të formës së prerë dhe të ekzekutueshme”. Duke pasur parasysh këto cilësi të tyre, edhe në lidhje me vendimet e formës së prerë të Komisioneve të Kthimit dhe Kompensimit të Pronave, Gjykata mban të njëjtin qëndrim si të GJEDNJ në rastin e çështjes Brumarescu, të cituar shprehimisht në çështjen Driza kundër Shqipërisë, ku sipas saj një palë e cila ka humbur në bazë të një vendimi të formës së prerë nuk mund të pretendojë rishikimin e vendimit vetëm për arsye se është e pakënaqur me përmbajtjen e tij”.
Në nenin 76, pika 2 të ligjit nr.8577, datë 10.02.2000 “Për organizimin dhe funksionimin e Gjykatës Kushtetuese të Republikës së Shqipërisë”, shprehimisht thuhet se: “Vendimi ka fuqi prapavepruese vetëm:

a. Ndaj vendimit penal dhe gjatë kohës që është në ekzekutim nëse ai lidhet drejtpëdrejt me zbatimin e ligjit ose të aktit normativ të shfuqizuar.

b. Ndaj çështjeve që shqyrtohen nga gjykatat derisa vendimet e tyre nuk kanë marrë formë të prerë.

c. Ndaj pasojave ende të paezauruara të ligjit apo aktit normativ të shfuqizuar”.
Në vendimin nr. 93, datë 12.02.2015 Kolegji Administrativ i Gjykatës së Lartë⁵⁶ shprehet: “Në analizë të sa më sipër, rezulton se shkaku i masës së kufizimit vendosur nga pala e paditur me aktin administrativ nr.1057, datë 25.10.2008 të ZVRPP Tiranë ka rënë dhe nuk ka më kuptim që të jetë në fuqi kjo masë kufizimi. Lënia e kësaj mase kufizuese në fuqi, në një kohë që normat, të cilat do të përdoreshin nga ana e AKP dhe ZVRPP për të vërtetuar një ngjarje specifike ishin shfuqizuar, nuk do të bente gjë tjeter, por veçse do të cenonte përfundimisht të drejtën e pronësisë së paditesit, e drejte kjo e garantuar nga Kushtetuta e R.Sh dhe nga KEDNJ”.
Pavarësisht sa më sipër, ka patur dhe raste kur Kolegji Administrativ i Gjykatës së Lartë ka mbajtur qëndrimin se kufizimi i vendosur nga ZVRPP ka qënë një masë e ligjshme, pasi nga aktet e dosjes gjyqësore janë krijuar dyshime të arsyeshme që prona është fituar me veprime në mashtrim dhe ka qenë e nevojshme hetimi i këtyre rrethanave në mënyrë të plotë e të gjithanshme nga ana e gjykatave më të ulta⁵⁷.
Por momenti që paraqiti një rëndësi shumë të madhe teorike dhe praktike në lidhje me aplikimin e këtij ligji ishte dhe dalja e vendimit të Gjykates Kushtetuese nr. 17, datë 23.04.2010 i cili shpalli si të papajtueshëm me Kushtetutën paragrafin e dytë dhe të tretë të nenit 10 dhe paragrafin e dytë të nenit 39/a të Ligjit nr. 7843, datë 13.07.1994 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”, shtuar me Ligjin nr. 9701, datë 02.07.2007 “Për disa shtesa e ndryshime në Ligjin nr. 7843, datë 13.07.1994 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme” si dhe Shfuqizoi si të papajtueshëm me Kushtetutën Udhëzimit e Këshillit të Ministrave nr. 4, datë 21.11.2007, “Për miratimin e procedurës së fshirjes së regjistrimeve të kryera në kundërshtim me ligjin dhe të atyre, që krijojnë mbivendosje, në zyrën e regjistrimit të pasurive të paluajtshme”

