Cins değİŞİKLİĞİ İŞleminde yapi kullanma iZİn belgesi

Buna göre, taşınmazın cinsi belirtilirken kat sayısı belirtilmeli, bina ve yapı kelimesi 

kullanılmamalı, bunun yerine ev, apartman, fabrika, otel, işhanı gibi yapının kullanış amacı 

belirtilirken binanın yapılışında kullanılan malzeme türünden de (kargir, betonarme, ahşap, 

çelik, prefabrik vb.) bahsedilmelidir.  

 

Yapılı hale gelme niteliğindeki cins değişikliği işlemlerinde yapının kat adedi, yapı kullanma 

izninde kullanıma izin verilen ve zeminde tamamlanmış toplam kat adedine göre 

belirlenmelidir. Yani yapıların kat sayısı tespit edilirken bodrum ve zemin ayrımı yapılmadan 

(buralar da kattan sayılarak) kullanma izni almış toplam kat adedi esas alınmalıdır.  

 

Yapı ruhsatları ile yapı kullanma izin belgelerinin belirli bir standartta düzenlenmiş olması 

gerekir. 

Türk Standardları Enstitüsü Başkanlığı Teknik Kurulu’nun 07/12/2006 tarihli 

toplantısında tadil edilen TS 8737 yapı ruhsatı ile TS 10970 yapı kullanma izin belgesi 

standardı, 30.01.2007 günlü ve 26419 sayılı Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe 

girmiştir. İçişleri Baklanlığınca hazırlanan ve 

30.01.2007 tarihli 26419 sayılı Resmi Gazete’de 

yayınlanan Yapı  Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi Kullanılmasına İlişkin Mecburi 

Standart  Tebliği’nde 

yapı ruhsatı ile yapı kullanma izin belgelerinin standartları ve bu 

belgelerin kullanım şekilleri belirlenmiştir.  

 

Bu tebliği ile 24/10/2001 Tarihli ve 24563 Sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 81164 Sıra 

Numaralı Standard Yapı Ruhsatı Kullanılmasına  İlişkin Tebliğ ile 6/9/2001 Tarih ve 24515 

Sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 81028 Sayılı Mecburi Standard Tebliği yürürlükten 

kaldırılmıştır.  

 

 

2007 yılında çıkarılan Tebliğe göre, yeni tip yapı kullanma izin belgelerinde 70 no’lu sütunda 

yapının toplam kat adedi, 91 no’lu sütunda yapı cinsi (iskeletli olup olmadığı ve taşıyıcı 

sistemin malzeme türü) ve 55 no’lu sütunda ise yapının kullanış amacı belirtilmektedir. İşte 

yapılı hale gelme cins değişikliği işlemlerinde bu üç sütundaki bilgilere göre, yapı 

tanımlanarak ana taşınmazın cinsinde gösterilmeli ve bu tanımlamaya göre de tescil bildirimi 

düzenlenmelidir. 

 

Örneğin;  

 

- “kargir bina ve arsası” yerine “2 katlı kargir ev ve arsası”;  

- “1 bodrumlu 5 katlı bina ve arsası” yerine “6 katlı betonarme apartman ve arsası”;  

- “jandarma binası ve arsası”  yerine “2 katlı betonarme jandarma karakolu ve arsası”;    

- “1 bodrum, 1 zemin 1 normal kattan oluşan bina” yerine “3 katlı kargir ev”  şeklinde 

tanımlamalar yapılmalıdır. 

 

Unutulmamalıdır ki, yapılı hale cins değişikliklerinde tescile esas belge yapı kullanma izin 

belgesidir. Bu belgedeki bilgilere aykırı olarak taşınmazın cinsinin tescil edilmesi, dayanağı 

evraka aykırı yolsuz tescil niteliğinde olacaktır. Örneğin; yapı kullanma izin belgesine göre 

“betonarme” olan bir yapının cinsini “kargir” yazmak veya kullanma izninde “apartman” 

olarak kullanım amacı belirlenen yapıyı “ev” olarak belirtmek dayanağı evraka aykırı yolsuz 

tescil olacaktır.  

 

Bu hatalı tescilden ilgililer zarar dahi görebilir. Örneğin bankadan kredi talebinde bulunan ve  

krediye karşılık taşınmazını rehin olarak gösterecek vatandaşın yapısının, kullanma izninde 

betonarme olmasına rağmen tapuda evrakına aykırı biçimde kargir olarak tescil edilmesi 

nedeniyle kredi başvurusunun reddedilmesi gibi… Bu nedenle yapılı hale gelme cins 

5/10 

---

değişikliklerinde yapıların  kullanış amaçları, yapı (malzemesi) türleri ve kat adetleri 

tescile esas yapı kullanma izin belgelerinden belirlenmeli ve taşınmazın cinsinde 

gösterilmelidir. Evrakına aykırı cinsi belirlenmiş taşınmazlarla karşılaşılması halinde ise Tapu 

Sicil Tüzüğü’nün 85. maddesi kapsamında hatanın düzeltilmesi sağlanmalıdır. 

