Microsoft Word White V Mullings et al [2017] jmsc 111

 

[119]  The  learned  authors  of  Halsbury’s  Laws  of  England,  Vol.  40(2),  4

th

  Ed., 

 

Reissue, at para 1311 state that: 

An enrichment may be either positive (the receipt of money or goods) or 

negative  (the  saving  of  necessary  expenditure)...A  defendant  may  be 

enriched  by  the  receipt  of  goods  or  services  even  where  he  has  not 

requested,  bargained  for  or  freely  accepted  them.  In  such  cases  the 

defendant  is  said  to  have  been  incontrovertibly  benefited.  An 

incontrovertible  benefit  is  ‘an  unquestionable  benefit,  a  benefit  which  is 

demonstrably apparent and not subject to debate and conjecture.’ It may 

take  either  a  negative  or  a  positive  form.  Negatively,  a  defendant  is 

incontrovertibly  benefited  when  he  is  saved  a  necessary  expense.  The 

expense  may  be  legally  of  factually...Expenditure  which  is  factually 

necessary, might include sums spent on the purchase of ‘necessaries’ for 

a person who lacks the capacity to enter into a contract to purchase them. 

In  deciding  whether  or  not the  expenditure  is factually  necessary,  courts 

will  disregard  ‘unrealistic  or  fanciful  possibilities  of  the  defendant  doing 

without it 

[120]  There is no doubt that the defendants in this case have benefited from the saving 

 

of  necessary  expenditure.  The  resources  expended  by  the  claimant  in  this 

 

instance  were  primarily  sums  spent  contributing  to  building  a  house  for  the 

 

defendants.  The  evidence  clearly  indicates  that  the  house  the  defendants  had 

 

occupied  since  1972/1973  had  fallen  into  significant  disrepair.  An  appropriate 

 

house was needed  by  the  defendants  which  they  could  not  provide  by 

 

themselves.  This  explains  why  the  2

nd

  defendant  said  she  was  waiting  on  her 

 

sons for ten (10) years. The claimant made a contribution to this necessity which 

 

the  defendants  could  neither  afford  nor  eventually,  do  without.  The  defendants 

 

have thus been enriched. 

[121]  The  second  question  is  whether  this  enrichment  was  at  the  expense  of  the 

 

claimant? At para. 1318 of Halsbury’s Laws of England, Vol. 40(2), 4

th

  Ed., 

 

Reissue, it is indicated that: 

The  requirement  that  the  claimant  prove  that  the  defendant  has  been 

enriched  at  the  claimant’s  expense  serves  to  identify  the  claimant  as 

being  the  proper  person  to  bring  the  claim  and  also  to  identify  the 

measure of that claim....Generally the enrichment will be ‘by subtraction’ 

---

 

from  the  claimant;  that  is  to  say,  the  gain  made  by  the  defendant  will 

correspond  exactly  with  the  loss  suffered  by  the  claimant.  Where, 

however, the defendant has been enriched as a result of a wrong which 

he  has  committed  against  the  claimant,  there  need  be  no  correlation 

between  the  gain  to  the  defendant  and  the  loss  to  the  claimant,  and, 

indeed,  in  most  cases  the  gain  which  the  defendant  has  made  from  the 

wrong exceeds the loss which the claimant has suffered. 

[122]  The above question clearly has to be answered in the affirmative. The evidence 

 

indicates that through a collaborative effort, which included the contribution of the 

 

claimant, the house was built for the defendants. Therefore, the defendants were 

 

enriched partly at the expense of the claimant. 

[123]  Thirdly, was the enrichment unjust? Would it be unjust if the defendants should 

 

retain the benefit without recompensing her. Halsbury’s Laws of England, Vol. 

 

40(2), 4

th

 Ed., Reissue, at para 1320 records that: 

In  deciding  whether  or  not  a  particular  enrichment  is  unjust,  the  court  is 

not given free rein to give effect to its own perception of what is or is not 

unjust,  but  must  have  regard  to  the  case  law  in  deciding  whether,  in  a 

particular  case,  it  is  unjust  that  the  defendant  should  retain  the  benefit 

without recompensing the clamant. Thus mistake of fact, mistake of law, 

duress,  undue  influence,  an  ultra  vires  demand  by  a  public  authority  for 

tax  or  other  impost, (total) failure  of  consideration,  discharge  of  the  debt 

of  another,  necessity,  incapacity,  and  the  receipt  of  property  which 

belongs,  whether  at  law  or  in  equity,  to  the  claimant,  have  all  been 

recognized  as  factors  which  can  render  an  enrichment  unjust.  The 

category  of  factors  which  can  trigger  a  restitutionary  claim  is  not  closed 

....However,  restitution  will  generally  be  denied  where  the  benefit  was 

conferred upon the defendant in the form of a valid gift or in pursuance of 

a  valid  common  law,  equitable  or  statutory  obligation  owed  by  the 

claimant to the defendant. 