Rezultoi se Kuvendi i Republikës së Shqipërisë pas daljes se ligjit 7843, datë 13.7.1994 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme, miratoi Ligjin nr. 9701, datë 2.4.2007, “Për disa shtesa dhe ndryshime në Ligjin nr. 7843, datë 13.7.1994 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme.” Në këto ndryshime neni 5 ndryshoi nenin 10 të Ligjit, duke shtuar dy paragrafë të tjerë me këtë përmbajtje: “Në rastet kur, për të njëjtën pasuri, janë bërë më shumë se disa regjistrime, të cilat nuk kanë rrjedhur nga njëri-tjetri, në përputhje me dispozitat e këtij ligji, regjistruesi, me vendim të arsyetuar, i kërkon Kryeregjistruesit të vendosë fshirjen e regjistrimeve të kryera pas regjistrimit të parë, kur ky i fundit është në përputhje me nenet 192-197 të Kodit Civil, duke bërë shënimin në kolonën përkatëse. Deri në nxjerrjen e vendimit të Kryeregjistruesit për miratimin ose refuzimin e kësaj kërkese, regjistruesi bën pezullimin e regjistrimit dhe mbi pasurinë nuk mund të kryhen veprime, si dhe njofton palën/palët e interesuara brenda 10 ditëve. Konfirmimi i marrjes së njoftimit depozitohet në dosjen përkatëse.

Kryeregjistruesi merr vendim brenda 30 ditëve nga marrja e kërkesës. Në rast të mosmarrjes së vendimit nga  Kryeregjistruesi, zbatohet neni 328 i Kodit të Procedurës Civile. Vendimi i Kryeregjistruesit i njoftohet palës/palëve të interesuara brenda 10 ditëve dhe konfirmimi i marrjes së njoftimit depozitohet në dosjen përkatëse.” Këshilli i Ministrave, në mbështetje të këtij ligji nxorri Udhëzimin nr. 4, datë 21.11.2007, “Për miratimin e procedurës së fshirjes së regjistrimeve të kryera në kundërshtim me ligjin dhe të atyre, që krijojnë mbivendosje, në zyrën e regjistrimit të pasurive të paluajtshme.
Parashikimet e mësipërme të këtij ligji u bënë objekt të Gjykatës Kushtetuese nga Avokati i Popullit. Kjo gjykatë në vendimin e saj konstatoi se: “ Kompetencat e dhëna në këto dispozita kryerregjistruesit janë një cënim i hapur i të drejtës së pronës. Gjykata vlerëson se ndryshimet ligjore, objekt shqyrtimi, nëpërmjet kufizimit përkohësisht, deri në 30 ditë që i bëjnë mbajtësit të titullit pronësor që ka kryer regjistrimin e parë dhe, për një kohë të papërcaktuar të tjerët e regjistruar në vijim, si dhe fshirjes së regjistrimit të tij, cenojnë njërin prej komponentëve të rëndësishëm të së drejtës së pronës, disponimin lirisht të saj, brenda kufijve ligjorë. E drejta për të disponuar është e drejta për ta shitur ose jo sendin, për ta dhuruar, për ta lënë me testament, për ta dhënë atë si garanci reale për garantimin e detyrimeve ndaj të tjerëve, etj. Duke qenë se është kërkesë sine qua non e legjislacionit civil që “sendet e paluajtshme dhe faktet që kanë lidhje me gjendjen juridike të tyre regjistrohen në regjistrin e pasurive të paluajtshme” (neni 192 i KC), pasi përndryshe ato “nuk mund të tjetërsohen” apo “të ngarkohen me barrë” (neni 195 i KC), fshirja e regjistrimit të titullit të pronësisë, ndikon drejtpërdrejtë në të drejtën e pronësisë. Nga kjo pikëpamje, Gjykata thekson se fshirja e regjistrimit, ndonëse nuk e zhvesh plotësisht titullarin nga e drejta e pronësisë, në kuptimin formalo juridik të saj, e kufizon në fakt të drejtën e tij të pronësisë, duke e bërë të pamundur disponimin e saj...Duke vlerësuar mjetin e zgjedhur nga legjislatori për të arritur qëllimin e tij, Gjykata arrin në përfundimin se mjeti është kufizues dhe disproporcional. Nga kjo pikëpamje, Gjykata konkludon se dispozita ligjore objekt shqyrtimi ka cenuar të drejtën e pronës, të parashikuar nga neni 41 i Kushtetutës.

