Cins değİŞİKLİĞİ İŞleminde yapi kullanma iZİn belgesi

Bu nedenle binalarda “karkas” terimi kullanılmamalı taşıyıcı sistemin cinsi (ahşap, betonarme vb.) belirtilmelidir. Kargir yapılar ise iskeletli olmadığından yani taşıyıcı sistemleri bulunmadığından bu yapılar kargir (yığma) olarak tanımlanmalı ve ana taşınmazın cinsinde bu şekilde gösterilmelidir.

Diğer taraftan işlemlerde, ana taşınmazın cinsinde bağımsız bölümlerin sayılarının ve niteliklerinin de gösterilmekte olduğu gözlemlenmektedir. Örneğin; “8 daireli 2 dükkânlı 5 katlı betonarme apartman” gibi. Bağımsız bölümlerin sayılarının ve niteliklerinin ana taşınmazın cinsinde gösterilmesi karışıklığa neden olabileceği gibi bürokrasiyi de artırabilir.

Şöyle ki, bağımsız bölümlerin ana taşınmazın cinsinde gösterilmesi halinde, ileride bu bağımsız bölümlerden birinin dahi tapuda proje tadilatı ile beraber maliklerin oluru ile cinsinin değiştirilmesi aynı zamanda maliklerin kadastro müdürlüğüne gelerek burada ilk önce ana taşınmazın cinsini değiştirmelerini zorunlu kılar. Oysa bir bağımsız bölümün cinsinin değiştirilmesi tapu müdürlüğünde başlayıp sonlandırılacak bir işlem olup, kadastro müdürlüğünü ilgilendirmemektedir. 

Kat mülkiyetine konu edilecek taşınmazlarda bağımsız bölümlerin sayılarının ve niteliklerinin ana taşınmaz cinsinde gösterilmesi 1392 sayılı Genelge’de öngörülmüşken bu Genelge, 18.01.2010 tarihinde yürürlükten kaldırılmıştır. Bu nedenle ana taşınmaz cinsinde bağımsız bölüm niteliklerinin ve sayılarının gösterilmesine gerek yoktur. Örneğin; “8 daireli 2 dükkânlı 5 katlı betonarme apartman” yerine “5 katlı betonarme apartman” ifadesi ana taşınmazın cinsinde kullanılmalıdır. 

Öte yandan; dükkân, depo, sinema salonu gibi kavramlar bağımsız bölümlerin niteliklerini ifade ettiğinden ana taşınmazın cinsinde gösterilmesine gerek bulunmuyor ise de; eğer yapının kullanış amacı başlı başına dükkân, depo vb. ise yani o taşınmazda sadece dükkânlar veya depolar bulunuyorsa o zaman bu kavramlar yapının kullanış amacını ifade edeceğinden taşınmazın cinsinde gösterilmelidir. 

Örneğin; taşınmazda sadece iki adet dükkân bulunuyorsa ve dükkânlardan başka yapı mevcut değilse ya da dükkânlar bir apartmanın bağımsız bölümlerini oluşturmuyorsa o zaman dükkân kelimesi yapı kullanma iznin de yapının kullanış amacını ifade edeceğinden ana taşınmazın cinsinde “dükkân” ifadesi yazılmalıdır.  

4- Vaziyet ve Bağımsız Bölüm Planları

Vaziyet planı ve bağımsız bölüm planları kadastro mevzuatımıza 27.08.2008 tarihinde yürürlüğe giren Tapu Planları Tüzüğü ile girmiştir. Harita mühendisliği disiplini içerisine yeni eklenen bu kavramlar bu meslek disiplini içerisinde görev yapanlar açısından yeni bir kazanım olarak karşımıza çıkmaktadır. Çünkü Tapu Planları Tüzüğü’ne göre bu planların bir harita mühendisince hazırlanması gerekmektedir.

