Microsoft Word Rodium dlof for printing 11-08-2011- with Page no doc

 
94 
 
The Indian Easements Act, 1882 (“Easement Act”) 
 
The law relating to easements and licenses in property is governed by the Easements Act. The right of easement 
has been defined under the Easements Act to mean a right which the owner or occupier of land possesses over 
the land of another for beneficial enjoyment of his land. Such right may allow the owner of the land to do and 
continue to do something or to prevent and continue to prevent something being done, in or upon land which is 
not his own. Easementary rights may be acquired or created in the manner specified under the Easements Act. 
 
Registration Act, 1908 
 
The Registration Act, 1908 (the Registration Act) was enacted with the object of providing public notice of the 
execution  of  documents  affecting  transfer  of  interest  in  property.  It  details  the  formalities  for  registering  an 
instrument.  Section  17  of  the  Registration  Act  identifies  documents  for  which  registration  is  compulsory  and 
includes,  among  other  things,  any  non-testamentary  instrument  which  purports  or  operates  to  create,  declare, 
assign,  limit  or  extinguish,  whether  at  present  or  in  the  future,  any  right,  title  or  interest,  whether  vested  or 
contingent, in immovable property of the value of Rs.100 or more, and a lease of immovable property for any 
term exceeding one year or reserving a yearly rent. A document will not affect the property comprised in it, nor 
be treated as evidence of any transaction affecting such property (except as evidence of a contract in a suit for 
specific performance or as evidence of part performance under the T.P. Act or as collateral), unless it has been 
registered. 
 
The Indian Stamp Act, 1899 (“Stamp Act”) 
 
There is a direct link between the Registration Act and the Indian Stamp Act, 1899. Stamp duty is payable on all 
instruments/  documents  evidencing  a  transfer  or  creation  or  extinguishment  of  any  right,  title  or  interest  in 
immoveable property as specified in the schedules to the Stamp Act . The rate of stamp duty varies from State 
to State. The applicable rates for stamp duty on these instruments, including those relating to conveyance, are 
prescribed by State legislation. Instruments chargeable to duty under the Stamp Act which are not duly stamped 
are incapable of being admitted in court as evidence of the transaction contained therein. The Stamp Act also 
provides for impounding of instruments which are not sufficiently stamped or not stamped at all. 
 
The Land Acquisition Act, 1894 
 
The Land Acquisition Act, 1894 provides for the compulsory acquisition of land by the Central Government or 
appropriate State Government for public purposes, including planned development and town and rural planning. 
However, any person having an interest in such land has the right to object to such compulsory acquisition and 
has  the  right  to  compensation.  Some  States  have  their  own  land  acquisition  statutes  and  the  Company  has  to 
abide by State legislations in those States in which it conducts its business. 
 
Laws for Classification of Land User 
 
Usually,  land  is  broadly  classified  by  the  government  authority  under  one  or  more  categories,  such  as 
agricultural  or  non  –  agricultural  (residential,  commercial  and  industrial).  Land  classified  under  a  specified 
category  is  permitted  to  be  used  only  for  such  specified  purpose.  Where  the  land  is  originally  classified  as 
agricultural land, in order to use the land for any other purpose, the classification of the land it is required to be 
converted into residential, commercial or industrial purpose, by making an application to the relevant municipal 
or land revenue authorities. 
 
Development of Agricultural Land 
 
The acquisition of land is regulated by State land reform laws which prescribe limits up to which an entity may 
acquire agricultural land. Any transfer of land which results in the aggregate land holdings of the acquirer in the 
State to exceed this ceiling is void, and the surplus land is deemed, from the date of the transfer, to have been 
vested in the State Government free of all encumbrances. 
 

---

 
95 
While granting licenses for development of townships, the authorities generally levy proportional development 
charges for the provision of services such as laying down of main lines, drainage, sewerage, water supply and 
electricity,  where  the  authority  is  carrying  out  the  same.  Such  licenses  require  approvals  of  layout  plans  for 
development and building plans for construction activities. 
 
Land Use Planning 
 
Land use planning and its regulation, including the formulation of regulations for building construction, form a 
vital  part  of  the urban planning  process.  There  are  several  authorities  having  jurisdiction  to  regulate  land  use 
planning and real estate development activities in each Indian State. 
 
Various  enactments, rules and  regulations have been made  by  the Government, concerned  State  governments 
and other authorized agencies and bodies such as the Ministry of Urban Development, State Land Development 
and/or  Planning  Boards,  local  municipal  or  village  authorities,  which  deal  with  the  acquisition,  ownership, 
possession,  development,  zoning,  planning  of  land  and  real  estate.  All  relevant  applicable  laws,  rules  and 
regulations have to be taken into  consideration by any person or entity proposing to enter into any real estate 
development or construction activity in this sector in India. 
 
Building Consents 
 
Each State and city has its own set of laws which govern planned development and rules for construction (such 
as  floor  area  ratio  "FAR"  or  floor  space  index  "FSI"  limits).  The  various  authorities  that  govern  building 
activities in States are the Town and Country Planning Department ("TCPD"), municipal corporations and the 
Urban  Arts  Commission. Any  application for undertaking  any  construction or  development  activity  has  to be 
made  to  the  such  authorities,  which  is  a  State  level  department  engaged  in  the  physical  planning  of  urban 
centres and rural areas in the State. 
 
Authorities such as the ‘Town and Country Planning Department’ prepare the schemes and projects of various 
different  agencies  so  as  to  improve  living  and  working  environments  and  to  provide  planned  and  developed 
sites  for  residential,  commercial  and  industrial  purposes.  The  municipal  authorities  regulate  building 
development and construction norms. For example, building plans are required to be approved by the relevant 
municipal  authority.  The  Urban  Arts  Commission  advises  the  Government  in  the  matter  of  preserving, 
developing  and  maintaining  the  aesthetic  quality  of  urban  and  environmental  design  in  some  States  and  also 
provides  advice  and  guidance  to  any  local  body  with  respect  to  building  or  engineering  operations  or  any 
development proposal which affects or is likely to affect the skyline or the aesthetic quality of the surroundings 
or any public amenity provided therein. Under certain State laws, the local body, before it accords its approval 
for building operations, engineering operations or development proposals, is obliged to refer all such operations 
to the Urban Arts Commission and seek its approval for the project. 
 
Besides the above, certain approvals and consents may also be required from various other departments, such as 
the Fire Department, the Airport Authority of India and the Archaeological Survey of India. Obtaining all these 
approvals  can  be  time  consuming.  Sometimes,  there  can  be  intervention  by  third  parties  through  court  action 
against land use change. 
 
Urban Development Laws 
 
State  legislations  provide  for  the  planned  development  of  urban  areas  and  the  establishment  of  regional  and 
local  development  authorities  charged  with  the  responsibility  of  planning  and  development  of  urban  areas 
within their jurisdiction. Real estate projects have  to be planned and developed in  conformity with  the norms 
established  in  these  laws  and  regulations  made  there  under  and  require  sanctions  from  the  Government 
departments and developmental authorities at various stages. Where projects are undertaken on lands that form 
part of the approved layout plans and/or fall within municipal limits of a town, generally the building plans of 
the  projects  have  to  be  approved  by  the  concerned  municipal  or  developmental  authority.  Building  plans  are 
required  to be  approved  for  each building within  the project  area.  Clearances with  respect  to other  aspects of 
development  such  as  fire,  civil  aviation  and  pollution  control  are  required  from  appropriate  authorities, 
depending  on  the  nature,  size  and  height  of  the  projects.  The  regulations  provide  for  obtaining  a 
completion/occupancy certificate upon completion of the project. 

---