Por kjo gjykatë në vendimin e saj arsyeon se këto parashikime kanë cënuar rëndë dhe parimin e sigurisë juridike. “Parimi kushtetues i shtetit të së drejtës do të konsiderohet i dhunuar, nëse mohohen ose shkelen siguria juridike, stabiliteti ligjor dhe mbrojtja e pritshmërive të ligjshme. Ligjvënësi nuk mund të përkeqësojë në mënyrë të paarsyeshme gjendjen ligjore të personave, të mohojë të drejtat e fituara ose të shpërfillë interesat legjitime të tyre.” (shih më gjerë vendimin nr. 36, datë 15.10.2007 të Gjykatës Kushtetuese). Në vlerësimin e Gjykatës, regjistri publik i regjistrimit të pasurive të paluajtshme duhet të jetë një regjistër i sigurt dhe i besueshëm. Roli i tij në sistem është i një rëndësie themelore duke pasur parasysh se përmes tij ngurtësohen të drejta subjektive. Mungesa e besueshmërisë në regjistrin publik sjellë pasiguri në qarkullimin civil. Gjykata vlerëson se krijimi i një gjendje pasigurie juridike në këto regjistra nuk mund të korrigjohet me zgjidhje që imponojnë veprime po aq të pasigurta, siç është fshirja e regjistrimit që kryhet nga Kryeregjistruesi. Kthimi në gjendjen e ligjshmërisë të situatës në të cilën gjendet regjimi i pronës, nuk mund të bëhet me mjete jo ligjore. Në këtë kontekst, Gjykata vlerëson se fshirja e regjistrimit të pronës nga një strukturë administrative kufizon të drejtën e pronësisë dhe krijon një pasiguri juridike për shtetasit, duke cenuar në të njëjtën kohë dhe të drejtat e fituara.

Ajo që është e rëndësishme të evidentohet në trajtimin juridik që i bëri kësaj çështje Gjykata Kushtetuese, dhe që ka një rëndësi të madhe për tu kuptuar edhe sot nga ana e ZRPP është pikërisht roli që ajo ka dhe pse ajo nuk duhet të tejkalojë kompetencat e saj. Gjykata Kushtetuese vlereson se:“ kushtetutbërësi, duke parashikuar në nenin 42/1 të Kushtetutës se: “Liria, prona dhe të drejtat e tjera të njohura me Kushtetutë dhe me ligj nuk mund të cenohen pa një proces të rregullt ligjor”, nuk duket se e ka përjashtuar mundësinë e cenimit të këtyre të drejtave edhe përmes procedurave administrative, mjaft që ato të jenë të rregullta. Fakti i gjithëpranuar se procedura gjyqësore ofron më shumë garanci për qytetarin nuk do të thotë a priori që procedura administrative është e parregullt, kur që të dyja janë të parashikuara nga ligji. Gjykata, bazuar në argumentet e mësipërme, sipas të cilave, parimi i sigurisë juridike është i cenuar nëpërmjet fshirjes nga një organ ekzekutiv i regjistrimit të titullit të pronësisë, që përbën një nga të drejtat bazë të pronarit, të fituar sipas formave të parashikuara nga ligji, konsideron të papranueshëm cenimin e të drejtës edhe në kapërcim të standardit kushtetues për një proces të rregullt ligjor. Në këtë kuptim, Gjykata vlerëson se e drejta e pronës, e fituar përmes një akti publik apo vendimi gjyqësor të formës së prerë, nuk mund të cenohet në këtë masë dhe për një kohë kaq të papërcaktuar përmes një procedure administrative, përveçse një procedurë gjyqësore.

Dalja e këtij vendimi i dha fund praktikave të gabuara dhe abuzimeve të shumta që po ndodhnin pranë ZRPP si dhe një sërë konflikteve gjyqësore të cilat ishin në proces.