2010/4 sayılı Genelge’nin 24/1. maddesinde Tapu Planları Tüzüğü’nün yürürlük tarihinden sonra yapılan binalar için vaziyet planı ve bağımsız bölüm istenileceği belirtilmiştir. Ancak, bir yapının Tapu Planları Tüzüğü’nün yürürlük tarihi olan 27.08.2008’den sonra yapılıp yapılmadığının kadastro müdürlüklerince nasıl belirleneceği açık olarak hüküm altına alınmamıştır. Bazı kadastro müdürlüklerinin yapı kullanma izin belgesinde görülen yapı ruhsat tarihini esas aldığı, bir kısım müdürlüklerin ise belediyeye binaların yapım tarihini sorarak işlemlere yön verdiği, bazı müdürlüklerin ise yapı kullanma izin belgesinin düzenleniş tarihine itibar ettiği görülmektedir. 

Uygulamadaki bu karmaşanın, 2010/4 sayılı Genelgenin 24/1. maddesindeki “…Ancak Tapu Planları Tüzüğünün yayın tarihinden sonra yapılan binaların cins değişikliği işlemlerinde tüzük gereği olarak yazı ekinde veya yapı kullanma iznine ek olarak vaziyet planı ve bağımsız bölüm planı da istenecektir.” hükmünün açık olmamasından ve bu madde hükmünün farklı farklı yorumlanmasından kaynaklandığı tespit edilmiştir. 

Bu konuda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün de istikrar bulmuş kararları mevcut değildir. Kayseri ve Trabzon Bölge Müdürlüklerine verilen talimatlarda, Tapu Planları Tüzüğü’nün yürürlük (27.08.2008) tarihinden sonra yapı kullanma izni almış yapılarda bu belgelerin aranacağı belirtilmişken, Kastamonu Bölge Müdürlüğüne verilen bir talimatta, Tüzük yürürlük tarihi olan 27.08.2008’den sonra yapımına başlanan binalar için bu planların isteneceği belirtilmiştir.

Bu karmaşayı gidermek adına Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Kadastro Dairesi Başkanlığı’nın 11.11.2011 tarih 11041 sayılı Makam Oluru ile 2010/4 sayılı Genelge’nin 24. maddesinin birinci fıkrasında yer alan “…Ancak Tapu Planları Tüzüğünün yayın tarihinden sonra yapılan binaların cins değişikliği işlemlerinde tüzük gereği olarak yazı ekinde veya yapı kullanma iznine ek olarak vaziyet planı ve bağımsız bölüm planı da istenecektir.” cümlesi  “…Ancak Tapu Planları Tüzüğünün yayın tarihinden sonra yapı ruhsatı (inşaat izni) almış binaların cins değişikliği işlemlerinde tüzük gereği olarak yazı ekinde veya yapı kullanma iznine ek olarak vaziyet planı ve bağımsız bölüm planı da istenecektir. Yapı ruhsatı (inşaat izni) tarihinin tespiti için ayrıca bir belgeye gerek bulunmayıp yapı kullanma izin belgesinde belirtilen yapı ruhsatı tarihinin, yapıya ilişkin yenileme ruhsatı, yeniden ruhsat veya tadilat ruhsatı alınmış ise alınan son ruhsat tarihinin esas alınması gerekecektir” şeklinde değiştirilmiştir. 

Buna göre, yapı ruhsatı tarihinin, yapıya ilişkin yenileme ruhsatı, yeniden ruhsat veya tadilat ruhsatı alınmış ise alınan son ruhsat tarihinin 27.08.2008 tarihinden sonra olması halinde bu yapıların cins değişikliği işlemlerinde vaziyet planı ile bağımsız bölüm planı istenecektir.

Öte yandan, bu planları LİHKAB yetkililerinin düzenleyip düzenleyemeyeceği hususunda da duraksamalar mevcuttur. Tapu Planları Tüzüğü bu planların bir harita mühendisince düzenleneceğini belirtmektedir. 5368 sayılı Kanun’un 1/2. maddesinde de lisans sahibi harita ve kadastro mühendislerinin diğer kanunlar ve ilgili mevzuata göre hak, görev ve yetkileri devam edeceği hüküm altına alınmıştır. Buna göre, lisanslı harita ve kadastro mühendislik bürolarının vaziyet planı ve bağımsız bölüm planları hazırlamalarında hiçbir engel yoktur. Tam tersine bu planların LİHKAB Ofislerince hazırlanması cins değişikliği işlemlerinin tek aşamada geciktirilmeksizin yapılmasını sağlayacak, idari işleyişi ve kamu hizmetinin sunumunu kolaylaştıracaktır. 

5- Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Amaçlı Cins Değişiklikleri 

Kadastro Müdürlüklerinin birçoğunda; kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemlerini düzenleyen 07.07.2009 tarihli 5912 sayılı Kanun’un yürürlük tarihinden önce kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda kat mülkiyetine geçiş için yapılan cins değişikliklerinin resen, bu Kanun’un yürürlük tarihinden sonra yapılan işlemlerin ise hizmet bedeli alınarak talebe bağlı olarak karşılandığı gözlenmektedir.

07.07.2009 tarihinde yürürlüğe giren 5912 sayılı Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde değişiklik yapılarak kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin resen yapılması öngörülmüştür. 5912 sayılı Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 14. maddesinde de değişiklik yapılmış ve yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine kat irtifakından kat mülkiyetine resen geçileceği belirtilmiştir.

Kural olarak, hukuki normlar ve kurum içi düzenlemeler, geçmişe yürür biçimde işlem yapılmasına açıkça izin verilen haller dışında yürürlük tarihinden itibaren ileriye yürür. Ancak 5912 sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti Kanununa eklenen geçici madde 1 ile bu Kanun’un yürürlük tarihinden önce kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda da kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin resen yapılması öngörülerek kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin resen yapılacağı yönündeki kural, geçmişe yürür şekilde işletilmiş ve bu Kanun’un öncesinde kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar için de teşmil edilmiştir. 

Bu nedenle taşınmazda hangi tarihte kat irtifakı kurulmuş olursa olsun, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemleri ve bu minvalde yapılan cins değişikliği işlemleri talebe bağlı olarak değil, herhangi bir döner sermaye hizmet bedeli alınmadan müdürlük imkânları ile resen karşılanmalıdır. Yani, 5912 sayılı Kanun ile kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin resen olacağı yönündeki kural, genel nitelikli olup, bu Kanun’un yürürlük tarihinin öncesinde veya sonrasındaki kat irtifakı kurulmuş tüm taşınmazları kapsamaktadır. 

Genel Müdürlükçe, 5912 sayılı Kanun ile getirilen yeni düzenleme ile oluşan durum, 03.08.2009 tarih 2009/14 sayılı Genelge ve bu Genelge’ye ek 26.08.2009 tarih 3845 sayılı Bölgelerarası Genelge ile duyurulmuş, Genelge’de kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte işlemlerin talebe bağlı olarak değil resen müdürlük imkânları ile yapılacağı ve işlemlerde herhangi bir döner sermaye hizmet bedeli alınmaması gerektiği hususu düzenlenmiştir. Buna göre; kat irtifaklı yerlerin cins değişikliği işlemleri talebe bağlı olarak değil resen hiçbir bedel alınmadan kadastro müdürlüğünün olanakları ile karşılanmalıdır. 

Bazı kadastro müdürlüklerince yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde kadastro müdürlüğüne gönderilmediği gerekçe gösterilerek altmış günden daha geç bir zamanda kadastro müdürlüğüne başvuran vatandaşların kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş amaçlı cins değişikliklerini resen değil (altmış gün geçtikten sonra başvuran vatandaşların haklarını kaybettiği gerekçesiyle) talebe bağlı olarak karşıladıkları gözlenmiştir.

634 sayılı Kanun’un 14. Maddesinde ön görülen altmış günlük süre, belediye ve valilikleri bağlayan düzenleyici bir süre olup, hak düşürücü bir süre değildir. Bu nedenle yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün geçtikten sonra dahi ilgili idarece gönderilen veya vatandaşça müdürlüğe sunulan yapı kullanma izin belgelerine göre yapılacak cins değişikliği işlemlerinin talebe bağlı olarak değil resen karşılanması gerektiği değerlendirilmektedir. 