[124]  In  Blue  Haven  Enterprises  Ltd  v  Tully and  another[2006]  UKPC  17,  Lord 

 

Scott at para. 24 stated that:- 

Enrichment of A brought about by improvements to A's property made by 

B otherwise than pursuant to some representation, express or implied, by 

acquiescence or by encouragement, for which A is responsible would not 

usually entitle B to an equitable remedy. But the reason would be that A's 

---

 

behaviour in refusing to pay for improvements that he had not asked for 

or encouraged could not, without more, be described as unconscionable.

 

[125]  The  context  in  which  this  case  has  arisen  dictates  the  courts  conclusion.  On  a 

 

careful consideration of the law and the evidence, this court   finds 

that 

the 

 

defendants  have  not  been  unjustly  enriched  at  the  claimant’s  expense.  This 

 

enterprise  of  building  a  new  home  for  the  defendants  was  commenced  by  all 

 

parties  in  consideration  of  love  and  affection  with  the  claimant  and  at  least  one 

 

sibling  having  a  desire  to  improve  the  living  standards  of  their  parents,  the 

 

defendants.  The  enrichment  was  therefore  not  unjust  and  no  repayment  is 

 

required. 

I

SSUE 

6: 

W

HETHER IF THE CLAIMANT HAS NO OTHER REMEDY THE COURT CAN CONSTRUE 

 

 

 

AN INFORMAL FAMILY ARRANGEMENT IN RESPECT OF THE CLAIMANTS 

 

 

 

 

OCCUPATION OF A ROOM IN THE DEFENDANTS

’

 HOUSE

? 

[126]  Counsel  for  the  claimant  made  reference  to  the  case  of  Hardwick  v  Johnson 

 

and  Another  [1978]  1  WLR  683  which  explored  the  issue  of  informal  family 

 

arrangements  and  the  power  of  the  court  to  impose  some  form  of  legal 

 

relationship  in  appropriate  circumstances  when  other  legal  doctrines  did  not 

 

apply. 

[127]  In Hardwick, Lord Denning stated at page 688, 

So we have to consider once more the law about family arrangements. In 

the  well-known  case  of  Balfour  v.  Balfour  [1919]  2  K.B.  571,  579,  Atkin 

L.J. said that   family arrangements made between husband and wife “are 

not  contracts  …  because  the  parties  did  not  intend  that  they  should  be 

attended by legal consequences.” Similarly, family arrangements between 

parent  and  child  are  often  not  contracts  which  bind  them:  see  Jones  v. 

Padavatton [1969] 1 W.L.R. 328. Nevertheless these family arrangements 

do have legal consequences: and,   time  and  time  again,  the  courts  are 

called upon to determine what is the true legal relationship resulting from 

them.  This  is  especially  the  case  where  one  of  the  family  occupies  a 

house  or  uses furniture which  is  afterwards  claimed  by  another  member 

of the family: or when one pays money to another and afterwards says it 

was a loan and the other says it was a gift: and so forth. In most of these 

---

 

cases  the  question  cannot  be  solved  by  looking  to  the  intention  of  the 

parties,  because  the  situation  which  arises  is  one  which  they  never 

envisaged,  and  for  which  they  made  no  provision.  So  many  things  are 

undecided, undiscussed, and unprovided for that the task of the courts is 

to  fill  in  the  blanks.  The  court  has  to  look  at  all  the  circumstances  and 

spell  out  the  legal  relationship.  The  court  will  pronounce  in  favour  of  a 

tenancy or a licence, a loan   or a gift, or a trust — according to which of 

these  legal  relationships  is  most fitting  in  the  situation  which  has  arisen: 

and will find the terms of that relationship   according  to  what  reason 

and justice require. In the words of Lord Diplock in   Pettitt 

v. 

Pettitt 

[1970]  A.C.  777,  823:  “…  the  court  imputes  to  the  parties  a  common 

intention  which  in  fact  they  never  formed  and  it  does  so  by  forming  its 

own  opinion  as  to  what  would  have  been  the  common  intention  of 

reasonable  men  as  to  the  effect”  of  the  unforeseen  event  if  it  had  been 

present to their minds. 

[128]  In Hardwick the plaintiff purchased a house for her son and his wife which was 

 

put into her own name. After her son and wife married, they arranged to pay the 

 

plaintiff  £7  a  week  in  order  to  pay  off  the  purchase  price.  The  couple  made 

 

several  payments,  however  the  plaintiff  did  not  make  any  demands  for  any 

 

outstanding  amounts.  The  marriage  broke  down  and  the  plaintiff  sought  to 

 

recover possession of the house from the son’s wife.  