Kreu VIII i ligjit trajton rastet kur regjistruesi ka mundësi të korrigjojë regjistrin. Kjo gjë mund të ndodhë vetëm në rastet kur dokumentacioni përkatës e provues tregon se ajo çka paraqet në regjistër është e pavërtetë. Kjo sigurisht që paraprihet nga një kërkësë më shkrim nga pronari drejtuar regjistruesit. Krerët e fundit të ligjit trajtojnë çështje të përgjithshme që prekin tarifat, kundravajtjet, ankimet dhe efektet e tij.
Duket qartë në fund të përmbajtjes së ligjit se ky sistem regjistrimi është dizenjuar i tillë për shkak të aplikueshmërisë në parcela të caktuara dhe për shkak të fleksibilitetit të një sërë pasurish të paluajtshme dhe qëllimesh që lidhen më vendosjen e tyre në hartë. Ky ligj për nga natyra që ai paraqiti ishte më tepër një ligj procedural, por megjithatë ai ndërtoi bazën për një përdorim dinamik të koncepteve teknike të cilat do të çonin në të kuptuarit më mirë të menaxhimit të pronës së paluajtshme.
Praktika gjyqësore është e pasur me vendime në lidhje me konfliktet për juridiksionin gjatë gjykimit të çështjeve me objekt kundërshtimin e akteve të ZRPP. Në këtë drejtim kjo praktikë është konsoliduar. Si rregull këto konflikte hyjnë brenda juridiksionit gjyqësor pa qënë e nevojshme ndjekja e një rruge administrative të detyrueshme nga pala e interesuar. Kjo e fundit ka të drejtën të ushtrojë ankim administrativ në rast se ajo dëshiron , por mungesa e ezaurimit të këtij ankimi, nuk e pengon palën që t’i drejtohet drejtpërsëdrejti gjykatës për të zgjidhur konfliktin e për të rivendosur në vend të drejtat e tyre të pretenduara të shkelura.
Procedurat e ankimit të detyrueshëm administrativ janë parashikuar në nenet 51 dhe 52 të ligjit të sipërcituar.
Neni 51: E drejta e regjistruesit për të dhënë mendim –“ Mosmarrëveshjet që i paraqiten kryeregjistruesit në lidhje me ushtrimin e të drejtave në zbatimin e detyrave, kryeregjistruesi është i detyruar para se të marrë vendim t’i kërkojë regjistruesit mendimin me shkrim..”.
Neni 52: Ankimet - “Pala ankuese brenda 30 ditëve nga dita e marrjes së njoftimit të këtij vendimi, udhëzimi, urdhëri, përcaktimi ose akordimi nga kryeregjistruesi, mund të njoftojë regjistruesin me anë të një formulari të caktuar për synimin e tij për t’i bërë ankim gjykatës përkatëse kundër vendimit, udhëzimit, urdhërit, përcaktimit ose akordimit.

Me marrjen e njoftimit të ankimit, regjistruesi përgatit dhe i dërgon gjykatës përkatëse, me një kopje të informacionit të kryeregjistruesit dhe të ankuesit dhe çdo personi tjetër që është në regjistër e që atij i duket se lidhet me ankimin, një raport të shkurtër në lidhje me çështjen në fjalë.

