Microsoft Word tgyo11 Torium avm-31. 12. 2010-spk
Yüklə 293,44 Kb. Pdf görüntüsü
|
Rapor No: 2010/TGYO/11 22 Büyükdere Caddesi, No:108,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Söz konusu gayrimenkulün her yıl değişen gelir ve giderlere sahip olmasından dolayı gelir kapitalizasyonu yaklaşımının gayrimenkulün değerini en iyi şekilde yansıttığını düşünüyoruz. Bu nedenle, söz konusu gayrimenkulün değeri hesaplanırken, gelir kapitalizasyonu yaklaşımına %100 oranında ağırlık verilmiştir. Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin 2.149.519/2.228.569 hissesine düşen kısmının 31Aralık 2010 tarihi itibarı ile piyasa değeri şöyle belirlenmiştir:
TÜRK LİRASI KDV DAHİL DEĞERİ: 657.254.330,-TL İş bu rapor 3 orijinal olarak hazırlanmıştır.
Raporu Kontrol Eden
Muammer EMANET
Cem DEMİRÖZ
Şehir Plancısı
İşletme
Değerleme Uzmanı
Sorumlu Değerleme Uzmanı Ekler : •
Temel göstergeler tablosu •
Nakit akışı tablosu •
Bölge haritası •
Uydu görüntüsü •
Fotoğraflar (2 sayfa) •
Tapu sureti (1 sayfa) •
Tapu takyidat yazısı (1 sayfa) •
İmar durumu (1 sayfa) •
İmar planı örneği •
Yapı Ruhsatı (1 sayfa) •
Yapı Kullanma İzin Belgesi (2 sayfa) •
Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Sözleşmesi •
Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler ve SPK lisans örnekleri •
Ana gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde hazırlanan raporlar
Rapor No: 2010/TGYO/11 23 Büyükdere Caddesi, No:108,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Torium AVM-Temel Göstergeler
Genel Bilgi
Açıklama Arsa Alanı 44.571 m²
Kiralanabilir Alan 94.733 m²
Ortak ve Dolaşım Alanları 27.135 m² sirkülasyon, ortak alan, wc, depo ve çöp odası, oturma alanı Teknik Alanlar 18.483 m² servis avlusu, servis koridoru, yangın koridoru, teknik hacimler Kapalı Otopark Alanı 85.278 m²
Kapalı İnşaat Alanı 233.944 m² Açık Otopark Alanı 17.504 m²
14.952 m² Konut için ayrılan kapalı otopark alanı dahildir Satılabilir Konut Alanı 8.316 m²
Konut Alanı 7.568 m² Ortak Alan 748 m²
333 m²
1+1 ve 2+1'ler için 2, 3+1 ve 4+1'ler için 3 araç (33 m²)
Perakende İnşaat Alanı 221.649 m² Otopark alanları dahildir. Brüt Perakende Alanı 142.674 m²
Kiosk
541 m²
Elektronik Market 5.503 m²
Hipermarket 9.723 m²
Mağaza 59.226 m²
Kafe 742 m²
Restoran-Fast Food 4.974 m²
Snowpark 3.511 m²
Eğlence 4.828 m²
Sinema 3.322 m²
Ofis Alanı 592 m²
Oto Yıkama 1.293 m²
Kiralanabilir Depo Alanı 2.801 m²
Yaklaşık 2460 araçlık Perakende Açık Otopark ve Teras Alanları 23.487 m²
105.372 m²
85.278 m²
45.618 m²
23.487 m²
259.754 m²
Konutların Kalan İnşaat Süresi 6 ay
Konutların Pazarlama Süresi 12 ay
Proje Nakit Akış Süresi 12 ay
Rapor No: 2010/TGYO/11 24 Büyükdere Caddesi, No:108,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Perakende Kalan İnşaat Süresi 3 ay
Perakende Pazarlama Süresi 12 ay
10 yıl
$44.280.257
$4.776.966
$4.146.851 Toplam inşaatın %50'si tamamlanmış durumdadır. Konut Dolaylı İnşaat Maliyeti $402.641
$227.475
Perakende Geliştirme Maliyetleri $39.503.291
$6.799.989
$339.999
Toplam Ünite Sayısı 76 Toplam Konut Gelirleri $16.858.627
Perakende Kira Gelirleri $19.116.454 p.a.
AVM dönem sonu değeri $420.299.798
Kira Artışı 3,5% p.a.
Finansal Öngörüler
Konut Yatırımının Tahmini Getiri Oranı
15%
9,00%
5,50% 10 yıllık Eurobond faizi Düşük likitide riski 2,00% Gayrimenkul likidite oranı Operasyonel riskler 1,50% Operasyonel ve yönetim riski Perakende Kapitalizasyon Oranı 6,50% 10.yıl sonunda
Rapor No: 2010/TGYO/11 25 Büyükdere Caddesi, No:108,
Esentepe, Şişli / İstanbul
1Ç/2011 2Ç/2011 3Ç/2011 4Ç/2011 Toplam Konut satış gelirleri $2.525.481 $2.921.753 $3.078.141 $2.264.146 $10.789.521
$2.902.795 $1.244.055 $0 $0 $4.146.851 Dolaylı inşaat maliyetleri $113.949
$109.745 $102.192
$76.755 $402.641 Diğer maliyetler $150.837
$67.690 $5.110
$3.838 $227.475 TOPLAM GİDER&MALİYETLER $3.167.582 $1.421.491 $107.301 $80.592 $4.776.966 NAKİT AKIŞI ‐$642.101 $1.500.263 $2.970.839 $2.183.554 $6.012.555 KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI ‐$642.101 $858.162 $3.829.001 $6.012.555 NBD $4.605.226
Rapor No: 2010/TGYO/11 26 Büyükdere Caddesi, No:108,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Nakit Akışı -Perakende (.000 US$)
Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 Total AVM kira gelirleri $19.116 $20.775
$22.577 $23.367
$24.185 $25.394 $26.283
$27.203 $28.155
$29.141 $246.197
AVM dönem sonu değeri $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $420.300
$420.300 TOPLAM GELİRLER $19.116 $20.775 $22.577 $23.367 $24.185 $25.394 $26.283 $27.203 $28.155 $449.440 $666.497 MALİYETLER Perakende Dolaylı İnşaat Maliyeti $591
$105 $556
$572 $589
$613 $631
$649 $668
$688 $6.800 Diğer maliyetler $34
$10 $33
$34 $35
$36 $37
$39 $40
$41 $340 TOPLAM GİDER&MALİYETLER $722 $216 $693 $714 $735 $765 $787 $811 $836 $861 $7.140 NAKİT AKIŞI $18.394 $20.559 $21.884 $22.653 $23.450 $24.630 $25.496 $26.392 $27.319 $448.579 $659.357 KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI $18.394 $38.953 $60.837 $83.490 $106.940 $131.570 $157.066 $183.458 $210.777 $659.357
$355.676 * Nakit Akışında yer alan AVM kira gelirleri Mehmet Akdeniz’e ait olan alanların kira gelirlerini içermemektedir. Yüklə 293,44 Kb. Dostları ilə paylaş:
|