[129]  Lord Denning applied the principles to the facts and stated:  

The  present  case  is  a  good  illustration  of  the  process  at  work.  The 

correspondence  and  the  pleadings  show  that  the  parties  canvassed  all 

sorts of legal relationships. One of them was that there was a loan by the 

mother  to  the  couple  of  £12,000  which  was  repayable  by  instalments  of 

£28  a  month.  Another  suggestion  was  that  there  was  a  tenancy  at  £7  a 

week.  Another  suggestion  was  that  there  might  be  an  implied  or 

constructive  trust for the  young  couple.  Yet  another  suggestion  was  that 

there was a personal licence to this young couple to occupy the house. Of 

all  these  suggestions,  I  think  the  most  fitting  is  a  personal  licence.  The 

occupation of the house was clearly personal to this young couple. It was 

a  personal  privilege  creating  a  licence  such  as  we  have  often  had….  I 

should have thought that the mother could have revoked the licence. But 

there  has  not  been  a  divorce,  not  even  a  judicial  separation.  The 

daughter-in-law and the grandchild are still at the house. It seems to me 

that  as  long  as  she  pays  the  £7  a  week  this  licence  cannot  be revoked. 

Things  may  develop  in  the  future.  One  cannot  foresee  when  it  may  be 

---

 

possible  to  determine  the  licence,  but  it  cannot  be  determined  at  this 

stage.  The  judge  was  quite  right  in  refusing  to  order  possession  and  in 

giving, as he did, judgment for the amount of £112 — that is, £7 a week 

from  the  time  when  the  daughter-in-law  first  offered  it  until 

commencement of the action in May, 1975.

 

[130]  Roskill LJ also opined at page 690:  

I am disinclined to express any opinion on what if any events that licence 

is  now  determinable.  Suffice  it  to  say  that  in  my  judgment  it  is  not 

determinable in the event which has occurred, namely, that the husband 

has left the wife — no divorce proceedings are pending, as Lord Denning 

M.R. has said — since that licence was not given only to the husband. It 

seems to me that no event has yet taken place which justifies the bringing 

to an end of this contractual licence; and therefore, for that reason, I think 

the  deputy  circuit  judge  reached  the  right  conclusion  in  a  careful  and 

closely reasoned judgment. 

[131]  It  appears  that  the  recourse  the  courts  may  impose  on  vague  informal  family 

 

arrangements,  are  just  as  vague.  What  is  discerned  however  is  that  the  courts 

 

should  aim  to  preserve  the  reasonable  foreseeable  outcomes  of  these  family 

 

arrangements.  As  Lord  Denning  opined  in  Hardwick,  the  likely  outcome  of  the 

 

parties’ arrangement was that the couple would continue to live in the house and 

 

subsequently  inherit  it.  What  the  court  had  therefore  done,  was  to  impose  a 

 

license in keeping with this outcome and preserve the status quo until facts are 

 

presented  which  clearly  warranted  a  change  in  that  status  quo.  Thus  it  would 

 

appear that if the couple were to engage in divorce proceedings, such an event 

 

may warrant a revocation of the licence as it moved away from the status quo.  

[132]  In the case of In Re Sharpe [1980] 1 All ER 198 which was cited by counsel for 

 

the claimant Brown Wilkinson J endorsed the view that where parties proceeded 

 

on  a  common  assumption  that  one  of  them  was  to  enjoy  a  right  to  occupy  the 

 

property  and  in  reliance  on  that  assumption  he  expended  money  or  otherwise 

 

acted  to  his  detriment,  the  other  party  would  not  be  allowed  to  go  back  on  that 

 

assumption, and the court would imply an irrevocable licence or constructive trust 

 

giving effect to the arrangement. 

---

 

[133]  In  the  instant  case,  there  was  no  prior  arrangement  for  a  repayment.  However 

 

multiple  parties  made  financial  contributions  to  fund  the  construction;  the 

 

claimant  making  the  majority  contribution.  Additionally,  notwithstanding  the  fact 

 

that the house was being constructed for the personal benefit of the defendants, 

 

there seemed to have been a collective understanding that other family members 

 

should also enjoy some benefit of the home and the 2

nd

 defendant referred to her 

 

other  relatives  as  her  “Dead  Leff”  on  multiple  occasions  during  the  trial.  The 

 

defendants gave the claimant control and occupation of the room by allowing her 

 

to move in her son and restrict their access. The 2

nd

 defendant stated in evidence 

 

that she did not force the claimant’s son from the premises and at the time of the 

 

trial, she was still restricted from the room.  