Kur pala ankuese i kërkon regjistruesit t’ia kalojë çështjen gjykatës, kjo palë depoziton tek regjistruesi shumën e nevojshme për të mbuluar shpenzimet e përgatitjes së dokumenteve”.
Në analizë të dispozitave më sipër, arrijmë në konkluzionin se vetëm në rast se i drejtohet një kërkesë ankimore kryeregjistruesit për veprimet e regjistruesit, ai duhet të marrë mendimin e këtij të fundit, dhe të kthejë përgjigje brenda një afati të caktuar. Por kjo nuk do të thotë që në mënyrë të domosdoshme çdo subjekt që nuk është dakort me një veprim të regjistruesit duhet patjetër të ankohet tek kryeregjistruesi përpara se t’i drejtohet gjykatës. Ligji specifik të drejtën e ankimit administrativ ndaj vendimeve të regjistruesit, e ka lënë në zgjedhjen e palës ankuese dhe nuk shprehet që mungesa e ezaurimit të ankimit administrativ, pengon ankimin në rrugë gjyqësore⁵⁸.
Ligji për regjistrimin e pasurive të paluajtshme si dhe Kodi Civil 1994, patën një rëndësi shumë të madhe për qarkullimin civil, pasi regjistrimi i pasurisë së paluajtshme është një instrument ligjor për publicitetin e së drejtës së pronësise mbi sendet e paluajtshme, me qëllim që këto sende të qarkullojnë lirisht në qarkullimin civil.
Siç është thënë më sipër në këtë punim, regjistrimi i pasurive të paluajtshme në regjistrin publik merr rëndësi të veçantë nga fakti që ai është një nga format e publikimit me të domosdoshëm për përcaktimin e statusit ligjor të këtyre pasurive, për t’u kundrejtuar të tretëve dhe për efektshmërinë e veprimeve juridike. Kjo është dhe fryma që përshkon ligjin për regjistrimin e pasurive të paluajtshme si dhe logjika që kanë përdorur Kolegjet e Bashkuara të Gjykatës së Lartë në vendimin unifikues nr.1/2009 përsa i takon natyrës dhe efekteve të sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Ky vendim është komentuar gjerësisht nga juristë e praktikantë të ligjit. Ai ka rëndësi për konsolidimin e praktikës gjyqësore duke qenë se paraqet një interpretim të zgjeruar të nenit 83 të K.Civil, në harmoni me dispozitat e tjera të këtij Kodi mbi pronësinë dhe veprimet juridike si dhe me kuadrin ligjor mbi regjistrimin e pronave të paluajtshme.
Në këtë vendim për herë të parë, Gjykata e Lartë ka trajtuar gjerësisht nocionin e regjistrimit të pasurive të paluajtshme në regjistrin publik, me të gjithë elementet e tij, ku vlerë thelbësore ka përfundimi se ky lloj regjistrimi nuk krijon titull pronësie, por e bën sendin e paluajtshëm të aftë për qarkullimin civil. Vendimi nr. 1/2009 dha ndihmesë në zgjidhjen e shumë mosmarrëveshjeve në lidhje me mbrojtjen e të drejtës se pronësisë nëpërmjet padisë së rivendikimit, konflikte këto që kishin lindur nga mungesa e njohurive të shtetasve për ndryshimet procedurale dhe institucionale në lidhje me mënyrën e regjistrimit të pasurive të paluajtshme dhe të drejtave të lidhura me to.
Përpara vitit 1994, veprimet për regjistrimin në regjistrin publik të akteve që krijonin, ndryshonin apo shuanin të drejta pronësie mbi pasuri të paluajtshme kryheshin nga shërbimet e ish- zyrave të hipotekës, ndërsa më vonë, me ndryshimet përkatëse ligjore këto veprime duhet të kryheshin në zyrat e regjistrimit të pasurive të paluajtshme, me kërkesën (aplikimin) nga palët e interesuara.
Këto të fundit, duke mos qenë të ndjeshëm apo duke qenë neglizhentë ndaj ndryshimeve të mësipërme, nuk kishin regjistruar titujt e tyre të pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme në regjistrat publikë. Ky fakt përbënte pengesë që subjektet të kërkonin nëpërmjet gjykatës, rivendosjen e të drejtave të tyre pretenduara të shkelura nga posedues të paligjshëm në pronat e tyre. Kjo për arsye se neni 83 i K.Civil, parashikonte regjistrimin e titullit të pronësisë dhe të pasurisë së palujtshme në regjistrin publik si kusht për vlefshmërinë e veprimit juridik, (mungesa e vërtetimit të pronësisë ishte pengesë reale për ngritjen e padisë së rivendikimit).
Pavarësisht risive që solli ky vendim unifikues për konsolidimin e praktikës gjyqësore, duke iu referuar vendimarrjes në Kolegjet e Bashkuara për këtë vendim vihet re se ka një debat juridik në lidhje me qëndrimin njehsues, sa i takon interpretimit të nenit 83 të K.Civil. Në qëndrimin e tyre, disa nga gjyqtarët në pakicë kanë vlerësuar se shumica e Kolegjeve të Bashkuara nuk ka kryer një interpretim të dispozitave civile të cilat në pjesën më të madhe të tyre ishin kontradiktore dhe duheshin njehsuar, por ka ndryshuar kuptimin e tyre dhe në mënyrë të veçantë ka ndryshuar kuptimin e nenit 83 të K.C. kompetencë që sipas pakicës i takon legjislatorit ose Gjykatës Kushtetuese. Këto debate juridike kanë vlerë për zhvillimin e praktikës gjyqësore, duke patur parasysh natyrën dinamike të evoluimit të legjislacionit në kohë.⁵⁹