 

Uygulamada yol kotu altındaki katların bodrum olarak düşünüldüğü ve bodrum katların 

yapının toplam kat adedine dâhil edilmediği gözlenmektedir. Her şeyden önce şunu belirtmek 

gerekir ki, yol kotu altındaki katlar he zaman bodrum olmayabilir. Buralar da meskenlerin 

bulunduğu katlar bulunabilir. Kaldı ki, bodrum kat dahi olsa bu katlarda da konutlar ve 

bağımsız bölümler olabilir.  

 

Öte yandan; bodrumlar ortak alanlar olarak kararlaştırabileceği gibi, bodrumlar başlı başına 

kullanıldıklarında bağımsız bölüm niteliği de alabilirler. (Örneğin ticari amaçlarla kömür 

alınıp satılan ve arabaların giriş çıkış yaptığı bodrumlar gibi) Dolayısıyla yol kotu altındaki 

bulunan katların ne olduğuna bakılmaksızın yapı kullanma izni verilmiş ve zeminde de 

bulunması koşulu ile bu alanlar da yapının kat adedine eklenmelidir. Yukarıda da izah edildiği 

gibi yapıların kat sayısı tespit edilirken bodrum ve zemin ayrımı yapılmadan (buralar da 

kattan sayılarak) kullanma izni almış toplam kat adedi esas alınmalıdır.  

 

Bazı  işlemlerde taşınmazın cinsinde yapının “karkas” ifadesi kullanılarak tanımlandığı 

görülmektedir. 2010/11 sayılı Genelge’de yapıların;  kullanış amacı, yapı (malzemesi) 

türleri ve kat sayısı ile tarif edileceği kuralı konmuştur. “Karkas” kelimesi yapının iskeletli 

olduğunu belirttiğinden ve binanın betonarme, ahşap, çelik, prefabrik gibi taşıyıcı sisteminden 

meydana geldiğini ifade ettiğinden yapı malzemesi türü değildir.  

 

Bu nedenle binalarda “karkas” terimi kullanılmamalı taşıyıcı sistemin cinsi (ahşap, betonarme 

vb.) belirtilmelidir. Kargir yapılar ise iskeletli olmadığından yani taşıyıcı sistemleri 

bulunmadığından bu yapılar kargir (yığma) olarak tanımlanmalı ve ana taşınmazın cinsinde 

bu şekilde gösterilmelidir. 

 

Diğer taraftan işlemlerde, ana taşınmazın cinsinde bağımsız bölümlerin sayılarının ve 

niteliklerinin de gösterilmekte olduğu gözlemlenmektedir. Örneğin; “8 daireli 2 dükkânlı 5 

katlı betonarme apartman” gibi. Bağımsız bölümlerin sayılarının ve niteliklerinin ana 

taşınmazın cinsinde gösterilmesi karışıklığa neden olabileceği gibi bürokrasiyi de artırabilir. 

 

Şöyle ki, bağımsız bölümlerin ana taşınmazın cinsinde gösterilmesi halinde, ileride bu 

bağımsız bölümlerden birinin dahi tapuda proje tadilatı ile beraber maliklerin oluru ile 

cinsinin değiştirilmesi aynı zamanda maliklerin kadastro müdürlüğüne gelerek burada ilk 

önce ana taşınmazın cinsini değiştirmelerini zorunlu kılar. Oysa bir bağımsız bölümün 

cinsinin değiştirilmesi tapu müdürlüğünde başlayıp sonlandırılacak bir işlem olup, kadastro 

müdürlüğünü ilgilendirmemektedir.  

 

Kat mülkiyetine konu edilecek taşınmazlarda bağımsız bölümlerin sayılarının ve niteliklerinin 

ana taşınmaz cinsinde gösterilmesi 1392 sayılı Genelge’de öngörülmüşken bu Genelge, 

18.01.2010 tarihinde yürürlükten kaldırılmıştır. Bu nedenle ana taşınmaz cinsinde bağımsız 

bölüm niteliklerinin ve sayılarının gösterilmesine gerek yoktur. Örneğin; “8 daireli 2 dükkânlı 

5 katlı betonarme apartman” yerine “5 katlı betonarme apartman” ifadesi ana taşınmazın 

cinsinde kullanılmalıdır.  

 

6/10 

---