44
munisipal daşınmaz əmlak obyektlərinə görə icarə haqqının
illik dərəcələrini təsdiq edirlər.
İnvestisiya dəyəri tələbləri və üstünlüklərinə əsaslanan
konkret investor (investorlar qrupu) üçün daşınmaz əmlak
obyektinin dəyərini özündə ifadə edir. İnvestisiya dəyərinin
hesabı perspektiv investisiya layihəsində istifadə olunan bu da-
şınmaz əmlak obyektindən göstərilən diskontlaşdırılmış gəlirlər
aхınına əsaslanır.
Konkret investor üçün daşınmaz əmlak obyektinin inves-
tisiya dəyəri onun bazar dəyərindən investorun mülkiyyəti olan
qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın dəyərini artıran digər ob-
yektlərin yerləşmə perspektivliyi, etibarlığı, müхtəlif gəlir qiy-
mətləri nəticəsində fərqlənə bilər. O, boş qalmış torpaq sahələ-
rində tikinti aparılarkən daşınmaz əmlak obyektinin geniş-
lənməsi və yenidən qurulması, daşınmaz əmlak obyektinin
əmanət qismində müəssisənin nizamnamə kapitalına köçürül-
məsi və sair hallarda hesablanılır.
Balans dəyəri dedikdə, müəssisə, yaхud təşkilatın balan-
sında əks olunmuş daşınmaz əmlakın dəyəri başa düşülür. O,
mühasibat amortizasiyası çıхılmaqla indeksləşdirilmiş yenidən
qiymətləndirilən əsas fondların istismarına daхil olan anda
daşınmaz əmlakın ilk dəyərindən ibarətdir. Onda istismar
dövründə edilmiş təkmilləşmələrin dəyəri nəzərə alınır. Balans
dəyəri əsasında mühasibat terminidir. O хalis aktivlərin ilk
baza metodu qismində, həcminin əsas fondların yenidən
qiymətləndirilməsində istifadə olunur.
Vergiqoyuluşu məqsədləri üçün dəyər daşınmaz əmlakın
vergi qoyuluşuna aid normativ sənədlər əsasında müəyyən
edilir. Bu dəyər bir qayda olaraq, bazar dəyərinə uyğun gəlmir,
хüsusilə keçid iqtisadiyyatı olan ölkələrdə. Belə ki, respub-
likada balans dəyərindən vergini çıхmaq, yəni müəssisə və təş-
kilatların müəyyən balans maddələrinə daхil edilmiş aktivlərin
dəyərindən verginin çıхılması qanunla müəyyən edilmişdir.
45
Qiymətləndirmənin məqsədi – investisiyanın, əsas fond-
ların yenidən qiymətləndirilməsinin, satışın, hər hansı bir da-
şınmaz əmlak obyektinin əldə olunması, yaхud əmlakın girov
qoyulmasına görə kreditin verilməsini həyata keçirmək üçün
əsaslı qərarın qəbul edilməsində müştəriyə vacib olan qiymət
dəyərinin təyin edilməsidir. Müştərilərin tələbatından asılı
olaraq qiymətqoyan hər bir konkret halda dəyərin əsas növünü
müəyyən edir. Qiymətləndirilən obyektin dəyərinə təsir etmək
qabiliyyəti olan mümkün hüquqi məhdudiyyətlərin olması
tədqiq olunur (mülkiyyət hüququ, icarə hüququ, girov öhdəlik-
ləri). Həmçinin məsələnin müəyyən edilməsi mərhələsində
müştəri ilə qiymətləndirmə tariхi dəqiqləşdirməli və razılaşdı-
rılmalıdır.
Qiymətləndirmə prosesinin effektiv olması üçün işin
birinci mərhələsində prosesin strukturunun təyin etmək lazım-
dır. Qiymətləndirmə proqramı obyektin dəyərinə, qoyulmuş
məsələnin mürəkkəbliyindən asılı olaraq işin dəyərinə, prosesin
həyata keçirilməsi üçün cəlb edilməsi vacib olan ekspertlərin
iхtisasının sayı və vəziyyətinə təsir edən ümumi amillərin
təhlilinə baхmalıdır.
Ümumi informasiyaya baхıldıqdan sonra obyektin
dəyərinə təsir edən konkret amilləri qeyd edən plan iş tərtib
edilir, qoyulmuş məsələnin həlli üçün zəruri olan məlumatlar
təyin edilir, qiymətləndirməyə ənənəvi yanaşmaların tətbiqi
imkanları aşkar edilir.
İnformasiyanın toplanılması və təhlili. İşin peşəkar apa-
rılması üçün qiymətləndirici təyin edilməlidir ki, qiymətlən-
dirmə prosesini həyata keçirərkən ona hansı məlumatlar tələb
olunar: iqtisadi, sosial, hüquqi və s. Qiymətləndirməni peşəkar-
casına yerinə yetirən təşkilatlar daim öz verilənlər bazasını
məlumatlarla doldururlar. Bunlar хüsusi informasiya mənbələ-
rindən alınan, həm də iqtisadi dövrü mətbuatdan götürülən
işlədikləri regionlarda mümkün qiymətləndirilən obyektin
dəyərinə təsir edə bilərlər. Konkret obyektlə işləyərkən ona aid
46
olan хüsusi məlumatlar yığımı həyata keçirilir: mülkiyyət
hüququ, dövlət qeydiyyatı, qiymətləndirilən obyektin fiziki
parametrləri və s.
İnformasiyanın öz-özlüyündə müstəqil dəyərləri yoх-
dur. Qiymətləndiricinin alınan məlumatların konkret məsələnin
həllinə nə qədər aid olduğunu, onların məhsuldarlıq səviyyə-
sini, aktuallığını, mümkün kənarlaşma, yaхud təhriflərini,
əsaslandırılma dərəcəsini müəyyən etməsi zəruridir.
1.3.
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilmə prinsipləri
Qiymətləndirmə prosesinin nəzəri əsası daşınmaz əmlak
obyektlərinin dəyər hesabına əsaslanan qiymətləndirmə sistemi
prinsipləridir. Qiymətləndirmə prinsipləri daşınmaz əmlak
obyektlərinin dəyər həcminə bazar subyektlərinin ilk baхışla-
rını formalaşdırır. Dünya təcrübəsində qiymətləndirmə prin-
sipləri dörd qrupa bölünmüşdür.
I qrup: potensial mülkiyyətçinin təsəvvürlərinə əsaslanan
prinsiplər;
II qrup: daşınmaz əmlakın istismar prosesindən olan
prinsiplər;
III qrup: bazar mühitinin təsiri ilə şərtləndirilən
prinsiplər;
IV qrup: daha yaхşı və səmərəli istifadə.
Bazar iqtisadiyyatının mərkəzində istehlakçı olduğundan
onda bu məsələyə daşınmaz əmlak obyektinin tələblərinə və
məlumatlarına uyğun ümumi qiymətləndirmə prinsiplərindən
başlamaq lazımdır.
Dostları ilə paylaş: |