Microsoft Word tgyo11 Torium avm-31. 12. 2010-spk
Yüklə 293,44 Kb. Pdf görüntüsü
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- Yatırım Getirisi Yaklaşımı (ROI)
- Torium AVM Kiralanabilir Alan (m²) Kira/m²/ay Aylık Gelir Yıllık Gelir
- Toplam 94.733
- Torunlar GYOnun Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Sözleşmesine Göre Toplam Hisse Değeri*: 556.995.195 TL $360.281.497 € 271.824.311
- Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR
- Torunlar GYOnun Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Sözleşmesine Göre Toplam Hisse Değeri: 565.969.824 TL $366.086.561 € 276.204.101
- Mevcut Satılabilir / Kiralanabilir Alan (m²) Mevcut metrekare satış/kira geliri (USD/m²)
- Perakende*
Rapor No: 2010/TGYO/11 19 Büyükdere Caddesi, No:108,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Yatırım Getirisi Yaklaşımı (ROI) Gayrimenkul yatırımları için risk primi, yatırımcıların gayrimenkule yatırım yaparken şart koştukları ilave getiri olarak tanımlanmaktadır. Daha hatasız sonuçlar elde etmek için kar oranı primi, İstanbul konut piyasasına ilişkin bilgilerin analizine göre belirlenmiştir. Benzer projelerdeki deneyimlerimize ve araştırmalarımıza göre yatırımcıların kar beklentisi konut projelerinde %30 ile %40 arasında değişmektedir. İstanbul İli, Esenyurt İlçesi’nde yer alan karma kullanımlı projenin halihazırda inşaatına devam edilen rezidans kısmı için yatırım getirisi oranı (Return on Investment) tamamlanma oranıda göz önünde bulundurularak %15,00 olarak hesaplanmıştır.
Rapor No: 2010/TGYO/11 20 Büyükdere Caddesi, No:108,
Esentepe, Şişli / İstanbul
11 KİRA EKSPERTİZ DEĞERİ Değerleme konusu gayrimenkulün yakın çevresinde veya İstanbul İli içerisinde benzer lokasyona, ulaşım özelliklerine ve büyüklüğe sahip AVM’ler 31.12.2010 tarihli değerleme raporunun “8.3 Piyasa Araştırması” kısmında belirtilmiştir. Piyasa araştırması kısmında belirtilen emsaller baz alınarak belirlenen ekspertiz kiraları mevcut alışveriş merkezlerinin kiralarının, doluluk boşluk oranlarının, büyüklüklerinin, konseptlerinin ve ziyaretçi sayılarının incelenmesi sonucu elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:
Küçük Ölçekli Mağazalar 37.311 $35
$1.305.885 $15.670.620 Orta Ölçekli Mağazalar 21.102 $17,5
$369.285 $4.431.420 Büyük Ölçekli Mağazalar 36.320 $8
$290.560 $3.486.720 Toplam 94.733
$20,75
32,07 TL KDV Dahil Ortalama kira/ay/m² $24,48
37,84 TL * Kira Ekspertiz Değeri günümüz piyasa koşullarında belirlenen kira değerlerini yansıtmakta olup ciro farkından kaynaklanabilecek kira farklarını ve ekonomik koşullara bağlı olarak yapılabilecek iskonto veya çeşitli kira düzeltmelerini yansıtmamaktadır. Not: Hesaplamalarda 1,-USD = 1,5460-TL; 1,-Euro = 2,0491-TL olarak kabul edilmiştir. Yukarıda yer alan tablodan da anlaşılacağı üzere Torium AVM için ortalama kira geliri aylık 32,07 TL/m²/ay ve KDV dahil ortalama kira geliri aylık 37,84 TL/m²/ay olarak belirlenmiştir.
Rapor No: 2010/TGYO/11 21 Büyükdere Caddesi, No:108,
Esentepe, Şişli / İstanbul
12 SONUÇ
Gayrimenkulün farklı değerleme metotları kullanılarak bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları aşağıda belirtilmiştir: Mevcut Değer:
Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: KONUT
7.119.680 TL $4.605.226 € 3.474.540 AVM
549.875.515 TL $355.676.271 € 268.349.771 Torunlar GYO'nun Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Sözleşmesine Göre Toplam Hisse Değeri*: 556.995.195 TL $360.281.497 € 271.824.311 * Konutlar için takdir edilen değer bu raporun eklerinde yer alan yapı ruhsatına ve eklerine göre belirlenmiş satılabilir/kiralanabilir alana göre hesaplanmıştır. Yapı ruhsatında ve eklerinde meydana gelebilecek değişiklikten kaynaklanabilecek satılabilir/kiralanabilir alan m² değişikliğinde takdir edilen nihai değerde değişecektir. Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5460-TL; 1,-EUR = 2,0491-TL olarak kabul edilmiştir.
Bitmiş Olması Durumunda Değer: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: KONUT
16.094.309 TL $10.410.290 € 7.854.330 AVM
549.875.515 TL $355.676.271 € 268.349.771 Torunlar GYO'nun Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Sözleşmesine Göre Toplam Hisse Değeri: 565.969.824 TL $366.086.561 € 276.204.101 * Konutlar için takdir edilen değer bu raporun eklerinde yer alan yapı ruhsatına ve eklerine göre belirlenmiş satılabilir/kiralanabilir alana göre hesaplanmıştır. Yapı ruhsatında ve eklerinde meydana gelebilecek değişiklikten kaynaklanabilecek satılabilir/kiralanabilir alan m² değişikliğinde takdir edilen nihai değerde değişecektir. Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5460-TL; 1,-EUR = 2,0491-TL olarak kabul edilmiştir.
Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde konut kısmı için hesaba katılan gelir getirisi; mevcut konut projelerinin satış fiyatlarının, ünite tiplerinin, büyüklüklerinin ve satış performanslarının incelenmesi, AVM kısmı için ise mevcut kira sözleşmelerinin incelenmesi ve tarafımıza beyan edilen ciro kiralarının da göz önünde bulundurulması sonucu elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:
Kiralanabilir Alan (m²) Mevcut metrekare satış/kira geliri (USD/m²) Mevcut aylık kira geliri (USD/ay) Mevcut yıllık kira geliri (USD/yıl) Konut 8.316 $2.027
- -
Perakende* 94.733
$16,82** $1.593.038 $19.116.454
*Mehmet Akdeniz’e ait olan AVM kiralanabilir alanını ve kira gelirlerini içermemektedir. **Perakende kısmı, halihazırda %80 doluluk oranıyla işlemektedir. Yukarıda belirtilen rakam bu doluluk oranıyla elde edilen gelirlerin toplam kiralanabilir alana bölünmesiyle hesaplanmıştır. Rapor tarihi itibariyle, alışveriş merkezi kısmı yeni açılmış olup, boş üniteler için kiralamalar devam etmektedir.
Yüklə 293,44 Kb. Dostları ilə paylaş:
|