[134]  It  appears  that  had  relations  not  broken  down  and  these  proceedings  not  been 

 

instituted,  the  claimant  would  have  remained  in  control  of  the  room  if  not 

 

indefinitely,  for  a  considerable  time.  I  gave  significant  consideration  to  ordering 

 

that  the  claimant  be  deemed  to  have  an  irrevocable  licence  to  continue 

 

occupying  the  room  until  the  passing  of  both  defendants.  However,  the 

 

situation  is  not  as  it  was  in  Hardwick  where  the  couple  would  continue  living 

 

in and likely inherit the house, unless the status quo was changed for example by 

 

divorce  proceedings.  In  the  instant  case,  the  court  having  held  that  the 

 

claimant  has  no  legal  or  equitable  interest  in  the  property  the  status  quo  has 

 

effectively been changed. This conclusion is also supported by the fact that the 

 

poor relations between the parties which led to this litigation and the ouster of the 

 

claimant’s  son  from  the  property,  suggests  that  imposition  of  such  an  informal 

 

arrangement  would  be  fraught  with  tension  and  difficulty,  especially  as  the 

 

defendants are now of very advanced age.  

[135]  Further the only practical benefit of the room the claimant enjoyed at the time of 

 

trial  was  the  storage  capacity  it  afforded.  She  does  not  reside  in  Jamaica,  her 

 

son no longer resides at the property and she has a home of her own in Jamaica

 

in  Cardiff  Hall. The  court  should not make  an  order  out of  sentimentality.  In the

 

circumstances  of  this  case  it  is  more  appropriate  that  the  defendants  regain 

---

 

 

possession  of  the  room.  I  therefore  decline  to  hold  that  the  claimant  has  a 

 

licence to continue occupying the room.  

DISPOSITION 

[136]  In the final analysis, upon a careful consideration of the law, the evidence of the 

 

witnesses,  the  particular  circumstances  of  this  case  and  assessing  the 

 

circumstances  ‘in  the  round’,  this  court  finds  that  there  was  no  contractual 

 

agreement  between  the  parties  as  there  was  never  an  intention  to  create  legal 

 

relations.  Rather  the  house  was  built  out  of  mutual  love  and  affection,  the  2

nd

 

defendant  did  not  through  her  words  or  conduct  assure  the  claimant  that  she

 

would  not  enforce  her  strict  legal  rights  and  the  defendants  have  not  been 

 

unjustly enriched at the claimant’s expense. 

[137]  I therefore give judgment for the defendants on the claim and counterclaim and 

 

make the following Orders: 

(1)  The  claim  for  recovery  of  possession  of  the  portion  of  a  dwelling  house 

 

situated  on  land  being  ALL  THAT  parcel  of  land  part  of  Elderslie  called 

 

Cooks Bottom in the parish of St. Elizabeth, registered at Volume 1262 Folio 

 

598 is denied; 

(2)  The  claim  for  an  order  for  the  transfer  of  the  title  to  the  claimant  as  joint 

 

tenant with the existing registered proprietor is denied; 

(3)  The  claim  in  the  alternative  for  the  sum  of  Four  Million,  Eight  Hundred 

 

Thousand  Dollars  ($4,800,000.00)  plus  interest  at  6%  per  annum,  for  work 

 

done in construction of the  house on the property by the claimant is denied; 

(4)  The claim for declaration that the claimant is the equitable mortgagee by way 

 

of deposit of title deeds for the amount claimed is denied; 

---

 

(5)  The  claim  for  an  order  that  the  property  be  appraised,  sold  and  the  said 

 

amount with interest and cost be paid out of the proceeds to the claimant is 

 

denied; 

(6)  The  claimant  shall  deliver  up  forthwith  to  the  2

nd

  defendant  the  Duplicate 

 

Certificate of Title for ALL THAT parcel of land part of Elderslie called Cooks 

 

Bottom  in  the  parish  of  St.  Elizabeth,  registered  at  Volume  1262  Folio  598, 

 

and to the 1

st

 defendant the Deed of Indenture for ALL THAT piece or parcel 

 

of  land  situate  and  lying  and  being  in  the  said  parish  of  St.  Elizabeth  and 

 

known  as  part  of  Cooks  Bottom  containing  by  Survey  three  roods  and  ten 

 

and  one  third  perches  be  the  same  more  or  less  butting  and  bounding  as 

 

shown in diagram from Survey Department numbered 43404, dated January 

 

13, 1960. 

(7)  If the claimant remains in possession of a room in the defendants’ house she 

shall forthwith deliver up possession of it to the defendants. 

(8)  Counsel for the defendants at the time of hearing indicated that he had taken 

on  this  matter  to  assist  a  family  member  of  the  defendants.  In  the 

circumstances therefore each party is to bear their own costs.