Diğer taraftan resen yapılacak olan kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş amaçlı cins değişikliklerinin LİHKAB Ofislerince yerine getirilip getirilmeyeceği hususunda da soru işaretleri bulunmaktadır. Kadastro müdürlüğü tarafından resen yapılacak kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş amaçlı cins değişikliklerinin vatandaş talebi ile 05.05.2008 tarih ve 26867 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan LİHKAB Uygulama Yönetmeliği ile cins değişikliği yapma yetkisi kendilerine verilen LİHKAB’lar tarafından yapılmasında kanunen bir engel bulunmamaktadır. Ancak kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş amacıyla cins değişikliği yaptırmak için lisanslı bürolara başvuran vatandaşların LİHKAB’lar tarafından söz konusu işlemin ilgili kadastro müdürlüğünce resen hiçbir bedel alınmadan yapılabileceğinin ve bu konuda kendilerine bir ayrıcalık tanındığının bilgi olarak verilmesi gerekmektedir. 

Öte yandan; kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş amacıyla yapılan cins değişikliği işlemlerinde vaziyet planı ve bağımsız bölüm planın istenip istenmeyeceği de tartışılmaktadır. Tapu Planları Tüzüğü gereği bu planların istenmesi gerekecektir ancak bir yandan da 5912 sayılı Kanun ile kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş amacıyla yapılan cins değişikliği işlemlerinin resen (kendiliğinden) yapılması kuralı getirilmiştir.

Alt normun üst norma aykırı olamayacağı ilkesinden hareketle, burada Tapu Planları Tüzüğü’nden daha sonra yürürlüğe giren ve daha üst bir norm olan 5912 sayılı Kanun’a itibar edilmeli ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş amaçlı cins değişikliği işlemlerinde vaziyet planı ile bağımsız bölüm planının istenmemesi gerektiği düşüncesindeyiz. 

Nitekim, vaziyet ve bağımsız bölüm planlarıyla ilgili esasları düzenleyen 2010/4 sayılı Genelge’nin 25. maddesinde, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş amaçlı cins değişikliği işlemlerinin ilgili mevzuatına göre (5912 sayılı Kanun ve 03.08.2009 tarih 2009/14 sayılı Genelge’ye göre) yapılması öngörülmüş ve böylelikle bir anlamda kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş amaçlı cins değişikliği işlemlerinde 2010/4 sayılı Genelge hükümlerinin uygulanmayacağı zımnen kabul edilmiştir.

Yukarıda da belirttiğimiz gibi, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş amaçlı cins değişikliği işlemleri resen müdürlük imkânları ile yapılmalı ve vatandaştan hiçbir belge talep edilmemelidir. Ancak 03.08.2009 tarih 2009/14 sayılı Genelge’de belirtildiği gibi 5912 sayılı Kanun’un yürürlük tarihi olan 07.07.2009 tarihinden “sonraki yapıların” kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş amaçlı cins değişikliği işlemlerinde yapı kullanma izin belgesi ekinde bina ve eklentilerinin mevzuata uygun ölçüldüğünü gösterir röperli krokisinin bulunması gerekmektedir.

2009/14 sayılı Genelge’de yer verilen 07.07.2009 tarihinden “sonraki yapılar”dan ne kastedildiği açık değildir. 07.07.2009 tarihinden “sonraki yapı" nasıl belirlenecektir? Bu tarihten sonra yapı ruhsatı mı yoksa yapı kullanma izin belgesi mi alan yapılardan röperli kroki isteneceği Genelge’de açıkça belirtilmemiştir. 

Kanaatimizce açık olmayan bu hususta, 2010/4 sayılı Genelge’ye kıyas yapılmalı ve yapı ruhsatı tarihinin, yapıya ilişkin yenileme ruhsatı, yeniden ruhsat veya tadilat ruhsatı alınmış ise alınan son ruhsat tarihinin 07.07.2009 tarihinden sonra olması halinde, bu yapıların kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş amaçlı cins değişikliği işlemlerinde yapı kullanma izin belgesi ekinde binanın röperli krokisinin bulunması koşulu aranmalıdır.

*   *   *

20.01.2012