Microsoft Word White V Mullings et al [2017] jmsc 111

 

 

representation  in  her  favour  that  the  2

nd

  defendant  indicated  to  her  an  intention 

 

to add her name on the Title as a Joint Tenant.  

The Hearsay Evidence of Richard White 

[74]  Richard  White,  the  claimant’s  husband  and  witness  said  that  from  the 

 

commencement of the construction in 2005, he would  accompany  his  wife  to  the 

 

construction  site  at  the  property.  In  2006,  he  became  aware  that  his  wife  was 

 

short on money to do the plumbing and installation of windows and doors and he 

 

volunteered his services, as he is a plumber and carpenter. 

[75]  The 2

nd

 defendant on cross-examination initially denied that the claimant and her 

 

husband  came  to  look  on  the  house  but  subsequently  admitted  that  he  came 

 

there  with  the  claimant  and  the  workmen.  She  further  stated  that  she  knew 

 

Richard would come there sometimes but not often nor regularly. He would come 

 

just a day to her house but he did not stay overnight. She also said that she did 

 

not know that he was a plumber. She testified that she was there throughout the 

 

whole construction and she never saw him do any plumbing or construction work 

 

but she also admitted that she did not know who did the plumbing work. 

[76]  As previously indicated, this court is acutely aware of the fact that the evidence of 

 

this witness was not subjected to cross-examination and that he is the husband 

 

of the  claimant. Other than his evidence, there was no other evidence offered by 

 

the  claimant  regarding  who  did  the  plumbing  work  on  the  house.  It  is  also 

 

observed that the claimant in her evidence referred to a carpenter,   masons, 

a 

 

tiler  and  painter  but  nowhere  in  her  evidence  does  she  indicate  that  Mr. White, 

 

her  husband  did  the  plumbing  work  on  the  house.  This  could  however  be  an 

 

oversight. 

[77]  Even  so,  none  of  her  other  witnesses  refer  to  seeing  him  or  being  assisted  by 

 

him, although Mr. Henry acknowledged that he was assisted by the 1

st

 defendant 

 

and his grandson, Andre. Even if he did the plumbing work, being family himself 

 

that would not in any way affect the analysis which concluded that there was no 

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intention  for  contractual  relations  to  be  entered  into.  Also  his  work  would  not  in 

 

and of itself suggest that the 2

nd

 defendant had made any representation to the 

 

claimant that would form the foundation of a claim for proprietary estoppel. I find 

 

therefore  that  the  evidence  of  Richard  White  does  not  add  any  weight  of 

 

significance to the claimant’s case.  

How the Title Documents came into the Possession of the Claimant 

[78]  The  claimant’s  evidence  regarding  how  she  came  into  possession  of  the  title 

 

has  been  inconsistent.  She  at  one  point  said  that  she  acquired  the  title  before 

 

construction  commenced  and  later  that  she  received  it  after  construction  had 

 

started and  at a  point where  her funds  were  being  depleted.  She also  admitted 

 

that  unlike  what  was  previously  stated,  they  did  not  visit  Mr.  Clarke’s  store  on 

 

the  same  day  that  she  received  the  title.  In  any  event  I  have  indicated  that 

 

claimant’s evidence and that of her witness Mr. Clarke regarding the alleged visit 

 

to Mr. Clarke’s Store has been rejected.  

[79]  Conversely, the 2

nd

 defendant’s account of how the title came into the claimant’s 

 

possession  has  been  largely,  consistent,  though  there  is  some  uncertainty 

 

whether she expected the claimant to keep the documents overnight or not. 

The Reason the house was Built 

[80]  Perhaps,  most  importantly,  both  parties  agree  that  the  house  was  built  for  the 

 

comfort of the defendants. This fact is relevant to the issue of whether proprietary 

 

estoppel  has  been  established  and  not  just  to  the  question  of  whether 

 

contractual  relations  were  intended  by  the  parties  when  the  project  was 

 

embarked  upon.  In  the  words  of  the  2

nd

  defendant  it  was  done  so  that  “she 

 

could live life before she died”.  

[81]  The claimant also intimated that she embarked on the construction of the house 

 

because she had sympathy for her parents and when  she  volunteered  to  assist 

 

them, it was not her intention to own the house. She volunteered to assist, as a 

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child with deep love and affection and   commenced  assistance  because  of  the 

 

undying  love  she  had  for  her  parents.  The  condition  they  were  in,  in  that  leaky 

 

house  reached  her  heart  and  she  in  turn  reached  out  to  them  based  on  her 

 

love and affection for them.  

The Room Occupied by the Claimant or her son 

[82]  The  claimant also  contended  that  she  kept a  room for herself  in which  she  had 

 

furniture  and  appliances  and  her  son  resided  in  the  room  until  February  2008 

 

when the defendants forced him out of the room. This room she said was broken 

 

into by the 2

nd

 defendant. She also testified that she placed a regular lock from 

 

the states on the doors but it was not a keyless lock. The placing of locks on the 

 

door  is  evidence  which  in  the  appropriate  circumstance  may  have  caused 

 

someone to hold a reasonable belief that he or she would have control of one of 

 

the rooms of  the newly constructed building and by extension, a legal interest.  

[83]  This is even more so in the instant case, where the defendants by their conduct, 

 

allowed the claimant to exercise control over one of the rooms to the home; they 

 

allowed her to move in her son and to apply a lock on the door, preventing them 

 

from  gaining  access  at  will.  At  this  time  too,  she  was  likely  to  have  still  been 

 

making  financial  contributions  to  the  construction  of  the  home.  It  may  very  well 

 

be that an individual in the position of the claimant could have laboured under the 

 

view  that  he  or  she  would  receive  some  sort  of  interest  in  the  house  itself. 

 

However, the case must be looked at “in the round” and each case turns on its 

 

own facts. 

[84]  The 2

nd

 defendant admitted that there was  a room which the claimant occupied 

 

when she visited and that her son had been staying there for a while but that was 

 

no longer the case. She stated the claimant’s son no longer lives on the property 

 

but  denied  evicting  him.  She  stated  that  he  was  very  rude  and  abusive  and  on

 

one  occasion  he  physically  attacked  her.  She  testified  that  the  room  was  now

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